Прогноз: Рынок ипотеки стабилизируется в 2010 году

Архив

За год ситуация на рынке ипотеки изменилась кардинальным образом. Все началось еще в прошлом сентябре, а к концу 2008 года условия стали скорее запретительными: 40-50% стоимости квартиры в качестве первого взноса, остальное — в кредит под 30% годовых, сообщат Коммерсантъ.

При этом банки стали уделять основное внимание качеству своего портфеля, а не количеству выданных кредитов. Требования к заемщику ужесточились: хорошая кредитная история, желательно в том же банке, подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, при этом кредитные организации стали отдавать предпочтение тем заемщикам, которые являются работниками крупных государственных компаний.

А вот ставки по ипотеке стали плавно уменьшаться с сентября 2009 года. По данным компании «Кредитмарт», в декабре среднерыночная ставка по ипотеке на покупку квартиры на вторичном рынке составила 16,92% годовых в рублях и 13,73% в долларах (с учетом комиссий банка).

При этом на 2010 год у банков есть задача, обнародованная правительством в ноябре прошлого года: довести стоимость ипотеки до 10-11% годовых. Однако сами банкиры сомневаются в том, что такого показателя можно будет достигнуть в этом году. Скорее всего, до указанных показателей ставки смогут довести только банки с государственным участием.

«Можно предположить, что в 2010 году ставки будут 10% годовых в рублях для вторичного жилья, для строящегося — 14-15%. К тому же стоит учесть, что минимальные ставки получат единицы заемщиков. Банки будут предъявлять жесткие требования к подтверждению дохода, к качеству жилья, будут ограничивать суммы кредита.

Банки испытывают дефицит долгосрочного финансирования, поэтому привлечь деньги под такие проценты, чтобы предлагать их под 10% годовых своим заемщикам,— для них пока нерешенная проблема»,— считает гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

«Дешевые длинные деньги доступны крупным кредитным учреждениям преимущественно с госучастием (Сбербанк, ВТБ 24) и АИЖК. Остальные кредиторы в большинстве случаев целиком зависят от иностранного финансирования, для подешевения которого в настоящий момент отсутствуют какие-либо экономические предпосылки»,— добавляет она.

При этом эксперты считают, что можно прогнозировать понижение ставок по ипотеке в середине года. Предпосылки к этому есть. Так, в конце ноябре Банк России снизил ставку рефинансирования на 0,5%, до рекордно низкого уровня — 9% годовых. По мнению аналитиков, ставка продолжит снижение, что отразится и на рынке ипотеки.

«Должно пройти какое-то время, прежде чем рынок ипотеки начнет оживать. Например, если обратиться к зарубежному опыту, когда Банк Англии понизил учетную ставку, процентные ставки по ипотеке начали ощутимо снижаться только спустя полгода»,— рассказывает глава департамента стратегического консалтинга и оценки компании Intermark Savills Дмитрий Халин.

Среди положительных тенденций этого года можно отметить и возвращение к кредитованию покупки квартир в новостройках. При этом в первую очередь к массовому кредитованию строящегося жилья вернутся коммерческие банки, только затем — государственные.

Ужесточение условий ипотеки привело к сокращению ипотечного кредитования. За год его объемы упали в несколько раз. «По итогам первых трех кварталов 2008 года на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме составила менее 15% притом, что сократилось и общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года, к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%.

Сильнее всего пострадал сегмент бизнес-класса, где существенная часть жилья приобреталась в кредит. Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс подорожал на 60%), брать ипотечный кредит было выгодно: рост стоимости жилья перекрывал затраты по его обслуживанию.

Сейчас же ситуация изменилась. Если в 2010 году ставки по ипотеке вернутся хотя бы на докризисный уровень, покупка жилья в кредит станет доступной для большей, чем сегодня, части населения»,— считает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн.Снижение ставок по ипотеке может стать дополнительным стимулом к покупке квартиры для тех, кто отложил ее в прошлом году. Тем более что, по прогнозам экспертов, в ближайшие два года рост цен не превысит 10% в год. Например, по прогнозам компании Intermark Savills, если цены на нефть останутся на текущем уровне или вырастут на 5-10%, курс доллара понизится на 5-10%, а инфляция и уровень безработицы не превысят 10%, то рост долларовых цен на жилье в 2010 году составит 5-10%.

Эксперты ожидают, что в 2010 году спрос на недвижимость может увеличиться на 30%. Сейчас в России довольно высокий дефицит жилых площадей: средний показатель обеспеченности жильем — 21,5 кв. м на человека (в Москве этот показатель даже ниже — 19,9 кв. м на человека), в то время как в европейских странах он достигает 30-40 кв. м. Кризис заставил и продавцов, и покупателей недвижимости более внимательно подходить к выбору объектов недвижимости.

Сейчас покупатели приобретают квартиры прежде всего для себя, а значит, наибольшее внимание уделяют их состоянию. Значительно снизилась доходность вложений в недвижимость, а следовательно — инвестиционная привлекательность российских квадратных метров. «Сейчас в России совершенствуется система налогообложения, и обеспечивать столь высокую степень доходности, а в докризисные годы она доходила до 50% годовых, будет невозможно.

В ближайшие пару лет прибыль от недвижимости не будет превышать 10-12% годовых. На больший срок давать прогнозы трудно, так как проблемы роста цен на недвижимость предвидеть невозможно»,— считает директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Наталья Кац.

Покупатели ставят цель — за ту сумму, которую они планировали потратить на покупку квартиры, выбрать более качественный объект. Застройщики, в свою очередь, активно изучают потребности покупателей и повышают качество своих объектов. Например, застройщики жилья экономкласса стали предлагать квартиры с отделкой.

Риэлтеры предупреждают: тем, кто хочет выбрать качественный объект, следует поторопиться — в 2010-2011 году активного пополнения рынка не будет, напротив, будет наблюдаться тенденция вымывания качественных объектов из предложения (первыми станут раскупаться объекты с наилучшим соотношением качества и цены).

По материалам www.informetr.ru