Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

В прошлой статье мы говорили о значении АН при работе на рынке новостроек. Сегодня хочу дать некоторую характеристику продавцов, работающих на первичном рынке.

Главными игроками на этом рынке, безусловно, являются Застройщики. Застройщик - это тот, на кого оформлена земля, на которой возводится объект недвижимости, и он соответственно является реестродержателем. Другими словами, только здесь можно проследить всю цепочку переуступки права требования на каждую отдельную квартиру. При оформлении по ДДУ (договору долевого участия) то же самое можно сделать и по переуступкам, зарегистрированным в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области, но есть одна тонкость. Некоторые давние и проверенные партнёры Застройщика предпочитают не оформлять документы официально, а оформляют передачу по предварительным договорам, а то и просто договариваются со строителями о резервировании определенной квартиры под поставку строительных материалов или субподрядные работы.

В Новосибирске нередки случаи, когда в условиях дефицита денежных средств, Застройщик берет кредиты у юридических и физических лиц под залог квадратных метров, оформляя последние по явно заниженным ценам. При этом документы могут нигде не регистрироваться. Кроме того, на этом рынке присутствует некоторое количество спекулянтов, которые работают с определёнными Застройщиками, покупая квартиры на ранней стадии строительства, как правило, без оформления на себя.

Таким образом, основными продавцами на рынке новостроек являются:
1. Застройщики
2. Подрядчики и поставщики строительных материалов
3. Кредиторы застройщиков и подрядчиков
4. Спекулянты

Эти группы очень неоднородны, здесь есть и опытные игроки, и организации, которые вынуждены заходить на этот рынок (в основном 2-я группа), и случайные люди, для которых инвестиция - результат неудачной спекуляции. Здесь же наибольшее количество мошенников и не совсем порядочных партнёров-строителей.

В определенных ситуациях могут быть некоторые тонкости, например, если дом имеет проектное финансирование, то все документы в обязательном порядке идут через банк. Но в любом случае полная информация о том, кому принадлежит определенная квартира, находится у Застройщика и является главной коммерческой тайной на первичном рынке недвижимости. И тот факт, что отделы продаж строительных компаний не дают информацию о принадлежности определённых квартир всем желающим, нужно расценивать как защитную реакцию в борьбе за рынок сбыта собственных квартир.

Рассмотрим перечисленные группы подробнее, а также какие сюрпризы могут ожидать покупателей квартир. С Застройщиками всё более-менее понятно, здесь важно определить финансовую состоятельность строителя - об этом мы подробно писали в наших предыдущих публикациях.

Подрядчики и поставщики строительных материалов

Здесь представлены две принципиально разные подгруппы:
1. Производители и субподрядчики, непосредственно производящие материалы и выполняющие определенные виды работ.
2. Перекупщики.

С первыми Застройщики, как правило, имеют многолетние связи, партнёры в значительной степени доверяют друг другу, а иногда и просто выживают вместе, скажем прямо, в неблагоприятное время для строительной индустрии.

Вторые, если имеют деньги, часто стараются «выкрутить руки», пользуясь моментом, хотя бывают случаи, что рискуя вместе с Застройщиком, помогают последнему раскрутить новую площадку.

Те же, кто не имеет достаточно собственных средств для отработки квартиры в целом, делают частичную предоплату, путём поставки материалов, а затем пытаются продать квартиру по демпинговой цене, чтобы на вырученные деньги закрыть долги перед Застройщиком. Для специалистов не секрет, что по большей части строительных материалов существуют бартерная и денежная цены, и ножницы цен позволяют таким компаниям вести свой бизнес. Эта группа игроков не дает широкую рекламу, чтобы не раздражать Застройщиков лишний раз, но тем не менее информация до последних всё равно доходит. Покупатели звонят и интересуются, почему Застройщик продаёт так дорого, в то время как у посредников можно купить значительно дешевле.

В связи с этим хочу отметить два обстоятельства.
Первое: самые дешёвые квартиры чаще всего не отработаны в полном объёме.
Второе: покупка неотработанных квартир была относительно безопасной в условиях падения цен на недвижимость, сейчас же, когда реальные цены продаж по первичному жилью с августа 2009 года выросли на 12-17%, Застройщику выгодно расторгнуть неисполненный ДДУ и продать квартиру по более высокой цене.

Я думаю, что в сентябре-ноябре мы получим большое количество таких прецедентов, тем более что Застройщики имеют на это и моральное право, так как такие перекупщики сплошь и рядом нарушают свои обязательства не демпинговать на рынке.

Также хочу обратить внимание потенциальных покупателей на тот факт, что предварительный договор не предусматривает оплаты и по своей сути является договором о намерениях. И если к нему не прилагается исполненный договор поставки или договор на оказание услуг, то это просто «филькина грамота».

Кредиторы застройщиков и подрядчиков

Представители этой группы обычно не спешат распродавать свои активы по демпинговым ценам, наоборот, используя свои финансовые ресурсы, они помогают покупателям оформить ипотеку, могут обеспечить рассрочку платежа или сделают небольшую скидку. И если вдруг кредиторы начали демпинговать, - это может означать либо тот факт, что у Застройщика всё крайне плохо и надо получить с этих активов хоть что-нибудь, или возникли финансовые проблемы у самого кредитора и тогда не факт, что вашу сделку не признают ничтожной. Может быть и ситуация, что данный кредит вообще не означает наличие квартир у кредитора. Другими словами, в этой ситуации квартира по демпинговой цене больше напоминает сыр в мышеловке.

Спекулянты

Для успешной работы с этой группой товарищей вы должны либо быть одним из них, либо иметь в этой среде доверенное лицо. И главное - вам тоже должны доверять, так как квартира может оформляться по цене как выше, так и ниже реально заплаченных денег. Здесь немаловажную роль играет отдел продаж Застройщика. Спекулянты, давно работающие на этом рынке, практически не нарушают взятых обязательств и заботятся о своей репутации. А когда в этом секторе появляются случайные люди, то, как правило, реализацией их объектов занимается АН, с которым у них договор на эксклюзивную продажу.

Я знаю многих состоятельных людей, которые предпочитают держать свободные деньги в недвижимости, поскольку если взять достаточно большой промежуток времени, они получают вполне нормальную прибыль без особого риска. И хотя на фондовом или валютном рынках общая прибыль может быть больше, но квартиры, в отличие от акций, не могут упасть ниже определённой цены.

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

• Год постройки, процент износа
• Поиск домов по дате постройки
• Все жилые дома от А до Я
• Справочник жилых комплексов
• Готовые новостройки
• Жилищные программы
• Ветхое и аварийное жилье

Статьи о недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости