Недвижимость Новостройки Строительство Программы поддержки Налоги | ||||||||||||||
|
Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов Статьи
В настоящее время наблюдается слабое оживление на рынке недвижимости города. Как и в разгар кризиса, доля жилья эконом-класса и класса "комфорт" составляет около 70% от общего спроса на новостройки. Последние информационные "утечки" из правительства РФ подтверждают гипотезу о том, что в скором будущем содержание жилого фонда полностью ляжет на плечи собственников. Это снижает ликвидность вторичного жилья вообще и особенно квартир в старых домах и является дополнительным аргументом в пользу покупки жилья в новостройках, так как капитальный ремонт старого дома - мероприятие не из дешёвых. Кроме того, в старых панельных домах проживает много пенсионеров, которые и рады бы отремонтировать подъезды собственного дома, но не имеют финансовой возможности. Несмотря на то, что сегодня банки начали кредитовать строителей и давать ипотеку под строящееся жилье, Застройщики не торопятся влезать в долги и строить без плана продаж. Состояние хронической нехватки денег у Застройщиков на протяжении последних трех лет научило тех, кто удержался на плаву, выживать в критической ситуации, причём развитие происходит по различным сценариям. В данной статье мы предлагаем читателям рецепты выживания от Застройщиков и сделаем прогноз ликвидности квартир на разных объектах в ближайшее время.
Первый способ, лежащий на поверхности, - это снижение общей стоимости квартиры при освоении комплексных площадок. Здесь идёт экономия за счёт более дешёвой земли, общих ТУ, которые "размазываются" на большое количество домов, возможность получить скидки на строительные материалы или организовать своё производство (РБУ и.т. д.). Наиболее успешно комплексные площадки осваивают компании Дискус-плюс, Концерн Сибирь, КПД Газстрой, Энергомонтаж. Квартиру на комплексной площадке нужно сразу выбирать под себя, так как купить здесь достаточно просто, а при продаже у вас появится много конкурентов и главный - сам Застройщик, который (например, Дискус-плюс) возводит ещё около 50 домов. Исключением можно считать Энергомонтаж, который сам регулирует объём строительства, исходя из спроса. Отрицательными сторонами комплексных площадок является отставание строительства инфраструктуры (исключение, опять же – Энергомонтаж). Другими словами, покупать квартиру на комплексной площадке имеет смысл, если вы собираетесь там жить. Например, "Чистая слобода" - очень привлекательный микрорайон с достаточно развитой инфраструктурой, там приятно жить, есть, где гулять, где заниматься спортом и, если вас всё устраивает, то в соотношении цена-качество предложение от Застройщика заслуживает внимания. Второй способ - это точечная застройка, которую все не любят, но квартиры очень хорошо покупаются. Такой тактики придерживаются КраснообскМонтажСпецстрой, Кварсис, Стройцентр, Ново-Николаевск, Домстрой, НЖС-2, СМУ-3, 43-Трест, Камея, и вообще ни один строитель не откажется от небольшой площадки в районе с развитой инфраструктурой и, по возможности, по линии метро. Какой бы ни был "навес" непроданных квартир в целом по городу, точечная застройка всегда найдёт своего покупателя. Необходимо отметить, что и здесь строители стараются снизить стоимость квартиры в целом: как при комплексной застройке, уменьшаются площади квартир, увеличивается число однокомнатных квартир и квартир-студий. При этом у покупателей возникают взаимоисключающие желания: с одной стороны денег хватает только на однёшку, а с другой стороны, хотелось бы, чтобы квартир на площадке было поменьше. Уже есть примеры, когда квартиры не продаются, потому что "намельчили" планировки и получилась "общага". Вывод: если есть возможность купить небольшую квартиру в отдельно строящемся доме, с нормальными планировками, по умеренной цене и у надёжного Застройщика, можете рассматривать это как инвестицию с прибылью 30-40% годовых. Есть в городе основательные компании, которые берут участок земли, небольшой для комплексного освоения, где-нибудь в овраге или другом малосимпатичном месте и делают из него конфетку. После этого стоимость квартир может увеличиться на 50-70%. Здесь особое значение имеет место, близость к центру, шаговая доступность метро, развитая инфраструктура. В этом сегменте лидеры - МЖК Энергетик (Первый строительный фонд), ЗАО Строитель, СтройИнвестПроект, Сибакадемстрой, СД Альфа Капитал, Строймастер, Неоград, Роснефтегазстрой. Считаю важным отметить, что и в таких проектах бывают примеры замороженных площадок, но здесь прослеживается интересная тенденция: первый же сданный дом увеличивает стоимость квартир во всех остальных на этой площадке на 10-15%. Квартиры в таких домах тоже достаточно ликвидны. И при оживлении рынка их цена будет только увеличиваться. Такие компании в прямом смысле украшают наш город, облагораживают неблагополучные места.
Из положительных тенденций на рынке недвижимости не могу не отметить появление спроса на элитное жильё. По большому счёту, все мы хотим быть успешными, и вряд ли кто-нибудь рассматривает студию в панельке как свою голубую мечту. Сейчас не больше пяти домов претендуют на то, чтобы считаться элитными. Неделю назад при строящемся доме "Эдем" был открыт парк, являющийся частью соснового бора. Ни для кого не секрет, что основной задачей бизнеса является получение прибыли, но когда компания при этом благоустраивает неухоженный парк, красиво и на совесть, - это здорово, хотя и не привычно. При этом проект, технология и качество работы в доме (Богдана Хмельницкого, 11/3) заслуживает уважения. По моему мнению, из компаний, работающих на строительном рынке города, по культуре производства рядом с ГК Дом-Строй можно поставить только ИСК Русь. На этой оптимистической ноте мы и заканчиваем первую статью из серии "ликвидность новостроек".
04.08.2011 года Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала. | ||||||||||||||
|
Налоги при сдаче жилья в аренду Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете Как не нарушить закон о рекламе Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости | ||||||||||||||
|
| ||||||||||||||
|
| ||||||||||||||
Личный кабинет
