Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

Концерн Сибирь ГК Кварсис СЛК, Дивногорский Новомарусино Стрижи Застройщик Стройинвестпроект Новосибирск СтройМастер Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет
Слово эксперту
ОАО ПИ Новосибгражданпроект

Почему строительство – дорогое удовольствие или как снизить стоимость строительно-монтажных работ?

Грант Цатурян, НовосибгражданпроектКакому заказчику или инвестору не хочется, вложив рубль, получить три или, на худой конец, два рубля? Однако далеко не всегда удается сэкономить и получить максимальную прибыль. Напротив, стоимость строительства чаще всего оказывается гораздо выше планируемой и влечет за собой целый шлейф негативных последствий: необходимость дополнительных вложений, рост цены для конечного потребителя и, как следствие, снижение или даже падение спроса…


Вместе с тем, есть реальная возможность не только уложиться в бюджет, но и сократить запланированные траты, считает Грант Цатурян, кандидат технических наук, главный конструктор ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект».


В последнее время в средствах массовой информации часто критикуется необоснованно высокая стоимость квадратного метра офисной или жилой площади в России. Журналисты говорят о сверхдоходах строителей и инвесторов, часто даже не беря во внимание, какие затраты несет застройщик и какие при этом терпит риски, поскольку себестоимость любого объекта складывается из целого ряда дорогостоящих работ. Причем некоторые виды работ, которые уже выполнены, и за которые уплачены деньги, могут вдруг потребовать переделки. Один из последних ярких тому примеров – гостиница Центральная в г.Новосибирске, проект которой вызвал неодобрение общественности в тот момент, когда уже все было готово к началу строительства и потрачены внушительные средства. Итак, в себестоимость объекта входят:

• стоимость строительно-монтажных работ;
• стоимость участка строительства;
• стоимость получения технических условий и различного рода согласований;
• стоимость проектно-изыскательских работ.


Я не буду касаться вопросов коррупции, которые тоже сильно влияют на эту самую себестоимость, так как не считаю себя компетентным в этой сфере, а хочу поделиться именно теми обстоятельствами, с которыми знаком не понаслышке. Речь идет, в том числе, и о небрежном, а иногда о непрофессиональном отношении проектировщиков к делу, что приводит к значительному перерасходу материалов и, как следствие, росту себестоимости.


Справедливости ради стоит сказать, что на качество работы проектировщика влияет и ряд причин.


Причина первая – это сжатые сроки. Так сложилось, что в России почему-то любят заказывать проект, когда уже почти начинают строить. Времени настолько мало, что проектировщик, как правило, не имеет возможности хорошенько подумать. Потому и расчёты строительных конструкций делаются быстро и по максимально возможным и «невозможным» нагрузкам. Зачастую запасы прочностных характеристик строительных конструкций, особенно фундаментов, могут быть двойными или даже тройными.


Первый пример из моей практики


Как-то, в период работы в одной из небольших проектных организаций, довелось мне проектировать подземную автостоянку, и надо было просчитать перекрытие автостоянки с учетом возможности въезда на площадку, под которой она находится, пожарной машины. Конкретных технических условий от пожарных получено не было, и мое руководство поручило мне взять нагрузку по максимально возможным нормам. А в них вес пожарной машины составляет 42 тонны! Я заинтересовался, что же это за машина такая, и нашел что-то похожее на АКП-50, действительно имеющую внушительную массу. Но такая машина по габаритам составляет 12Х4 метров, и если внимательно посмотреть на планировку территории, то станет ясно, что такая машина не сможет подъехать к зданию со стороны автостоянки. Зато обычная пожарная машина на базе ЗИЛа -131 имеет габариты 7.5x2.5 метра и массу 11.2 тонны. И спокойно может проехать среди точечной застройки. Все мои попытки уговорить ГИПа и начальника отдела получить от пожарных технические условия не увенчались успехом, и пришлось считать нагрузку от машины, которая никогда не сможет туда заехать. В результате покрытие автостоянки получилось на 5 см толще, появились дополнительные рёбра и армирование. По моим подсчетам, это потребовало на 50 м3 больше бетона, на 5 т арматуры. Дополнительные расходы в деньгах при строительстве вылились, как минимум, в 400 тыс. рублей.


