НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Новые контуры рынка недвижимости

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Пройдёт какое-то время, прежде чем застройщики разберутся в новых реалиях, но уже сейчас можно сказать, что грядёт передел рынка

Все участники строительного рынка с нетерпением ждут итоговых результатов работы строительного комплекса в 2013 году. На сегодня в открытом доступе только некоторые общие цифры по региону и Новосибирску и пятёрка лидеров НСО. Есть определённые неожиданности, связанные как с реальной ситуацией, так и назовём это "подходом с пристрастием" к приему определённых объектов.


"Европейский берег", панорама жилого комплекса


За год было введено большое количество долгостроев, а главное - сдано несколько домов, которые по документам проблемными не проходили, но по сути таковыми являлись, так как их строительство было задержано на несколько лет. Появилась ясность по нескольким Застройщикам, и крупным и не очень, которые сдали в прошлом году свои первые объекты.


ЖК "Орион", первый сданный собственный объект компании "Строительный век"


Для области 2013 был одним из нечасто встречающихся периодов, когда не нужно было думать, как сделать план, а наоборот, проявить излишнюю требовательность и, может быть, перенести часть объектов на следующий год, точный прогноз на который пока сделать сложно. Что вполне логично - чем динамичнее регион, тем проще получить деньги из центра на новые проекты.


На итогах года мы остановимся примерно через месяц, а сегодня перед строителями встала конкретная проблема: как застраховать ДДУ согласно 294-ФЗ от 30.12.2012 года. Если введение СРО увеличило себестоимость строительства квадратного метра всего на 600-700 рублей, то 294 закон обойдётся покупателям (понятно, что за всё платит потребитель) совсем в другие суммы. Чтобы исполнить закон у Застройщика есть 3 альтернативы:

1. Вступить в ОВС (Общество взаимного страхования), стоимость 1,5-1,6% от цены продажи. Но есть высокая вероятность, что если один из членов станет неплатёжеспособным, то по его долгам рассчитываться придётся остальным, и какие в конце получатся суммы - неизвестно.

2. Получить поручительство коммерческого банка - здесь ставки начинаются от 4%. При этом надо понимать, что банки захотят получить какие-то гарантии: это или депозит, или квартиры в залог, что, в свою очередь, предполагает дополнительные расходы. Возможно, проектное финансирование будет наиболее приемлемым решением для сторон договора. Как здесь не считай, меньше 6-8% от цены продаж пока не получается.

3. Заключение договора страхования со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования в соответствии с законодательством РФ. В этом варианте ставки начинаются с 10% для вполне надежных компаний, а для тех, кто нарушает ФЗ 214 в части срыва сроков, ставки вообще будут заоблачными.


Пройдёт какое-то время, прежде чем застройщики разберутся в новых реалиях, но уже сейчас можно сказать, что грядёт передел рынка. Рост себестоимости, укрупнение игроков и снижение общего объёма строительства, если компания, привлекая средства дольщиков, строила 50 тысяч квадратных метров в год, то на свои сможет построить в 2-3 раза меньше. После того, как компании, которые не успели ввести дома в срок, не смогут продлить разрешение на строительство, может появиться значительное количество новых обманутых дольщиков. Кто и как будет достраивать эти объекты, а главное, на какие деньги - пока не понятно.


В заключение хочу остановиться на эффективности принятых решений: так, менеджерами ЗАО "Строитель" были получены разрешения и проведены первые ДДУ на все дома в двух строящихся комплексах - ЖК "АСТРА" и малоэтажном посёлке "Новомарусино", и в течение двух лет они могут по старому законодательству продать 2600 квартир. Если предположить, что 294 ФЗ даёт рост себестоимости примерно 6%, то экономия за счёт своевременно принятого решения составит 2600*6% = 156 квартир.


Вот такие вырисовываются контуры рынка новостроек.


04.01.2014 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта