Архив
Выбор пока есть, но дефицит складов не за горами. Компании-арендаторы расширяют площади, растет потребность в качественных объектах 1000–2000 кв.м, а их предложение стремительно уменьшается.; Выбор пока есть, но дефицит складов не за горами. Компании-арендаторы расширяют площади, растет потребность в качественных объектах 1000–2000 кв.м, а их предложение стремительно уменьшается.
Спрос: теперь всегда высокий сезон
Сезонность активности за последний год не соответствует сложившейся ранее практике. Как правило, активными на рынке индустриальной недвижимости считаются весна (март-апрель) и осень (сентябрь-октябрь). Но затишье 2009 года изменило всю картину. Не случилось полного штиля летом 2010 года – лишь незначительное снижение спроса с ростом качественных показателей (т. е. больше стало арендаторов, желающих заключить договоры аренды до осени). Качество спроса в этот сезон обусловлено активностью местных арендаторов, заявок на новосибирские площади от арендаторов из других регионов почти не было. Не произошло и снижения спроса в ноябре-декабре – участники рынка завершали сделки вплоть до новогодних праздников.
Январь и февраль 2011 года также были достаточно активными как для просмотров, так и для заключения договоров. Традиционно в январе часть запросов составляли звонки конкурирующих площадок с целью уточнения ситуации на рынке и коррекции своих арендных ставок. Тем не менее, в отличие от января 2010 года, основной объем запросов все же составляли реальные арендаторы. И только к концу февраля спрос несколько выдохся.
Структура спроса менялась в течение года следующим образом (1 кв. 2011 / 1 кв. 2010): спрос на теплые склады существенно вырос (с 38 до 45 %), спрос на холодные склады остался на прежнем уровне – 5 %. Потребность в производственных площадях увеличилась на 1 % (до 26 %), но доля помещений под пищевое производства в структуре спроса снизилась с 3 % до 1 %. Увеличился спрос на земельные участки, а на офисные помещения в составе складских комплексов – уменьшился.
Предложение: выбор уже не тот
Большинство объектов, предлагаемых в аренду, относятся к сегменту до 1тыс. кв.м или могут быть разбиты на объекты меньше 1 тыс. кв.м – таких площадей в Новосибирске порядка 70–80 %.
Рынок помещений более 1 тыс.кв.м за 2010 год сократился до минимума. В сегменте более 1 тыс.кв.м в 1 квартале 2011 г. усредненная арендная ставка для теплых складов составила 207 руб./кв.м.
Подавляющее большинство объектов в Новосибирске (до 9 %) не имеет класса – очевидно, просто потому что владельцы площадей не видят смысла в классификации своей собственности. Средняя арендная ставка для неклассифицированных объектов – 202 руб./кв.м. В классифицированных складских объектах средние арендные ставки таковы: класс А – 300 руб./кв.м, класс B – 197 руб./кв.м, класс С – 180 руб./кв.м.
Средняя арендная ставка для холодных складов – 130 руб./кв.м, для холодных складов с ж/д рампой и автопандусом – 180 руб./кв.м, для открытых площадок – 50 руб./кв.м. Самые дорогие помещения, пригодные к использованию в качестве складов, – это универсальные помещения на первой-второй линии основных магистралей; их ставка – в среднем 350 руб./кв.м в месяц.
По структуре предложения в сегменте более 1 тыс.кв.м 76% занимают теплые склады и складские помещения, пригодные к перепрофилированию в производственные площади. Чистые производственные площади – 7%. Холодные склады – 9%. В сегменте до 1 тыс.кв.м объем предложений холодных складов больше.
Первая волна повышения арендных ставок прошла практически по всем объектам. Арендные ставки изменялись в течение 2010 г. дифференцированно, цены на наиболее востребованные свободные площади увеличились на 15–18%. На ряд маловостребованных площадей цена изменилась минимально или не изменилась. Если последние два года улучшения часто производились силами арендаторов, и арендодатели шли на зачет улучшений в счет арендной платы, то сейчас это скорее исключение. Средний рост арендной ставки в среднем по Новосибирску в 2010 году составил 5–7%.
Ввод новых складов
В 2010 году в Новосибирске был заявлен на сдачу только один крупный объект – первые две очереди логопарка Толмачево компании Евразия логистик (95 и 75 тыс.кв.м), но они так и не были сданы. Большинство площадей, построенных и сданных в 2010 году, предназначены для собственных нужд компаний и не предлагаются в аренду (грузовой терминал РЖД, склад НПО ЭлСиб, склад Комтех и др.). Их совокупный объем – порядка 40 тыс.кв.м.
Объем построенных для сдачи в аренду или расширенных складов в 2010 году не превышает 10 тыс.кв.м. Это небольшие комплексы от 1,2 до 3 тыс.кв.м.
Перспективы 2011 года
В классе А возможен ввод следующих очередей логопарков компаниями PNC Group, Raven Rassia, Intella NLC. Вероятно, построенные площади логопарка Толмачево все же будут сданы в эксплуатацию, возможно, уже другим владельцем. В классе В серьезных проектов не заявлено.
Продолжится строительство уже начатых собственных складов и распределительных центров региональными и федеральными компаниями. Что касается новых проектов, то их целесообразность и рентабельность для бизнеса сегодня под большим вопросом. При условии использовании складского комплекса только компанией-собственником сроки окупаемости проекта – порядка 20 лет, затраты на этапе строительства значительные, но они не прекращаются и с вводом объекта в эксплуатацию: содержание собственной управляющей компании, коммунальные платежи и т. д. Часто аренда оказывается выгоднее. Проблема в том, что компании, ведущие бизнес на других рынках, недостаточно компетентны в вопросах окупаемости логистических проектов.
Кроме того, в Новосибирске строится несколько объектов федерального значения, которые могут закрыть потребность в производственных площадях у ряда компаний: это технопарк, биотехнопарк и медицинский технопарк.
В настоящее время сибирским и новосибирским бизнесом более востребованы площади класса В, В+. Опыт кризисного периода и повального сокращения издержек показал, что часть неотделимых функций класса А оказалась избыточной для многих предприятий – арендовать в ширину оказалось выгоднее, чем в высоту. Можно прогнозировать стопроцентную заполняемость большинства сдающихся в аренду площадей в Новосибирске к концу 2011 года. Но, если спрос будет расти и дальше, арендаторы могут столкнуться с жестким дефицитом любых площадей уже к осени текущего года. Вторую волну повышения арендных ставок также можно ожидать к осени текущего года.
Материал предоставлен аналитическим центром Бизнес-парка Южный
Личный кабинет