Недвижимость Новостройки Строительство Программы поддержки Налоги | ||||||||||||
Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов Статьи
В прошлой статье мы говорили о риэлторской «кухне» в целом и сделали некоторый упор на торговлю на вторичном рынке. Цель данной публикации - осветить некоторые аспекты работы агентств недвижимости (АН) на рынке новостроек (первичном рынке недвижимости). Торговля на первичном рынке - более сложный и запутанный процесс. Главное отличие - это наличие большого числа юридических лиц и многообразие документов. Покупатель приобретает не квартиру как таковую, а право требования квартиры после сдачи строящегося дома в эксплуатацию. В Новосибирске практикуется несколько вариантов переуступки права требования. Причём закон 214-ФЗ предусматривает оплату договора только после его регистрации. А вот дальнейшая переуступка может быть зарегистрирована уже после оплаты правопреемником. Поэтому, по сложившейся практике, большая часть застройщиков берёт деньги по Договору Займа. Другой способ - регистрация ДДУ на дружественное предприятие (дочернее, подрядчика и.т.п.), а затем продажа через переуступку, с обязательной оплатой перед регистрацией. Зыряновская, 27 - дом, проданный по ДДУ (Договору долевого участия)
Нередко строительные организации продают квартиры в стройках по предварительному договору, так как не имеют полного пакета для получения разрешения на строительство и оформление ДДУ. Такой договор не предусматривает оплаты, но, как правило, имеет пункт типа: « в случае наличия у покупателя встречных требований, эта сумма будет зачтена в оплату ДДУ, после регистрации последнего». А в самом предварительном договоре указывается срок заключения ДДУ. Таким образом, Застройщик привязывает будущий ДДУ к договору займа, по которому берёт оплату за квартиру, ещё не имея разрешения на строительство. Часть квартир продаётся по инвестиционному договору, и эта форма продажи легальна в случае, если разрешение на строительство получено до апреля 2005 года. Есть варианты, когда разрешение было получено на освоение площадки в целом, например, стройка на Толстого – Ленинградской, и сейчас квартиры на Толстого, 2 продаются по инвестиционным договорам. Не получила широкого распространения, но присутствует на рынке, такая форма как продажа своей доли в ЖСК (Жилищно-строительном кооперативе). Таким образом был построен и продан дом по адресу ул.Орджоникидзе, 47. Орджоникидзе, 47 - дом, построенный и проданный через ЖСК
В настоящее время наиболее предпочтительным является покупка по ДДУ, который составляется таким образом, чтобы по максимуму обезопасить покупателя. Этот договор включает в себя и штрафы в пользу дольщика за несвоевременную сдачу объекта, и оплату после регистрации. Но из вышесказанного ясно, что строители всегда найдут способ взять деньги с покупателя. А что касается штрафных санкций, то в случае возникновения проблем у Застройщика, дольщики оказываются с ним в одной лодке и речь идёт о том, чтобы вместе выжить. Как показывает практика, ни одна из форм договора не гарантирует покупателю сдачу дома в срок, да и вообще сдачу объекта. Есть много замороженных объектов, продажа которых проводилась по ДДУ и которые даже получили поддержку областной администрации. С другой стороны, есть немало достаточно надёжных строительных компаний, которые сначала строят и продают объект, а потом занимаются оформлением документации. Не единичны случаю, когда площадку покупают вместе с фирмой - путем смены учредителей. Главное - это реноме человека, стоящего во главе строительной организации. Следовательно, на первый план выходит вопрос информированности конкретного АН о состоянии строек города, темпах строительства на каждом объекте и надежности Застройщика. На сайте www.n-s-k.net любой желающий может посмотреть фотографии 98% строек города и самостоятельно определить динамику. Я отслеживаю процесс строительства в городе уже 4.5 года. Некоторые крупные АН сами мониторят новостройки, но, как правило, не считают нужным делиться этой информацией. В этом месте я хотел бы затронуть одну очень щепетильную проблему о несовпадении интересов Покупателя и Риэлтора. Предположим, вы хотите приобрести квартиру в конкретном строящемся доме, у АН есть несколько квартир, которые могли бы вам подойти. Риэлтор не будет спешить выкладывать всю информацию, а предложит ту квартиру, за которую ему обещали большее вознаграждение, даже если она дороже остальных. В худшем варианте - постараются всучить квартиру в проблемном доме. При покупке новостройки главное - это порядочность посредника, и если риэлтор или АН где-нибудь «прокололось», вы обязательно найдёте эту информацию, было бы желание. Когда вы выбрали конкретный дом, возникает ещё один немаловажный вопрос: «У кого покупать»? У Застройщика априори всегда самые высокие цены, зато у него можно получить рассрочку и претендовать на губернаторскую помощь. К тому же на квартиру, купленную у Застройщика, проще оформить ипотеку. Если у вас большая часть суммы - заёмные деньги, то, скорее всего, вам выгоднее покупать у Застройщика. Если «живые» деньги, то возможны разные варианты. На рынке новостроек существует прямая зависимость: чем ниже цена, тем выше вероятность совершить ошибку. Это может быть как покупка проблемной стройки, так и покупка не оплаченной квартиры - главной ошибкой многих Покупателей является незыблемая вера в «бесплатный сыр», который только нужно найти... Поэтому вторым важным фактором является информированность посредника или его профессионализм. Клиент АН, покупая квартиру, может ставить перед собой разные цели и в зависимости от этого и нужно подбирать ему варианты. Это только на первый взгляд, кажется, что алгоритм выбора при этих вариантах в принципе похож. На самом деле это совершенно разные сектора поиска. Можно купить дешево квартиру в «Дискус плюс», дом достроят, несмотря на то, что покупка была оформлена не через ДДУ, вы получите свою квартиру. Но вот перепродать её или сдать в аренду будет не очень просто. В следующей статье мы подробно рассмотрим всех участников рынка новостроек, у кого можно покупать квартиры по более дешёвой цене, чем у Застройщика, и на какие моменты следует обратить внимание. Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала. | ||||||||||||
Налоги при сдаче жилья в аренду Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете Как не нарушить закон о рекламе Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости |
||||||||||||
| ||||||||||||
|
|