Как экономят на жилье эконом-класса
(на примере новостроек Новосибирска)

Сергей Николаев, независимый аналитик

В январе-сентябре на территории НСО сдано в эксплуатацию 9.2 тысяч квартир общей площадью 672,1 тыс. кв. метров.

Ввод в действие жилых домов

При этом в Новосибирске построено 35 многоэтажных жилых домов (321 942 кв. м). Еще три дома (1458 кв. метров) относятся к категории малоэтажного строительства. Область показала значительный прирост – 21,8% по сравнению с прошлым годом, другой же базовый показатель «Объём работ, выполненных по виду строительство», остался почти на том же уровне.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство»

Исходя из этого сравнения, должен уменьшиться размер заделов, тем не менее, количество начатых домов превышает количество сданных в 1,5 раза. Если в разгар кризиса строительные компании, в основном, вели работы на объектах, находящихся в высокой стадии готовности, то в 2011 году только за 3 квартал в области появилось 47 новых котлованов и фундаментов.

Хочется отметить, что сейчас Застройщики очень скрупулёзно относятся к проекту дома, поскольку главное - не построить, а продать. Спрос определяет предложение, и строят то, что можно легко продать.

Главный показатель - цена, цена напрямую зависит от себестоимости, застройщик старается сэкономить любыми способами.

Рассмотрим факторы, снижающие себестоимость:

1. Технология строительства, самое дешевое - панель, потом идёт монолит, каркасно-кирпичный дом, самое дорогое - кирпичное домостроение.
2. Уменьшение площади квартиры.
3. Снижение доли площадей общего пользования и увеличение количества квартир на один лифт, на одной площадке.
4. Уменьшение высоты потолков, здесь главная экономия не на стеновых материалах, а на том, что можно построить дополнительный этаж.
5. Снижение удельного веса стоимости земли и ТУ, за счёт комплексного освоения больших площадок.
6. Уплотнительная точечная застройка, которая реально приводит к некоторому обесценению квартир в ранее построенных домах.
7. Снижение себестоимости за счёт создания вертикально интегрированных компаний, способных строить дом с нуля своими силами из строительных материалов, произведенных на собственных заводах (по этому пункту моё мнение отличается от точки зрения большинства экспертов).
8. Возможно снижение себестоимости за счёт низкого качества работ, к сожалению, это мы можем наблюдать на практике.
9. Уменьшение цены для конечного покупателя за счёт субсидий по государственным или областным программам поддержки строительной отрасли.

В идеале Застройщик должен построить панельный многоэтажный дом с низкими потолками, состоящий из студий и однокомнатных квартир, по 20 квартир на площадке, и продавать квартиры по документам, дающим право покупателю на губернаторскую субсидию. Дом должен находиться на комплексной площадке и строить его должна "вертикально интегрированная компания". К счастью, такой "идеальный проект" в городе пока не реализован, но, к сожалению, многие компании значительно продвинулись по пути его создания: мы имеем по 10-17 квартир на площадке, на один лифт приходится по 5-7,5 квартир, причём такие дома строятся не только на окраинах города.

Тем не менее, за последние 1,5 года покупатель стал более требовательным, и домам, построенным в посткризисные годы, наверное, придумают своё название типа "новые хрущёвки", с удовлетворением отмечаю, что за последний год, прослеживает тенденция смещения удельного веса домов внутри категории "эконом класс" в сторону "эконом+".

11 октября в Новосибирске состоялся круглый стол "Жилье эконом-класса в Новосибирске", организованный компанией DSO Consulting (Сергей Дьячков), при непосредственном участии Агентства стратегических коммуникаций "В`ДА".

Вопрос, обозначенный в названии круглого стола, был рассмотрен с разных точек зрения, получилась нетривиальная дискуссия. Не могу сказать, что мнения участников дискуссии совпадали по всем вопросам, но почти единогласно было отмечено, что, ни одна строительная компания не будет строить дороже, если купят и то, что построено "подешевле" (эта аксиома справедлива для производства в любой отрасли).

Второй из обсуждаемых на круглом столе вопросов, на котором я хотел бы остановиться: возможны ли банкротства участников рынка жилья эконом-класса в Новосибирске? Сергей Дьячков ответил однозначно: да, возможны. Если себестоимость жилья увеличивается на 15% при неизменных ценах, то прибыль застройщиков неизбежно уменьшается, это особенно ощутимо в сегменте эконом-жилья. По мнению Александра Семенова (ООО "Ситех-Жилстрой"), строительный рынок в России превращается в пирамиду: в любом случае, одна из компаний-посредников в строительной цепочке окажется банкротом, а на улицы хлынут демонстрации обманутых дольщиков. По его словам, в ситуации, когда строительные материалы дорожают, наилучшие показатели будут у вертикально-интегрированных компаний. По этому вопросу у меня другая точка зрения, во-первых, во время кризиса в Новосибирске в лучшем положении оказались компании, которые имели деньги и не имели производств, которым нужно было обеспечить объём работ, например "Краснообск. Монтажспецстрой", во-вторых, в условиях перепроизводства строительных материалов они могли покупать последние по цене ниже себестоимости. Кроме того, любые комплектующие во время кризиса, как правило, дешевеют. А финансовые проблемы у Застройщика из-за банкротства одной из компаний-посредников возможны, если эта компания аффилирована, и застройщик заранее "загнал" туда деньги. Банкротство возможно, но это в большинстве случаев связано с некомпетентностью или непорядочностью руководителей строительной компании.

По большому счёту я согласен с Владимиром Головановым (АН "Сибакадемстрой Недвижимость"), который в своем итоговом комментарии был оптимистичен: "Рынок жилья эконом-класса будет жить, если будет умение продвигать высокий уровень жизни, к которому относится и жилье", и "лучше всего будут жить те строительные компании, которые даже в период кризиса не забывали о модернизации технологий, повышении квалификации кадров и налаживании бизнес-процессов".

А покупателям квартир в новостройках мы советуем обратить внимание на параметры, с помощью которых достигается низкая себестоимость, а главное - на реноме руководителей и историю Застройщика в целом.

19.10.2011 года

Сергей Николаев, независимый аналитик
Тел.214-39-97 (в рабочее время), электронная почта: nsv9@mail.ru

Периодичность выхода новых материалов: 2 раза в месяц

Занести в заметки:

Новостройки Дзержинского района: цены, объекты, застройщики

Цены на новостройки. Что? Где? Почём?

Губернаторская субсидия и цены на новостройки: "хотели как лучше"

Нюансы риэлтерского бизнеса

Новости со строительных площадок - 1 квартал 2012 года

Две десятки лидеров строительного рынка, взгляд с другой стороны

Мыльный пузырь на рынке новостроек, или Расчёты на полях

Рынок новостроек в 2012 году

Как трактовать прогнозы аналитиков

Недвижимость Новосибирска