Второй пример из моей практики


Проектировали мы как-то в той же проектной организации 16-этажный дом. Расчёты делали опытные московские специалисты. Они конструктивно предусмотрели 4 полностью монолитных нижних этажа с той целью, чтобы уйти от свайного основания. Причем своими расчётами доказали, что все проходит, и можно обойтись без свай. Однако экспертизу в Новосибирске проект не прошел. Эксперты не стали вникать в расчеты специалистов, выбрав традиционный вариант, и не разрешили делать плитный фундамент без свайного основания. В этой ситуации разумно было бы срочно переделать проект четырех нижних этажей и вместо толстых монолитных стен сделать эффективный монолитный каркас с кирпичным заполнением, который, кстати, обошелся бы дешевле, и квартиры в этом доме можно было бы гораздо выгоднее продать. Но времени не было, а, может, просто не хотелось платить деньги за переделку, и проектировщики просто подрисовали 1500 свай длиной 18 метров. В результате, как минимум, 30 млн. рублей были «забиты» в землю.


Вот мы подошли и ко второй причине.


Причина вторая – ее можно сформулировать так: зачем мне считать чужие деньги? Редко какой заказчик готов заплатить за экономию, да и проектные работы оцениваются порой в зависимости от стоимости строительно-монтажных работ (СМР). Следовательно, чем больше объём СМР, тем выше стоимость проектных работ. Кроме того, каждый серьёзный проект должен проходить экспертизу. И если ты проектируешь с «хорошим запасом», то экспертизу пройдешь быстро и без головной боли - эксперт тоже не обязан считать чужие деньги. Его задача, чтобы проектируемый объект «не разрушился».


И, наконец, причина третья – слабый контакт или его полное отсутствие при начале проектирования между проектировщиками и строительной организацией. Проектировщики проектируют, как им нравится или как они привыкли. А строители потом тоже додумывают или доделывают сами, как привыкли они.

На мой взгляд, это основные причины, влияющие на стоимость строительно-монтажных работ. Их вполне можно устранить:

Во-первых, проект надо заказывать заранее, лучше зимой, тогда он будет стоить дешевле, и у проектировщиков будет время подойти к работе вдумчиво. Кроме того, строительную организацию желательно выбрать на начальной стадии проектирования, а не после того, как проект уже будет готов.

Во-вторых, зная среднюю стоимость СМР, можно договориться о премиальном вознаграждении в случае, если принятое проектное решение будет существенно экономить на СМР.

В-третьих, нужно работать с грамотными главными инженерами проектов (ГИПами) и с надежными, хорошо себя зарекомендовавшими проектными организациями. Сейчас появилось множество ГИПов - посредников, порой даже не имеющих строительного или архитектурного образования. Они просто делят деньги и выполняют функции связующего между инженерами, заказчиками и строителями. Желательно, чтобы ГИП являлся параллельно главным архитектором или главным конструктором в проектируемом объекте. Тогда значительная часть проекта будет контролироваться одним специалистом.


Устранение вышеперечисленных причин будет способствовать снижению стоимости строительно-монтажных работ, на мой взгляд, как минимум на 20%.



ОАО ПИ Новосибгражданпроект


  ОАО «ПИ «Новосибгражданпроект»






Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Для агентств недвижимости

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Жилье эконом-класса

Признаки жилья эконом-класса, критерии отнесения недвижимости к данной категории

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Станция «Недвижимость» – конечная

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

«Монополия» на рынке недвижимости

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами - так устроен рынок недвижимости

архив статей


 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Online-камеры на стройках
  13. Аналитика недвижимости
  14. Консультации специалистов
  15. Статьи о недвижимости

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Стереотипы о крайних этажах уходят в прошлое

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят - действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net