НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Серия "Азбука инвестирования в недвижимость"

Выбор новостройки для получения прибыли (часть II)

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Инвестирование: зависимость прибыли от времени "вхождения в новостройку"
Прогноз роста стоимости квадратного метра на 12-15 месяцев на примере конкретных объектов недвижимости

В прошлой публикации мы остановились на вопросах, на которые нужно сделать упор при инвестировании в новостройки с целью получения прибыли.


В частности, было высказано предположение, что заработать можно, вкладывая в объекты компаний "середняков", так как Застройщики-лидеры не продают квартиры по низким ценам. Кроме этого, лидеры практически не отдают квартиры подрядчикам и поставщикам строительных материалов с дисконтом, приводя расчёты к денежным ценам. А если последние по каким-то причинам начинают демпинговать на рынке, то, как правило, прекращают работу с такими партнёрами. Работать же с малоизвестными или новыми строительными компаниями довольно рискованно, какую бы рекламную компанию они не разворачивали. Здесь как нигде справедливо утверждение, что рационально выбирать золотую середину.


Дальше были приведены примеры удачных вложений, сделанных нашими клиентами, в объекты компании «Стройцентр» (организация являлась на данных домах генеральным подрядчиком). Несмотря на то, что мы рассматривали реальные сделки, любой здравомыслящий человек может заметить, что очень легко делать прогнозы задним числом и неизвестно, какова была доля удачных вложений, а сколько сделок оказалось убыточными. Поэтому в конце публикации мы сделаем прогноз роста цены на объекты, которые компания возводит в настоящее время, а сейчас я хочу заострить внимание читателей на зависимости прибыли от времени "вхождения в новостройку".


Возьмём для наглядности ещё один объект компании, дом в микрорайоне Акатуйский (Застройщик СИТЕХ) по адресу Петухова, 19. Будем брать минимальные цены от подрядчиков. Информация по данному микрорайону появилась в 2007 году. Под вывеской «изучение спроса» при поддержке администрации района началась масштабная рекламная компания во всех СМИ. Ставка делалась на рейтинг самой компании СИТЕХ и соинвестора по дому №3 небезызвестного Застройщика БКП-7. Весной 2008 года начались продажи, дом на Петухова 3 планировалось сдать в конце 2009 года, дома 19 и 1б во втором квартале 2010 года. Цена квадратного метра была установлена Застройщиком в пределах 35-37 тысяч. Понятно, что те, кто вложился в объекты в это время, не смогут вернуть деньги в полном объёме и сейчас. Если изучать ситуацию с марта 2008 года то, конечно, необходимо принимать во внимание кризисное падение цен. Не будем анализировать ни рекламную компанию, ни выбор подрядчиков на первом этапе, остановимся подробнее на доме Петухова 19, где генеральным подрядчиком выступает «Стройцентр». Для наглядности предлагаю фотоотчёт о строительстве:


Фотоотчет о строительстве ул.Петухова, 19

22.11.2009 г.

06.03.2010 г.

09.06.2010 г.

15.08.2010 г.

03.12.2010 г.

27.02.2011 г.


Коробка активно возводилась с 3 кв. 2009 года по 2 кв. 2010 года. Затем активность строительства перестала бросаться в глаза - никто не станет считать, сколько этажей застеклено, а внутренняя отделка вообще не видна.


Теперь о ценах: у Застройщика она практически не менялась в течение этих 1,5 лет, не говоря о том, что свои квадратные метры в доме 19 компания СИТЕХ продала раньше. А вот у подрядчиков и поставщиков строительных материалов минимальная цена квадратного метра в двухкомнатной квартире менялась следующим образом:


Январь 2010 год: 19 000 - 20 000 р.
Март 2010: 23 000 – 24 000 р.
Июнь 2010: 27 000 – 27 500 р.
Декабрь 2010: 28 000 – 29 000 р.
Март 2011: 31 000 – 32 000 р.


Можно отметить и факт, что значительно снизилось предложение и, скорее всего, цены продолжат рост до 35 000 – 38 000 на стадии сдачи. Существует психологический эффект высоких темпов строительства, который особенно заметен во время возведения коробки. Такой дом в глазах рядового обывателя переходит из категории ненадежных строек в разряд "быстро строят, значит сдадут". Тем не менее, в итоге те, кто вложился в начале строительства коробки, получили прирост 45% годовых, а те, кто на стадии завершения, - 20%.


Инвесторы, которым удастся вложиться за месяц до сдачи, могут получить прибыль 10-15% за месяц, но это что-то из разряда лотереи или успешной игры жены вице-премьера на фондовом рынке.


Переходим к объектам компании «Стройцентр» на ранней стадии строительства. На сегодня здесь две площадки: Аникина, 37/1-37/2 и Сибиряков-Гвардейцев, 44/7. В первом случае - это два 10 этажных кирпичных дома, во втором - дом переменной этажности по технологии строительства, совпадающий с объектом по адресу Петухова 19. Дома на Аникина находятся на начальной стадии возведения коробки: 1,5 этажа у первого, законченный нулевой цикл у второго. На Сибиряков-Гвардейцев заканчивается возведение фундамента. На двух стройках завершается подготовка документов для оформления ДДУ. На первом объекте практически отсутствуют квартиры у подрядчиков, объявленная цена составляет 34 000 за квадратный метр.


Составляем прогноз роста квадратного метра на 12-15 месяцев, исходя из предположения, что объекты будут сданы к концу 2012 года. По Аникина рост составит 35% годовых, без учёта инфляции, которую мы прогнозируем на уровне 15%, всего 45-50% годовых. По дому на Сибиряков-Гвардейцев - 35-40% годовых, но там есть возможность найти квартиру у подрядчика или купить у «Стройцентра» в рассрочку с фиксированной ценой.


ул.Аникина, 37

27.02.2011 г.

26.04.2011 г.


ул.Сибиряков-Гвардейцев, 44/7

27.02.2011 г.

26.04.2011 г.


Мы никому не даём прямого совета покупать квартиру в компании «Стройцентр», тем более, что там пока не готов весь пакет документов, данная публикация является пробным прогнозом роста цены на конкретную новостройку, мы и раньше делали прогнозы, но они касались рынка в целом с некоторой детализацией по технологиям строительства и районам города. Надо отметить, что не все прогнозы сбылись, хотя вектор роста определялся правильно.


28.04.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта