Патент на аренду недвижимости

Гражданин, сдающий жилье в аренду, может зарегистрироваться в качестве самозанятого. Льготный налоговый режим предусматривает уплату налога по ставке 4% при работе с физическими лицами и 6% при работе с юридическими лицами и ИП - подробнее.

Рассмотрим другой вариант: собственник сдаваемой недвижимости имеет право перейти на патентную систему.

Патентная система налогообложения связана с регистрацией собственника недвижимости в качестве индивидуального предпринимателя, деятельность которого осуществляется на основе патента. Индивидуальный предприниматель оплачивает стоимость патента, при этом освобождается от необходимости оплачивать другие виды налогов и сдавать налоговую декларацию. Годовая стоимость патента определяется как  6% от потенциально возможного годового дохода.

Размер потенциально возможного годового дохода на основе патента по каждому виду предпринимательской деятельности устанавливается законодательным  органом субъекта РФ. Закон Новосибирской области от 29 ноября 2012 года № 277-ОЗ  "О внесении изменений в Закон Новосибирской области "О налогах и особенностях налогообложения отдельных категорий налогоплательщиков в Новосибирской области" регламентирует начальные показатели.

Нормы периодически пересматриваются в сторону увеличения  связи с инфляцией.  Так, в редакции Закона от ноября 2024 года, в Новосибирской области действуют следующие тарифы по патентной системе для граждан, сдающих в аренду недвижимость:

Как рассчитать размер патента при сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач и земельных участков в Новосибирской области

Исходя из указанных показателей, сдача в аренду 1-комнатной квартиры площадью 30 кв метров в Новосибирске повлечет обязанность заплатить налог c cуммы в 270 тысяч рублей  (считается как 9 тыс руб х 30 кв метров). Законодатель исходит из того, что гражданин может сдавать квартиру указанной площади в указанном городе за 22 500 рублей в месяц. Стоимость патента составляет 6% от потенциально возможного дохода, указанного в таблице. Таким образом, за условную 1-комнатную квартиру в 30 кв метров, находящуюся в Новосибирске, нужно будет заплатить 16 200 рублей налога (270 000 / 100 х 6).

Сдача 2-комнатной квартиры площадью 54 кв метра в Новосибирске, согласно ожиданиям законодателя, должна принести собственнику годовой доход в 486 тысяч рублей, по 40,5 тысяч рублей в месяц. Такой вариант повлечет налог по патентной схеме 29 тысяч 160 рублей за год.
 

При сдаче внаем 3-комнатной квартиры условной площадью 61 кв метр придется заплатить 32 940 рублей налога по патентной схеме. Потенциально возможный доход рассчитывается, исходя их суммы 549 тыс рублей, по 45,750 руб в месяц.

Приходится сдавать дешевле, терпите убытки в отсутствии арендаторов или вынуждены нести расходы из-за ремонта? Налоговое законодательство это не волнует - поэтому у патента налог 6%, а не 13%, как при обычных доходах, которые граждане должны декларировать.

Как было

Интересно сравнить текущий размер налога по патентной схеме с суммами 2012 года: тогда при сдаче в аренду квартир площадь объекта не учитывалась, а учитывалось только количество объектов: при сдаче внаем 1 жилого объекта нужно было уплатить 9 000 рублей готового налога, база, с которой рассчитывался 6%-й налог,  оценивалась  в 150 тысяч рублей (12,5 тысяч рублей  месяц).

Конечно, раньше "патентный" налог выглядел куда гуманнее, если смотреть с уровня цен сегодняшнего дня. Но и в то время цифры не оценивались как сильно заниженные. А сегодня нужно учитывать,  что текущие показатели - не финальные, с каждым годом они увеличиваются, в соответствии со степенью  заинтересованности государства в увеличении бюджета.

Что в итоге

При патентной системе экономия на налогах получается за счет меньшей ставки налога: 6% от дохода, в отличие от 13% - при обычном налогообложении доходов физлица. Однако, следует учесть, что использовать патентную систему налогообложения имеет право только индивидуальный предприниматель.  А ИП обязаны платить взносы в пенсионный фонд и в фонд социального страхования: в 2025 году сумма составляет 53 658 рублей в год. А если доход превысит 300 тыс рублей в год, придется платить дополнительные взносы в размере 1% от дохода. К тому же, возможно, понадобится помощь бухгалтера - а это дополнительные расходы.

Хотя налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением патентной системы налогообложения, в налоговые органы не предоставляется, следует всё предварительно просчитать и "взвесить".

Если решение будет принято в пользу патентной системы налогообложения, зарегистрироваться в качестве ИП и подать заявление на право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента необходимо  не позднее, чем за 10 дней  до начала применения патентной системы налогообложения - нужно обратиться с заявлением в налоговый орган по месту постановки предпринимателя на учет.

Получив такое заявление, налоговый орган в течение 5 дней обязан выдать индивидуальному предпринимателю патент или уведомить его об отказе в выдаче патента. Выдаваемый налоговым органом патент на осуществление одного из видов предпринимательской деятельности, предусмотренных пунктом 2 статьи 346.43 НК РФ, и будет являться документом, удостоверяющим право применения индивидуальными предпринимателями патентной системы налогообложения. Патент по выбору налогоплательщика может быть выдан на период от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент.

Налог при применении патентной системы уплачивается по месту постановки индивидуального предпринимателя на учет в налоговом органе в следующие сроки:
- если патент получен на срок до 6 месяцев - в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента;
- если патент получен на срок от 6 месяцев до календарного года: в размере 1/3 суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента; в размере 2/3 суммы налога в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода.

ВАЖНО: Индивидуальный предприниматель, чтобы применять патентную систему налогообложения при сдаче в аренду квартиры, которая приобретена в браке, должен получить нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если собственность оформлена только на одного из супругов.

Второй момент: при продаже квартиры, которая использовалась для сдачи в аренду официально, с уплатой налогов на полученный доход, налоговая служба может потребовать уплатить налог с продажи объекта, который "использовался в предпринимательской деятельности" (более того - НДС с продажи). На такой объект недвижимости не распространяется налоговый вычет, освобождающий от уплаты налога при продаже квартиры по истечении 5 лет владения. А сам собственник может быть фактически признан предпринимателем, который вел свою деятельность незаконно, без регистрации - с соответствующими штрафными санкциями.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Налоги при сдаче жилья в аренду

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Смотреть все статьи рубрики