Архив
Рынок зарубежной недвижимости в последнее время все чаще обращает на себя наше внимание. Это и не удивительно, ведь порой средняя «хрущевка» в России может равняться стоимости шикарных апартаментов или виллы с бассейном где-нибудь на побережье за рубежом. Идеальный климат, живописные уютные места, высокоразвитый уровень сервиса и комфорта, - все это делает зарубежную недвижимость такой привлекательной.
Однако надо помнить, что в каждой стране существуют свои юридические тонкости приобретения недвижимости, которые либо осложняют процедуру владения квадратными метрами и жизнь в стране, либо, наоборот, создают максимально комфортные условия собственникам.
Правила, действующие в каждой стране, частично схожи. Иностранцам, чтобы полноправно владеть недвижимостью другой страны, надо либо работать на территории государства, тем самым, улучшая ее экономическое состояние, либо инвестировать крупную сумму денег в ее экономику, либо быть добропорядочным человеком, чтобы не разрушать того, что уже создано.
Рассмотрим некоторые особенности приобретения и налогообложения объекта недвижимости на примере некоторых зарубежных стран.
Австралия
Иностранцы в Австралии могут приобретать только «первичное» жилье: квартиры, таун-хаусы только в новостройках и лишь перед или во время их строительства (до момента их заселения). Стать владельцем вторичного жилья иностранному гражданину практически невозможно. Правом владеть «вторичкой» обладают лишь иностранцы, временно проживающие в Австралии более 12 месяцев. Сдавать в аренду такое жилье нельзя, а по истечении визы или по прекращении проживания в Австралии его необходимо немедленно продать. Вторичное жилье могут купить иностранные компании для своих сотрудников, которые будут проживать в стране больше года.
Чтобы приобрести здесь жилье, любому иностранцу потребуется получить предварительное разрешение (Предшествующее Одобрение) Австралийского Правительства Иностранного Инвестиционного Наблюдательного Совета еще до момента заключения контракта. Этот документ не понадобится лишь тем, кто является иностранным супругом австралийского гражданина и хочет приобрести недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду; австралийским гражданином, проживающим за границей, или иностранцем, имеющим разрешение на временное проживание, «визу специальной категории», а также гражданином Новой Зеландии.
Если будущий домовладелец не получил предварительного разрешения перед подписанием контракта, то это может повлечь за собой не только отмену контракта и возврат собственности, но и финансовые убытки. Кроме того, незаконопослушного приобретателя могут оштрафовать или даже арестовать. Кстати, когда иностранец обращается с заявлением о разрешении, он обязан указать адрес собственности, которую хочет приобрести.
Австрия
Чтобы приобрести квартиру в Австрии, необходимо прожить в стране три года.Налоговая система Австрии выстроена так, что при быстрой (раньше чем через пять лет) перепродаже налог съест 90% прибыли. Вся система нацелена на то, чтобы недвижимость приобреталась в первую очередь для жизни, а не как инструмент инвестирования.
Англия
В Англии, чтобы получить вид на жительство (ВНЖ) недостаточно просто владеть недвижимостью, нужно организовать еще и реальный бизнес.
Андорра
В Андорре право на получение вида на жительство дается самим фактом наличия апартаментов, да и купить недвижимость несложно.БельгияВладелец недвижимости в Бельгии, может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению: жить, сдавать в аренду, продать. Причем, купленные в кредит «квадратные метры», сразу оформляются на имя покупателя, который тут же становится ее официальным хозяином.
Болгария
В Болгарии купить недвижимое имущество физическое лицо может без ограничений. Однако болгарское законодательство не разрешает иностранцам быть полноправными владельцами земли (как и в России, кстати). Нерезидент имеет право владеть апартаментами, офисом или домом, но не землей, на котором все эти постройки расположены. Дом с земельным участком покупается либо на юридическое лицо (для этого нужно открыть фирму, учредителем которой является иностранец, покупающий дом), либо приобретается без земли и при невозможности или нежелании создавать в Болгарии фирму, придомовой участок остается в собственности строительной компании.
Приобретая недвижимость в Болгарии, надо помнить, что владение жилым объектом здесь, не дает права иностранцу постоянно жить в этой стране или работать. Иностранный гражданин может использовать свои апартаменты только для отдыха, получая туристическую визу типа С (двукратную), разрешающую находиться на болгарской земле 90 дней. В течение года разрешается дважды оформить такие визы. Если недвижимость куплена на юридическое лицо, это позволяет человеку получить годовую бизнес-визу с правом пребывания в Болгарии до 180 дней. А если иностранец планирует находиться на болгарском берегу дольше, то придется заниматься делом: создавать рабочие места для болгарских граждан с оплатой страховых и социальных сборов – только так можно получить болгарский вид на жительство.
Вообще, Болгария – страна, которая внимательно отслеживает деятельность нерезидентов, а потому ВНЖ сроком на один год может быть продлен только в том случае, если иностранец жил в Болгарии более 180 дней в течение года. И только после постоянного продления ВНЖ в течение 8-10 лет иностранец имеет право получить болгарское гражданство. Или необходимо вложить в экономику этой страны 500 тысяч евро. Причем, их разрешено потратить на личные цели: купить дом, яхту…
При оформлении недвижимости в собственность покупатель оплачивает единоразовый налог на недвижимость. В среднем этот налог составляет 2-4% от стоимости имущества указанной в нотариальном акте. Как и в России, владелец недвижимости обязан ежегодно оплачивать налог на недвижимое имущество (его размер составляет около 0,23%) и налог на вывоз мусора (в среднем 0,17%). В Болгарии существует и специальный налог с продажи: при продаже квартиры, приобретенной менее пяти лет назад, нужно заплатить 10% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Бразилия
Иностранцу, купившему недвижимость в Бразилии, выдается постоянная виза сроком на 5 лет. Однако проживать единовременно можно не более 6 месяцев в году (3 сразу и еще 3 - продлив визу). А вот инвестировав в экономику Бразилии 200 тысяч долларов, можно сразу получить вид на жительство.
Венгрия
Недвижимость в Венгрии можно оформлять на физическое лицо. Для этого необходимо получить в госорганах разрешение, которое выдают на покупку конкретного объекта, — это займет 60–70 суток. Если объект приобретается для юридического лица, процесс пройдет даже быстрее и отнимет всего два дня. Венгрия заинтересована в привлечении инвестиций, поэтому венгерская финансовая система лояльна к вопросу происхождения средств. За квадратные метры можно рассчитываться, переводя деньги продавцу даже из офшорных банков.
Однако, вид на жительство гарантируют только три обстоятельства — работа в стране, заключение брака и открытие бизнеса. При этом вид на жительство требует уплаты налогов, довольно высоких в течение трех лет. Гражданство можно получить только после нескольких продлений вида на жительство — через восемь лет при сдаче экзамена на знание языка, культуры и истории страны.
Германия
Для того чтобы купить недвижимость, надо въехать в эту страну, имея на руках немецкую визу. Но покупка квартиры или дома не дает права на получение постоянного места жительства, хотястановится веским аргументом для этого. На процедуру покупки недвижимости и ее регистрации уходит 2-3 месяца, после чего иностранец может получить визу категории С сроком на 90 дней или бизнес-визу на 6 месяцев. Налог на приобретение недвижимости составляет в Берлине 4,5% от стоимости покупаемой квартиры, в остальной Германии 3,5%. Нотариальный сбор – от 1 до 1,5% от стоимости квартиры. В Германии доходы риэлторских компаний регламентируются государством: риэлторы берут за свои услуги 6% (плюс НДС 19%) от стоимости объекта продажи.Налог на недвижимость рассчитывается ежегодно и составляет менее 0,5% от стоимости квартиры. Кстати, те, кто покупает в Германии жилую площадь для собственного проживания, могут получить безвозмездную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду на срок 8 лет.
Греция
Несмотря на длительные бюрократические процедуры оформления покупки, греческая недвижимость в итоге переходит в собственность иностранного покупателя, а не находится в долгосрочной аренде, как в ряде стран Западной Европы. Это означает, что иностранный владелец греческой недвижимости неограничен в своих правах дальнейшего распоряжения имуществом. Местное законодательство позволяет иностранцам открывать здесь свой бизнес и получать в результате вид на жительство.
Дубаи
Дубаи является вторым по величине из семи эмиратов федерации (ОАЭ). Покупатель недвижимости автоматически получает вид на жительство – трехгодичную мультивизу. Вид на жительство также получает супруг владельца, дочь до выхода замуж и сын до совершеннолетия. Впоследствии документ продлевается каждые три года на общих основаниях. Всем остальным родственникам можно оформить гостевую визу – она выдается на шесть месяцев и ее можно продлить еще на шесть. Право на работу при необходимости следует получить дополнительно.
Индия
Индийское законодательство разрешает иностранным физическим или юридическим лицам приобретать объекты недвижимости. Имеется, правда, ограничение: иностранец не может покупать землю в фермерском хозяйстве, пахотную землю, сельхозугодья, плантации и т.п. Инвестор, желающий приобрести недвижимость в Дели, помимо указанной в договоре стоимости, должен заплатить 3,5% земельного налога и 2% нотариусу за юридическое оформление. На прохождение всех необходимых процедур придется потратить не меньше месяца. Кроме того, иностранцы не могут продать недвижимость раньше чем через три года после покупки.
Испания
В Испании для заключения сделки купли-продажи необходимо согласие супруги(а) владельца недвижимости, иначе права нового собственника в любой момент могут быть оспорены. Следует также быть предусмотрительным при подписании эскритуры – главного документа купли-продажи. В целях снижения налогов и расходов на оформление испанцы часто советуют иностранцам указать заниженную на 10-20% от реальной цены стоимость объекта, но в случае перепродажи такой недвижимости обязательно возникнут юридические проблемы. Зная это, придется выбирать: либо экономия и юридические сложности в будущем, либо налоги. Налоги включают в себя: НДС в размере 7% от стоимости объекта или 16% — за участок и договоры на строительство жилья; налог на документальное оформление юридических актов (или передаточный налог) - 0,5% за объект на первичном рынке жилья и 6% от суммы сделки на вторичном).
Существует три ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании: налог на наличие имеющегося имущества (0,2-0,3%), налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду (0,5% от кадастровой стоимости недвижимости) и ежегодный муниципальный налог, который платится как резидентами, так и не резидентами (около 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости). Деньги, получаемые казной муниципалитета с этого налога, идут на обустройство города, улучшение инфраструктур, т.д.
Италия
Налог на недвижимое имущество на Апеннинском полуострове запросто может составить 5% в год и более.КитайВладеть недвижимостью в Китае может как резидент, так и нерезидент. Ограничений для иностранцев на приобретение нет, а прописки в Китае, вообще, не существует. После совершения сделки купли-продажи подписанный в присутствии китайского нотариуса, покупателю выдается документ на право собственности. Причем, квартира оформляется только на одного человека.
Люксембург
Иностранцы в Люксембурге могут свободно приобретать недвижимость. Все оформление сделки осуществляется у нотариуса, который гарантирует ее чистоту. Разовый налог на приобретение дома или квартиры составит 7% от суммы сделки. В случае приобретения жилья на первичном рынке в цену будет также включен 15%-ный НДС. Налог на владение недвижимостью практически отсутствует.
Маврикия
Чтобы получить право постоянного проживания на Маврикии – одном из сказочных островов Индийского океана, иностранец обязан купить здесь дом стоимостью не менее полумиллиона евро.МексикаКупить недвижимость в Мексике несложно, процедура проста и открыта. Требуется разрешение властей, которое обойдется в сумму около $500. Статус эмигранта может уменьшить размер налоговых сборов (в том числе связанных со сделками с недвижимостью), взимаемых с инвестора. Однако статус постоянного резидента позволяет платить ежегодный подоходный налог по более выгодной ставке. Большинство мексиканских резидентов освобождены от уплаты налога на доход от прироста капитала, в то время как иностранцы могут облагаться налогом в 20% или даже 30%. Кроме того, инвесторы-резиденты не обязаны жить в Мексике, чтобы иметь разрешение на владение собственностью.
Панама
Вложения в недвижимость и экономику Панамы в сумме, превышающей $300 тыс., позволяют иностранному гражданину оформить «паспорт инвестора», который дает право безвизового въезда не только в Панаму, но и во множества стран мира, включая США и Евросоюз.
Португалия
Если вы покупаете дом в Португалии с целью вложения капитала или для проведения отпусков и проводите в Португалии менее 183 дней в году, вы не можете считаться постоянным жителем этой страны. В этом случае законы Португалии предписывают, чтобы вы назначили кого-либо из местных жителей в качестве своего представителя по налоговым вопросам. Этот представитель будет получать всю информацию из налоговых органов и вносить все платежи по мере того, как ему будут приходить счета. Ежегодный же налог на португальскую недвижимость составляет 0,5-1% от ее стоимости, указанной в домовой книге. Если вы решите жилье продать, то придется заплатить 21% налога.СловакияВ Словакии, как и в Чехии, покупать недвижимость можно только на юридическое лицо. Учредителем фирмы может быть иностранец, а вот управляющим сначала должен быть словак, пока учредитель не получит бизнес-визу (ВНЖ) - около 5 месяцев. При ликвидации фирмы, кстати, недвижимость придется продать.
Словения
В Словении покупка квадратных метров разрешена физическим лицам, но россиянам надежнее и проще приобретать их на юридическое лицо. Так же, как и в Словакии, учредителями могут быть иностранцы, а директором – гражданин страны. Причем, фирма должна быть действующей и платить налоги. Покупая в Словении апартаменты, нельзя рассчитывать на быстрое получение гражданства этой страны: на это уйдет десять лет, причем, все это время необходимо здесь прожить. Получить словенское гражданство через два года можно, заключив брак с гражданином страны.
Хорватия
В Хорватии покупать недвижимость могут и физические, и юридические лица при условии визирования сделки в Министерстве иностранных дел и Министерстве юстиции. Коммунальные платежи для физических лиц здесь меньше, но зато нет возможности получить вид на жительство. Директор фирмы и сотрудники компании, наоборот, могут получить вид на жительство, а через 5 лет – ПМЖ.
Чехия
В Чехии, возможно, внесут поправку к закону о недвижимости, в рамках которой неграждане Евросоюза смогут без проблем приобретать недвижимость в стране. В настоящее время люди, живущие за пределами Евросоюза, могут инвестировать в жилую недвижимость Чехии только в случае образования в стране юридического лица. Поправка поступит на рассмотрение парламента и президента Чехии. В случае успеха данного начинания она вступит в силу уже в мае 2009 года.
Швейцария
В этой стране иностранным гражданам купить недвижимость очень и очень сложно. Швейцарцам в качестве соседей нужны только благонадежные и состоятельные граждане. Местные власти более либеральны с гражданами стран ЕС и абсолютно нет - с выходцами из СССР. В Швейцарии действует закон, запрещабщий иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. Кроме того, в каждом из 23 кантонов страны, действует своя конституция, налоговое законодательство и правила владения недвижимостью: в некоторых городах иностранцам разрешено лишь арендовать недвижимость.Иностранцы, которые живут за границей, могут купить жилье в туристических зонах Швейцарии или промышленные здания для производства. Тем, кто имеют ВНЖ категории В, разрешено приобретать для личных целей объекты площадью не более 3000 кв.м, а вот владельцы ВНЖ категории С (надо прожить в стране 5-10 лет и показать себя надежным и добропорядочным гражданином) получают «зеленый свет» на любую недвижимость в Швейцарии и частное предпринимательство.
В связи со всеми этими сложностями, россиянам приходится регистрировать в Швейцарии фирмы, брать на работу не менее трех местных жителей, и благодаря этому получать право пребывания в стране. Тем не менее, покупка недвижимости в Швейцарии не дает права иностранцам находиться в этой стране более шести месяцев в году (по 90 дней за одну поездку).
Еврозона
Если вы собираетесь сдавать в аренду приобретенную недвижимость, имейте в виду, что в странах Еврозоны существует 52% налог на аренду жилья. Напомним, что членами Еврозоны являются Австрия, Бельгия, Германия, Греция, Италия, Ирландия, Испания, Кипр, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Португалия, Словения, Финляндия, Франция, Словакия...
С какой бы целью вы ни приобретали недвижимость за рубежом, с целью инвестирования денежных средств или для личного проживания, важно учесть совокупность экономических и политических факторов, действующих в стране, перспективы ее развития. Рынок недвижимости не дает мгновенной отдачи, и, как любое инвестиционное направление, имеет свои риски, которые различаются для профессиональных инвесторов и частных покупателей недвижимости.
По материалам
www.metrinfo.ru
Личный кабинет