НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Статьи  |  Азбука недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Каждый собственник, сдающий жилье в аренду, когда-нибудь да слышал, что с полученного дохода нужно заплатить налог. Вот только добросовестно выполняют свою обязанность по уплате не более 10% арендодателей, остальные, по привычке, надеются «на авось». 

 

Что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, и сколько нужно платить  – давайте разбираться.

 

Если квартира сдается официально (заключен договор аренды и уплачиваются налоги от сдачи жилья), собственник защищен в правовом плане: если арендатор выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, арендодатель может обратиться в милицию и в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда арендатор обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору аренды (найма).

 

Арендодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью.  И сами налоговые органы проводят контрольные мероприятия по выявлению лиц, уклоняющихся от декларирования доходов. Кроме того, обуреваемый жаждой мести арендатор или соседи,  могут  сообщить о факте сдачи в налоговую инспекцию, а суд не только обяжет уплатить все налоги за прошедший период, но и может приговорить незадачливого хозяина жилья к штрафу в размере 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ). Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф уже составит  40%.

 

Сколько платить

Получаемая арендная плата является доходом, который по закону облагается налогом. Однако платить его можно по-разному.

 

1 вариант – уплата налога на доходы физических лиц  (НДФЛ):


Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц  необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год). Другими словами, если вы сдавали квартиру с января по декабрь 2017 года, то декларацию необходимо подать до 30 апреля 2018 г., заполнив ее самостоятельно или при помощи специалиста. Тем самым вы уведомите налоговый орган о том, что получен доход. После этого рассчитанную самостоятельно сумму налога необходимо оплатить в любом банке не позднее 15 июля 2018 года, реквизиты для оплаты можно взять в налоговой инспекции. Платить НДФЛ не нужно, если квартиру вы сдаете бесплатно - родственникам или близким друзьям, например, по договору безвозмездного пользования.


Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ за прошедший год:  15 600 рублей  (13% от 120 000 рублей )

 

Если арендодатель не является гражданином РФ, то ему придется заплатить 30% от 120 000 рублей, то есть 36 000 рублей.

 

Следует учесть еще одно обстоятельство: если договором аренды предусмотрено, что коммунальные услуги оплачивает арендатор, то налоговая инспекция может насчитать 13-процентный налог и на сумму этих платежей. Позиция налоговых служб объясняется тем, что арендодатель экономит на оплате коммунальных услуг и тем самым получает дополнительный доход. 

 

 

2 вариант – регистрация арендодателя в качестве ИП:


Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей жилья в аренду.

 

При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от дохода (объект налогообложения – «доходы»). Можно выбрать другой вариант — «доходы минус расходы» со ставкой 15%, однако, расходов, связанных с этим видом предпринимательской деятельности, не так много — коммунальные платежи, средства на ремонт...


Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду - для ИП:

По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Индивидуальный предприниматель обязан заплатить налог за прошедший год:  7 200 рублей  (6% от 120 000 рублей )

 

В данном случае необходимо учесть следующие особенности: индивидуальные предприниматели обязаны вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом). Кроме того, вероятно, понадобятся услуги бухгалтера, которые тоже будут не бесплатны... Несмотря на существенно меньший налог, чем при оплате НДФЛ, преимущества этого варианта достаточно спорны.

 

 

3 вариант - покупка патента на аренду квартиры:


Этот вариант также связан с регистрацией арендодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1. НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

 

Зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо  не позднее, чем за 10 дней до начала начала применения патентной системы налогообложения.

 

Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
- если патент получен на срок до 6 месяцев - в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
- если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.



Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным  органом субъекта РФ. Закон Новосибирской области от 29 ноября 2012 года № 277-ОЗ  "О внесении изменений в Закон Новосибирской области "О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области" регламентирует  эти показатели:

 

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения БОЛЕЕ 1 млн. человек

 

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)

150 000 рублей

9 000 рублей

Сдача в наем жилых помещений и дач (от 2 до 5 объектов включительно)

400 000 рублей

24 000 рублей

Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)

800 000 рублей

48 000 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)

400 000 рублей

24 000 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 100 до 300 кв.м)

1 000 000 рублей

60 000 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 300 кв.м)

1 500 000 рублей

90 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь до 200 кв.м)

250 000 рублей

15 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 200 до 600 кв.м)

500 000 рублей

30 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)

1 000 000 рублей

60 000 рублей

 

Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности на территории города с численностью населения МЕНЕЕ 1 млн. человек

 

Виды предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения

Законодательно установленный размер потенциально возможного к получению годового дохода

Ориентировочная стоимость патента (6% от потенциально возможного годового дохода)

Сдача в наем жилых помещений и дач (1 объект)

100 000 рублей

6 000 рублей

Сдача в наем жилых помещений и дач (от 2 до 5 объектов включительно)

270 000 рублей

16 200 рублей

Сдача в наем жилых помещений и дач (свыше 5 объектов)

550 000 рублей

33 000 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь до 100 кв.м)

270 000 рублей

16 200 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 100 до 300 кв.м)

690 000 рублей

41 400 рублей

Сдача в аренду нежилых помещений (общая площадь от 300 кв.м)

1 000 000 рублей

60 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь до 200 кв.м)

170 000 рублей

10 200 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 200 до 600 кв.м)

350 000 рублей

21 000 рублей

Сдача в аренду земельных участков (общая площадь от 600 кв.м)

690 000 рублей

41 400 рублей

 

4 вариант - регистрация в качестве самозанятого:


С 2020 года гражданин, сдающий жилье в аренду, может зарегистрироваться в качестве самозанятого. Самозанятые — это люди, которые работают на себя без привлечения наемных работников. Общий доход за год не должен превышать 2,4 млн рублей. Льготный налоговый режим предусматривает уплату налога по ставке 4 % (при работе с физическими лицами) и 6 % (при работе с юридическими лицами и ИП).

Этот режим может использоваться в Москве, Московском регионе, Татарстане и Калужской области, Санкт-Петербурге, Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской областях, Красноярском и Пермском крае, Ненецком автономном округе, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе и Башкортостане.

С 1 июля 2020 года налоговый режим можно применять по всей России.


Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду – для физического лица:


По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить 4% от суммы полученного дохода:  4 800 рублей.


Пример расчета налога с дохода, полученного от сдачи жилья в аренду юридическому лицу:


По договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 10  000 рублей

Полученный годовой доход от аренды — 120  000 рублей

Налогоплательщик обязан заплатить 6% от суммы полученного дохода:  7 200 рублей.



Резюме n-s-k.net

Очевидно, что у каждого варианта есть свои плюсы и минусы. В настоящих условиях самым выгодным вариантом оказывается регистрация в качестве самозанятого.


Уклоняться от уплаты налога или заплатить и «спать спокойно» - каждый для себя этот выбор делает самостоятельно. Следует помнить, что последствия разоблачения могут быть достаточно неприятными.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

 

Патент на аренду недвижимости

 

Аренда: как защититься собственнику жилья

 

Арендаторам: как отстоять свою цену

 

Налоги: заблуждения Продавцов

 

Проблемы новоселов. Как бороться?

 

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?



Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта