Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

СЛК, Дивногорский Застройщик Стройинвестпроект ГК КварсисКонцерн Сибирь Новомарусино Новосибирск СтройМастер Стрижи Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Продажа бизнеса: поиск  |  Продажа бизнеса: добавить  |  Покупка готового бизнеса: спрос  |  Поиск кредитной программы для ЮЛ  |  Обзор бизнес-кредитования  |  Бизнес-центры

Офисная недвижимость: мнения эспертов о ситуации в Новосибирске

Сегмент офисной недвижимости наиболее сильно ощутил последствия экономического кризиса, поскольку спрос на офисные помещения напрямую зависит от деловой активности. В Новосибирске ситуация усугубилась еще и тем, что за несколько лет в городе было введено несколько бизнес-центров класса А и В, и еще до появления первых признаков кризисной ситуации эксперты говорили о перегретости, насыщении рынка качественными офисными помещениями.

Хотя 2009 год и оказался не самым удачным для этого сегмента рынка недвижимости, и часть проектов была заморожена, объекты, находившиеся в высокой степени готовности, тем не менее, были введены в эксплуатацию. В 2009 году офисная недвижимость Новосибирска пополнилась сразу несколькими крупными объектами: начали работу бизнес-центр «Кобра», «Ланта-цент», Golden Plaza, Hilton. И если в первой половине 2009 года рынок всё еще продолжал двигаться вниз, то к сентябрю положение стабилизировалось, а в октябре эксперты отметили рост интереса в сегменте офисной недвижимости высокого класса, который продолжился и в 2010 году.

Кроме того, с начала года в Новосибирске начали работу уже три офисных здания – семиэтажный бизнес-центр «Пентагон» на ул. Владимировской (общая площадь 7,5 тыс. м2), Административный комплекс МФЦ на ул. Труда, 1 (общая площадь 11 тыс. м2) и торгово-офисный центр «Версаль» на площади Маркса (общая площадь 40 тыс. м2).

Однако сейчас, по данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», рынок офисных помещений снова опустился вниз после небольшой «оттепели». По итогам первого квартала 2010 года, средняя удельная цена предложения офисов к продаже составляет 69,54 тыс. руб./м2. Это на 9,6 % меньше, чем в четвертом квартале 2009 года. Средняя арендная ставка, по данным центра, в первом квартале 2010 года составила 626 рублей, что на 6,3 % меньше, чем в четвертом квартале 2009. Если сравнивать ставку с докризисным уровнем, то он снизился на 37,5 %.

Аналитики считают, что, возможно, к концу прошлого года собственники надеялись на традиционную предновогоднюю активность и подняли цены с запасом. Однако, вопреки их ожиданиям, резкого роста спроса не произошло, и они были вынуждены вновь опустить ставки.

По мнению Олега Лугового, президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости, рынок арендной недвижимости стабилизировался, а падение ставок аренды прекратилось. «Арендаторы офисных помещений выторговали все возможные понижения ставок, провели сокращения арендуемых площадей или уже переехали в более дешевые помещения. Последние достраивающиеся офисные здания продолжают выходить на рынок. Девелопмент новых офисных зданий не имеет никакого смысла в связи с низким возвратом на инвестиции и высоким риском не заполнить площади», – говорит он.

По наблюдениям Владислава Офицерова, управляющего Международного делового центра «РосЕвроПлаза», наиболее динамичные процессы восстановления сейчас отмечаются на рынке торговой и складской недвижимости. Так, товарооборот новосибирских компаний за январь-февраль 2010 года вырос на 7,2 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составив 64,7 млрд руб. Крупные торговые площадки меняют собственников и заполняются арендаторами.

«В секторе офисной недвижимости все гораздо спокойней. Здесь нет ажиотажа, но основная тенденция – постепенное восстановление спроса и, как следствие, увеличение арендуемых площадей», – говорит он.

С этим мнением согласен и Данил Солошенко, генеральный директор БЦ «Кронос». Он отмечает уменьшение дисконта на рынке офисной недвижимости Новосибирска. «Если еще полгода назад, можно было выйти на дисконт в 50 %, то сегодня, в лучшем случае, размер скидки от первоначальной ставки (стоимости) составит 10 %. Это связано в большей степени с тем, что период насыщения офисными площадями в городе медленно сходит на нет», – поясняет он.

«Вряд ли будет оживление в секторе офисной недвижимости. Пока в городе не увеличится количество рабочих мест, спрос на аренду офисной недвижимость будет низким. Строить или покупать офисные помещения будут только успешные арендаторы, желающие получить независимость от арендодателя. Независимость, несмотря на низкую доходность на инвестиции в офисную недвижимость. Хотя с точки зрения экономической выгоды, сейчас лучше арендовать помещения», – считает Олег Луговой.

В общем объеме предложений офисов, как к продаже, так и в аренду, наибольшая доля (23–24 %) в структуре по количеству приходится на Центральный район. На Заельцовский, Ленинский, Октябрьский, Дзержинский и Железнодорожный районы приходится 60–63 %. Доля остальных четырех районов города составляет 14–16 %. Как отмечают аналитики, наиболее высокие средние удельные цены – на офисные помещения в Ленинском и Железнодорожном районах, что связано с высокой деловой активностью данных районов.

Интересно, что традиционный лидер – Центральный район – расположился на четвертой снизу позиции. Это связано с появлением в данном районе дешевых вариантов – в цокольных этажах на периферийных улицах.

Также отмечается усиление позиций Калининского района, что связано с активной эксплуатацией Ипподромской магистрали, а также появлением предложений на самой проходной улице – Богдана Хмельницкого.

Причем первыми демонстрируют растущие показатели бизнес-центры класса А. По мнению Владислава Офицерова, дело в том, что бизнес-центры класса А менее зависимы от региональной конъюнктуры, так как ориентированы на крупные федеральные компании. Привлечение клиента здесь происходи не за счет прямого снижения ставок, а за счет повышения качества сервисного обслуживания или внедрения актуальных программ партнерства.

Но, несмотря на заметно повысившийся интерес, процесс заполнения в секторе высококлассной недвижимости происходит плавно и без колебаний ставки аренды, отмечает эксперт. «Тем не менее, оживление сегодня уже налицо, так, например, БЦ «Кронос» перемахнул 90 % заполнения, вслед за ним в скором времени, безусловно, повысят свой процент контрактации и другие его одноклассники, т. к. «Кронос», в связи с полным заполнением, теряет свою конкурентоспособность», – утверждает Данил Солошенко.

По данным агентства «Афина Паллада» в Новосибирске действуют пять бизнес-центров классов А, это «РосЕвроПлаза», «Кронос», «Гринвич», «Кобра», Golden Plaza. Заполняемость этих бизнес-центров специалисты оценивают в среднем около 70 %. В бизнес-центрах класса В наполнение арендаторами происходит за счет внутрисекторальной миграции, вызванной демпинговой политикой некоторых игроков.

Появление «новых» клиентов значительно и сильно не влияет на средние показатели уровня заполнения. Так как бизнес-центры этого класса в основном ориентированы на «местного» клиента, то увеличение активности потенциальных арендаторов будет напрямую зависеть от улучшения экономической ситуации в регионе.

Показатель объема сделок в сегменте офисной недвижимости в Европе, по данным компании ASTERA, увеличился на 7,4 % после двухлетнего падения. Почти на всех рынках Европы активность по сделкам восстановилась в четвертом квартале 2009 года и достигла высшей точки после третьего квартала 2008 года.

Средний уровень ставок аренды на офисную недвижимость сохранился более или менее стабильным. Лавр Куприянов, исполнительный директор консультационной фирмы «Корпус», также отмечает, что в настоящее время девелоперы крайне неохотно начинают новые масштабные инвестиционные проекты, в лучшем случае они концентрируют усилия на том, чтобы завершить уже начатые проекты высокой степени готовности.

Действительно, многие стройки («Манхэттэн», «Скай-сити» и др.) так и не разморозили. По мнению Лавра Куприянова, это обусловлено как невысоким спросом на офисные помещения на фоне масштабного предложения, так и слабой доступностью кредитных ресурсов. Также, по данным эксперта, спрос на офисные помещения по-прежнему остается невысоким, что вынуждает арендодателей держать арендные ставки на достаточно низком уровне.

Ставки аренды в настоящее время стабилизировались, не наблюдается их резкого падения, тенденций к их росту также не прослеживается. «Что касается сделок купли-продажи, они носят в основном единичный характер, цены продажи помещений также стабилизировались – самые дешевые варианты уже ушли с рынка», – считает он.

Тем не менее, аналитики компании «Сибакадемстрой Недвижимость» отмечают, что укрепление рубля по отношению к мировым валютам дает повод предположить, что рынок недвижимости вскоре стабилизируется, а затем, вслед за развитием экономики, также начнет активно развиваться. Притом, что строительство коммерческой недвижимости в период кризиса практически не велось, а в докризисный период был сделан некоторый запас, то предпосылки к активному росту рынка недвижимости есть, но лишь после того, как будет достигнуто докризисное состояние, а это случится не ранее, чем к 2012–2013 году.

Экономическим стимулом к развитию офисной недвижимости может послужить и так называемая бизнес-ипотека. Раньше развитие коммерческой ипотеки сдерживалось, в первую очередь, пробелами в законодательстве: компаниям не разрешалось оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Такая схема не выгодна как инвесторам, так и банкам. Ведь гарантировать их интересы можно лишь в том случае, если происходит одновременная регистрация права собственности на объект недвижимости.

В начале 2009 года Государственная Дума в первом чтении приняла поправки в закон «Об ипотеке», снимающие эту проблему. По мнению Владислава Офицерова, это хороший рыночный инструмент, но он не успел получить широкого применения в России.

«Коммерческая ипотека может работать только на стабильном или развивающемся рынке недвижимости, чтобы у банка не было сомнений в ликвидности залога. В ситуации финансового кризиса, конечно, такое финансирование невозможно. Но когда экономика начнет выравниваться, банки снова будут готовы выдавать кредиты на покупку недвижимости, которая является реальным и надежным активом. Я считаю, что актуальным данный продукт будет не раньше чем через два года», – говорит он. «Этот закон может позитивно повлиять на ситуацию только с общим оживлением рынка, которое может начаться не ранее 2011 года», – конкретизирует Лавр Куприянов.

«Доходность от инвестиций в офисные здания примерно 7–12 % годовых, а процентные ставки по ипотеке будут не менее 12–18 % годовых, – рассуждает Олег Луговой. – Это значит, что кредитование проекта с банковской ставкой выше доходности офисного здания будет создавать отрицательное «финансовое плечо» и ухудшать доходность по проекту. Закон о коммерческой ипотеке будет работать, только если ставки кредитов будут ниже, чем доходность от сдачи в аренду».

Владислав Офицеров уверен, что радикальных изменений ставок аренды в 2010 году не будет: для этого нет объективных предпосылок, так как предложение на много превышает спрос. Конечно, в секторе недвижимости высокого класса и в классе В процессы будут идти с разной скоростью, но все равно это будет плавное поступательное движение. Все измениться к концу 2010–началу 2011 года, когда будут достигнуты высокие значения заполняемости. В этой ситуации БЦ, заняв уверенные позиции, поднимут ставки аренды.

«В Международном деловом центре “РосЕвроПлаза”, как и в других Новосибирских бизнес-центрах класса А уровень заполнения уверенно приближается к 60%, – подчеркивает он. Не будет, по его мнению, изменений и на рынке купли-продажи офисных помещений. Компаниям сегодня выгодней арендовать офисы, закрепив низкую ставку аренды долгосрочными договорами, тем самым, мобилизовав бюджетные средства на укрепление своих позиций.

Девелоперы тоже не демонстрируют активность в данном секторе, так как ставка капитализации в 12 % делает процесс инвестиций в новый объект за счет продажи старого неинтересным. Сегодня продажа офисного здания выгодна девелоперу только при условии, когда разница ставок капитализации (отношение чистого годового дохода, приносимого имуществом, к его рыночной стоимости за определенный период) между старыми и новыми проектами будет не менее 50 %, или если возникла острая необходимость погасить долги.

На наш рынок влияет несколько факторов – рост или уменьшение количества рабочих мест, свободные деньги или предложение денег и инициативы местной администрации. И всё это в России зависит от цен на нефть, считает Олег Луговой.

«Сегодня цена $ 80 за баррель нефти, появились деньги на рынке недвижимости в Москве и совсем чуть-чуть – в Питере. В регионы, судя по всему, в этом году мало что дойдет. Если и случится какое-то движение, то только после Москвы и Питера. Будем следить за ценами на нефть и за Питером. Если цены на нефть не упадут и в Питере дела пойдут в горку, то у нас, возможно, будет развитие», – прогнозирует Олег Луговой.

По мнению Лавра Куприянова, ожидать можно увеличения количества сделок и некоторого повышения спроса на аренду, но происходить это будет достаточно медленно, по мере улучшения общей экономической ситуации. Скорее всего, в ближайший год цены и арендные ставки останутся на существующем уровне, что обусловлено «перепроизводством» офисных площадей, введенных в 2007–2009 годах, в период активного роста рынка, возможно, небольшая тенденция к росту проявится в конце года.

Источник www.vseon.com



Кредитование организаций
Min ставка

Ипотечный вопрос. Как разделить залоговую квартиру при разводе
Олег Сухов
Олег
Сухов


Юридический центр адвоката Олега Сухова

Информация

Классификация бизнес-центров

Отнесение бизнес-центра к одной из существующих категории определяют такие характеристики, как местоположение, здание, имеющиеся коммуникации и наличие охраны.

Категории земель и перевод земли из одной категории в другую

Согласно земельному законодательству, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на несколько категорий

Вывод из жилого фонда

Вывод помещения из жилого фонда – достаточно трудоемкий процесс, однако результат предпринятых действий – лучшая альтернатива «вечной трате» на аренду в каком-нибудь бизнес-центре на окраине.

архив статей

 Полезная информация
  1. Бизнес-справка

    Ставка рефинансирования ЦБ, прожиточный минимум и средняя з/п в Новосибирске

  2. Кредитный калькулятор

    Расчет ежемесячного платежа и максимальной суммы кредита

  3. Статьи о бизнесе

    Поддержка малого и среднего бизнеса, как начать бизнес и другие вопросы бизнеса

  4. Недвижимость и земля

    Классификация БЦ, вывод из жилого фонда, перевод земель из одной категории в другую

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи

Выписка из ЕГРЮЛ

Какие сведения содержит выписка из ЕГРЮЛ, для чего применяется, и как получить электронную выписку из ЕГРЮЛ бесплатно

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Раздел, посвященный вопросам бизнеса. Обзор программ кредитования юридических лиц, предлагаемых банками Новосибирска. Самостоятельный подбор программы бизнес-кредитования по введенным критериям: кредиты на покупку недвижимости или под залог имеющейся недвижимости и т.д., кредитование индивидуальных предпринимателей и организаций. Магазин готового бизнеса: продажа готового бизнеса, заявки на покупку бизнеса в Новосибирске. Бизнес-центры Новосибирска.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net