НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Сколько будет стоить квадратный метр? Анализ аукционов земельных участков для строительства

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Прогноз стоимости квадратного метра жилья на основе анализа открытых аукционов земельных участков для строительства в городе Новосибирске

Цена квадратного метра строящегося жилья складывается из многих составляющих, при этом большое значение имеет первичная стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом. Сколько будет стоить недвижимость, строительство которой только планируется? Сделаем анализ на основании информации об открытых аукционах по продаже земельных участков для строительства и права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства.*


ул.Романова, Центральный район

На аукционе, назначенном на 9 августа 2011 г., выставляется на продажу земельный участок на ул.Романова, расположенный в Центральном районе. Площадь участка – 3 126 кв.м. Разрешенное использование – строительство многоквартирных жилых домов со встроенными или встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками.


Согласно СНиП, на земельном участке такой площади можно построить дом площадью не больше 4 200 кв.метров.
Минимальная цена земли - 112 089 000 рублей, ориентировочная стоимость работ для присоединения к электрическим сетям 55 000 000 рублей. На затраты на теплоснабжение возьмем такую же сумму 55 000 000 рублей.


В итоге мы имеем 220 млн.рублей дополнительных затрат на 4 200 кв.метров или 52 тысячи рублей на квадратный метр. С учётом строительно-монтажных работ минимальная себестоимость строительства составит не менее 75 000 рублей за квадратный метр, реальная же себестоимость будет значительно выше.


Помимо этого, накладывается обязательство совместно с другими застройщиками в данном районе принять участие по сооружению теплотрассы, ориентировочные затраты на выполнение этого условия составляют около 421 млн.рублей.


Переходим к аукциону за 2 августа 2011 г., здесь выставлены на торги два больших земельных участка: на улице Титова (состоит из трех частей) и на улице Выборная.


ул.Титова, Ленинский район

Площадь – 45719 кв.м

Площадь – 41714 кв.м

Площадь – 57752 кв.м


По СНиП, на первом участке можно построить 46 000 кв.метров, на втором - 42 000 кв.метров, на третьем - 58 200 кв.метров. Начальная годовая аренда прибавляет к себестоимости 309 рублей, на каждом участке разница в пределах математического округления, на весь период строительства это даст вполне приемлемую сумму около 1 тысячи рублей на кв. метр. А вот для присоединения к электрическим сетям прописано выполнение ряда мероприятий, ориентировочная стоимость работ по которым составляет не менее 1 540 000 000 рублей, по второй и третьей площадке эта сумма увеличилась ещё на 10 миллионов, а самое главное - нет волшебной фразы "совместно с другими Застройщиками этого района".


Предусматриваются и другие работы стоимостью от 40 до 200 миллионов рублей, но и одна цифра в 1,5 млрд.рублей делает застройку бесперспективной, поскольку дополнительная нагрузка в 30 000 рублей на кв.метр повышает минимальную себестоимость до 50 000 рублей, что при цене продажи в данном районе около 40 000 рублей за кв. метр делает бизнес убыточным. При этом мы не учитывали затраты на подключение к теплотрассе и к системе канализации. В случае выполнения работ Застройщиками на всех трех площадках в пропорциональных долях, затраты на квадратный метр составят 10 600 рублей только за присоединение к электрическим сетям, что тоже делает рентабельность близкой к нулю.


ул.Выборная, Октябрьский район

Площадь – 8 352 кв.м

Площадь – 9 162 кв.м

Площадь – 11 646 кв.м


По СНиП, на первом участке можно построить 9 000 кв.метров, на втором - 9 900 кв.метров, на третьем - 12 600 кв.метров.
Начальная годовая аренда прибавляет к себестоимости 297 рублей, на весь период строительства - около 1 тысячи рублей на кв.метр. Присоединение к электрическим сетям объекта первого дома - 3 300 рублей на кв.метр, второго дома - 3 010 рублей, третьего дома - 2 365 рублей, здесь, как и на Титова, мероприятия по присоединению к электрическим сетям относят целиком на каждого арендатора.


Для подключения к теплосетям нужно, совместно с другими застройщиками в данном районе, выполнить реконструкцию существующей теплотрассы по ул.Выборная в необходимом объеме (общие затраты на реконструкцию теплотрассы составляют около 138 449 тыс. рублей). Из общих затрат устроители аукциона на первый участок относят 5,3 млн. рублей, на второй 5,5 млн. рублей, на третий 6 млн. рублей. Что вместе с оплатой за подключение к системе теплоснабжения города увеличит себестоимость квадратного метра примерно на 1 тысячу рублей. Таким образом, дополнительная финансовая нагрузка на кв. метр составит около 5 000 рублей. Не ясно, правда, на кого лягут оставшиеся затраты в 121 млн.рублей.


Из данного анализа можно сделать вывод, что по первым двум площадкам ТУ являются «заградительными» для чужих Застройщиков. Покупать площадку на ул.Романова имеет смысл, если у вас есть возможность согласовать здание площадью 15-20 тысяч кв. метров (к неописуемому восторгу жильцов близлежащих домов), а по улице Титова - если рядом можно арендовать еще не менее 30 га. В целом можно сделать вывод, доля земли и ТУ в себестоимости строительства будет только увеличиваться.


* Информация с сайта novo-sibirsk.ru


26.07.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта