Выдавая ипотечный кредит, банки проверяют не только заемщика, но и покупаемую в ипотеку квартиру, ведь она становится предметом залога и в случае чего реализованные от ее продажи средства должны покрыть предоставленный заем. Выбор правильной квартиры значительно экономит время и силы заемщика, затрачиваемые на получение кредита, поэтому о банковских требованиях лучше узнать заранее.
Новостройка: идеальные черты
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, всегда становится предметом залога, она принадлежит заемщику, но в случае его некредитоспособности ее придется продать, а вырученные деньги банк забирает в счет погашения долга. Поэтому основное требование, которое предъявляют к ипотечной квартире абсолютно все банки, - ее ликвидность. Для банка важно, как быстро и по какой цене удастся реализовать квартиру на рынке в случае дефолта заемщика.
Ну а ликвидность недвижимости зависит от множества факторов, причем как от характеристик здания и непосредственно жилого помещения, так и от юридических аспектов сделок с данным объектом. Если речь о новостройке, то наиболее приемлемы для банка уже сданные объекты (а желательно и оформленные в собственность) или хотя бы объекты на завершающей стадии строительства при условии надежности застройщика. Поэтому при кредитовании на первичном рынке банки оценивают в первую очередь не саму недвижимость, а застройщика: запрашиваются инвестконтракт, документы на аренду земли, разрешение на строительство и т.д, требуется, чтобы продажи велись по договору долевого участия. Список аккредитованных объектов и застройщиков, как правило, можно найти на сайте банка.
Вторичка: что желают видеть банки
При кредитовании покупки недвижимости на вторичном рынке банки оценивают сам объект и здание, в котором он расположен. Как правило, дом, где находится будущий предмет залога, должен иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент, металлические или железобетонные перекрытия (хотя есть банки, которые готовы кредитовать квартиры в домах с деревянными перекрытиями, но под более высокий процент) и высоту не менее 3 этажей (за исключением отдельных домов, таунхаусов). Менее охотно выдаются кредиты на недвижимость в блочных или панельных 5-этажных строениях, особенно возведенных в 70-х гг. прошлого века и ранее, еще сложнее получить кредиты на отдельные частные дома.
Банк может попросить предъявить доказательство того, что дом не стоит в планах на снос или реконструкцию, в залог не принимаются объекты в аварийных зданиях, с износом согласно нормам БТИ более 60%. Немаловажный фактор - расположение здания: дом на окраине города у автотрассы менее предпочтителен, чем недвижимость в центре рядом с парком. Конечно, банк обращает внимание и на состояние жилья, оцениваются площадь, планировка и отделка, и чем привлекательнее объект по этим параметрам, тем он предпочтительнее для банка.
Что же касается самого объекта, покупаемого в кредит, то, прежде всего, он должен иметь признаки обособленного помещения: отдельный вход, собственную кухню, санузел и т.д. Квартира должна быть подключена к электрическим и газовым сетям, не может располагаться в подвале или цоколе, - таким образом банки стараются избегать риска использования предмета залога не по назначению, например, для предпринимательской деятельности. Загородный дом, покупаемый в кредит, должен находиться в так называемом организованном жилом поселении, к которому есть круглогодичный подъезд и подведены коммуникации.
Есть целый перечень недвижимости, на приобретение которой получить кредит практически невозможно. К таким объектам относятся комнаты в коммунальных квартирах - за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру, квартиры в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежитие) и в домах с деревянными внешними стенами.
Также банки обращают внимание на заявленную стоимость недвижимости - если цена объекта будет завышена, банк вряд ли выдаст кредит на него. Не каждый банк возьмет квартиру под залог, если продавец не готов показать ее рыночную стоимость или же цена квартиры необоснованно низкая. Стоит также отметить, что банки при оценке ликвидности квартиры и ее привлекательности в качестве залога основываются на отчетах оценщиков, а также, поскольку недвижимость страхуется от конструктивной гибели, им важно, чтобы она удовлетворяла требованиям страховых компаний.
Дети и пенсионеры не в чести
Банки оценивают и правовые аспекты сделки купли-продажи жилья. Квартира должна быть юридически свободной, т.е. без обременений и готовой к регистрации и прописке нового собственника, а у прежних собственников не должно быть задолженностей по коммунальным и налоговым платежам, а также долгов перед предыдущим продавцом или застройщиком.
Банкам не так важно, сколько у квартиры было и будет собственников и прописанных лиц, особенно с учетом того, что сегодняшний Жилищный кодекс разрешает новому собственнику через суд выписать прописанных просто на основании права собственности, если только они не имели право на участие в приватизации и отказались от нее. Однако имеет большое значение состав жильцов. Ипотека не предоставляется, если квартира имеет явные обременения, ее собственники находятся в федеральном розыске или если не прошло полгода после смерти последнего собственника. Кредит не будет выдан, если история объекта выглядит подозрительной, например, если он продавался чаще, чем раз в год. Нежелательны для банка объекты, где в числе собственников будут несовершеннолетние, ведь в случае несостоятельности заемщика и наложения взыскания на его имущество у банка будут огромные проблемы с органами опеки. Аналогичные проблемы могут быть, если в квартире живут инвалиды и заслуженные и привилегированные пенсионеры, люди, находящиеся на попечении, жильцы, которые временно снялись с регистрационного учета и имеют право вернуться и вновь зарегистрироваться – военные, заключенные.
Вопрос перепланировки
А еще в банках не любят квартиры с перепланировками, которые в большинстве своем не узаконены. Если банки и идут на кредитование квартир с перепланировкой, то обязывают клиента либо согласовать ее в течение определенного срока (как правило, 6 месяцев), либо привести в прежнее состояние.
Любые перепланировки и даже масштабные ремонты должны согласовываться с банками и в течение действия ипотечного договора, ведь все это может повлиять на стоимость объекта недвижимости. Если задуманное не уменьшит стоимость залога и не приведет к ухудшению его качества, то получить согласование проблем не составит. А если есть риск, что планируемая реконструкция впоследствии затруднит возможную реализацию залога, то, естественно, при согласовании могут возникнуть проблемы. К таким неоднозначным перепланировкам относится, например, случай, когда 1-2-комнатную квартиру превращают в квартиру-студию, ведь для классической семьи (родители с ребенком) данная квартира уже не подойдет и продать ее будет сложнее.
Ну а если заемщик все-таки проведет реконструкцию вопреки желаниям банка, то вполне может предстать перед судом, который либо обяжет собственника-заемщика вернуть все в первоначальное состояние, либо расторгнет ипотечный договор и выселит заемщика из квартиры.
Близки к идеалу
Подводя итог всего вышесказанного, можно утверждать, что идеальная ипотечная недвижимость на первичном рынке – это квартира в готовом и сданном доме от надежного застройщика, желательно аккредитованного у банка. А на вторичном рынке банковской мечтой выступает квартира в недавно сданном доме, в которой не было перепланировок, никто не зарегистрирован и есть только один собственник, не имеющий супругов, детей и наследников. Однако и банки и риелторы понимают, что таких объектов очень мало, а подобные ситуации единичны, поэтому рассматриваются и другие варианты: квартира в кирпичном доме, построенном после 1980 г., без перепланировок, с одним собственником, право собственности которого было получено в результате приватизации, и на момент приватизации в квартире был прописан только 1 человек (этот самый собственник) и прочие близкие к идеалу варианты.
Но не стоит думать, что банки выдают кредиты только на идеальные, с их точки зрения, объекты, а в остальных случаях бесповоротно отказывают. Ссуду можно получить даже на ряд бесперспективных, на первый взгляд, объектов, правда, потратив время и силы на урегулирование различных формальностей - на выписку несовершеннолетних детей, погашение задолженности по коммунальным платежам, согласование перепланировки и т.д. Но, конечно, спокойнее, быстрее и эффективнее сначала ознакомиться с требованиями банка к ипотечным квартирам и подбирать жилье исходя из них.
Банки лояльные и не очень
Банки, как люди, отличаются по характеру - есть требовательные и более лояльные. Например, один банк может принять в залог квартиру с деревянными перекрытиями, а другой нет. Ряд банков требует, чтобы перепланировки в квартире были узаконены к моменту сделки, а другие допускают сделки при несогласованной перепланировке под обязательство нового собственника узаконить или изменить планировку в течение 6-12 месяцев. Кто-то требует, чтобы технический паспорт квартиры был выдан не ранее чем за 5 лет до сделки, а кому-то этот критерий не важен.
Большинство экспертов считает, что крупные финансовые организации, такие как Сбербанк и ВТБ24, обладают очень большим финансовым потенциалом, но и очень высокими требованиями к заемщику и к квартирам. Менее требовательны меньшие банки, но ипотека у них дороже: чем ниже ставка по отношению к среднерыночным, тем жестче будут условия и, соответственно, наоборот.
Резюме
Банки, выдавая кредиты, изучают и проверяют не только заемщика, но и объект, на покупку которого выдается кредит и который становится предметом залога. Перечень банковских требований довольно обширен, поэтому, отправляясь на поиски квартиры, лучше ознакомиться с ним заранее, чтобы не тратить впустую время и силы. Однако найти подходящую квартиру не так уж и сложно, так как требования не сверхъестественны, а при сравнительно высоких процентных ставках банки становятся гораздо лояльнее и к заемщикам, и к квартирам.
Личный кабинет