Недвижимость Новостройки Строительство Программы поддержки Налоги | ||||
|
Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов Статьи
По прогнозам, которые я делал в сентябре 2010 года, цены на новостройки за 4 квартал должны были вырасти на 8-15%. Реальный рост составил около 3-5%, всего же за год - 20-25%. Мы стараемся отслеживать не цену предложения со стороны Застройщиков, которая, как правило, завышена. Не берём во внимание и заниженную цену, предлагаемую отдельными АН, предпочитающими выставлять квартиры, которых у них нет, а есть только желание привлечь внимание потенциальных покупателей, чтобы потом поискать квартиру на рынке. В наших анализах мы опираемся на цену в реальных сделках. Эта статья одновременно является и анализом сделанной ошибки (работой над ошибками) и прогнозом изменения цены на недвижимость в 2011 году. Основной причиной неточности прогноза является то, что я не учёл психологический фактор. В прошлом году Новосибирск достиг всех докризисных параметров, и коэффициента доступности жилья, и снижения процента ипотечного кредитования, которое в 2007 году привело к резкому увеличению спроса, однако в 2010 году это не вызвало ожидаемого роста сделок по недвижимости. А причина в том, что при прочих равных условиях в 2007 - начале 2008 года люди покупали квартиру в ипотеку, а в 2010 году предпочитали арендовать жильё, опасаясь второй волны кризиса и стараясь не рисковать. У многих перед глазами пример знакомого, который купил квартиру на пике цены, и сейчас вынужден выплачивать бешеные проценты за жильё, стоимость которого упала, чуть ли не в полтора раза. Этот же психологический фактор привёл и перекосу между ростом цен на недвижимость и ростом цены аренды по итогам 2010 года. Если цены на вторичное жильё, по данным аналитических служб АН Новосибирска, выросли на 9-10%, то есть едва превысили официальную инфляцию, то средняя стоимость аренды выросла на 35%. И по данным АН «Жилфонд», и по расчётам компании RID Analytics, средняя арендная плата за жильё в городе превысила 18 000 рублей, а также среднюю зарплату по Новосибирску. Вторым фактором, который мы (и не только мы) не учитываем при определении динамики цен на новостройки, является сначала урезание, а затем и полная отмена губернаторской программы. Видимым фактором влияния программы является то, что из квартир, сданных в 2010 году, 47% являются однокомнатными, значительная часть из которых студии-маломерки. Помощь по губернаторской программе составляла сначала 300000 рублей, потом 150000 рублей (без учёта уменьшения процента по ипотеке), отмена увеличила цену квадратного метра для покупателя на 5-6 тысяч рублей (это 12-15%), и хотя это не касалось всех строящихся объектов, мы можем смело добавить к годовому росту цены на новостройки ещё 4-5%. Ещё одним фактором, повысившим цену для покупателей, является увеличение вознаграждения АН и отделам продаж компаний Застройщиков на 1-1.5% по сравнению с 2009 годом. Это связано с двумя причинами: первая - та, что во время кризиса практически все Застройщики прятали услуги своего отдела продаж в цену, вторая - большая часть крупных АН увеличила свои комиссионные. Теперь о ценах в 2011 году. Сначала справка: Строители Новосибирской области по итогам 2010 года ввели в эксплуатацию 1,248 миллиона квадратных метров жилья, что на 2,7% больше уровня 2009 года, сообщает пресс-служба областного правительства. Показатели, безусловно, радуют, ведь даже в Приложении, утверждённым Постановлением Мэрии от 18.10.2010 года № 3275, ввод в 2010 году оценивался на уровне 705,3 тысяч кв. метров (данные официального сайта города Новосибирска). Интересна тенденция ввода по месяцам: если 2008 году в области в декабре было сдано 27,5% от объёма жилья введенного за год, в 2009 году - 30%, а в 2010 году - 38%. По Новосибирску из всего введенного жилья свыше 58% приходится на 4 квартал 2010 года. Итоги года мы проанализируем в следующих публикациях. Тем не менее, при таких объёмах ввода Новосибирск не почувствует значительного дефицита нового жилья в целом, однако если рассматривать структурные предложения новостроек, то здесь неоднозначная картина. В разное время на стоимость жилья в конкретном месте влияние разных факторов меняется, может усилиться, а может вообще исчезнуть. Например, каких-то 10 лет назад существенным являлось наличие стационарного телефона, сегодня об этом даже смешно вспоминать. Сегодня при определении цены квартиры на первое место выходит фактор времени - не расстояния до работы или до центра, а время, за которое это расстояние можно преодолеть. Так, расстояние до площади Ленина и от микрорайона на Гребенщикова, и от микрорайона на Заречной улице примерно равны. Но в первом случае можно проехать эти 12-13 километров или по Мочищенскому шоссе или по улице Богдана Хмельницкого за 12-20 минут, а во втором случае ты безальтернативно попадаешь на Бердское шоссе и улицу Большевистская и можешь простоять в пробках больше часа, гарантированно уложиться в 20 минут можно только на электричке. Строительство дорог, несмотря на некоторый прогресс в последние годы, значительно отстаёт от роста количества транспорта в городе. Есть опасение, что ко времени запуска третьего моста, рост общего количества транспортных средств на дорогах города помножит на ноль положительный эффект от сдачи этого долгожданного объекта. Тем более мост будет всего шестиполосный, минус по одной полосе для снега зимой. На это же накладывается строительство бизнес- и торговых центров на основных магистралях и точечное строительство в центральной части города. Жители не только новостроек, но и старых домов начали огораживать придомовую территорию и ставить преграды для предотвращения сквозного проезда транспорта. Особенно заметно наше светлое «транспортное» будущее было во время снегопадов в декабре 2010 года. Поэтому я прогнозирую относительно высокий рост цен в домах на расстоянии 15 минут пешеходной доступности до метро. В отдаленных районах будет играть роль наличие остановки электропоезда. Вторым по значимости фактором будет технология и качество строительства, смещение технологии в сторону дешёвого панельного и монолитного жилья уже в 2010 году привело к дефициту квартир в кирпичных домах. Можно предположить, что после покупки кирпичного завода компания «Энергомонтаж» увеличит долю кирпичного домостроения. Третьим фактором, влияющим на цену новостройки, будет оставаться уровень инфраструктуры в районе застройки. Считается, что наиболее эффективным вложением является вложение в собственное здоровье и образование детей. Наличие престижных школ, детских садов, поликлиник и.т. д., значительно повышает среднюю цену на недвижимость в каждом конкретном микрорайоне. Общий рост цен на новостройки в 2011 году, по предварительным прогнозам, составит 12-15%, на кирпичные 15-20%, панельные 10% - в пределах инфляции. Заработать на этом рынке можно, вкладывая средства в недооцененные объекты, как правило, на ранних стадиях строительства. По нашей информации, в Новосибирске обычно есть 10-20 таких вариантов новостроек. В случае массового отказа от аренды в пользу ипотечного жилья возможен резкий скачок цен - на 15-20% в течение одного квартала, но в условиях некоторой здоровой консервативности нашей банковской системы это маловероятно. В следующих публикациях мы планируем проанализировать итоги 2010 года и дать общую картину доли проблемных строек в рекламе агентств недвижимости. 16.01.2011 года Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала. | ||||
|
Налоги при сдаче жилья в аренду Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете Как не нарушить закон о рекламе Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости | ||||
|
| ||||
|
| ||||
Личный кабинет