НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Особенности национальной продажи недвижимости (на примере новостроек)

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Вероятность купить проблемную квартиру в Новосибирске составляет около 50%.
Признаки подозрительного Застройщика.
Замороженные объекты.
Критерии выбора агентства недвижимости

Рассмотрим актуальность проблемы и динамику её развития. Если бы на строительном рынке работали 3-4 неадекватных застройщика, то их названия были бы всем известны. Но в НСО строительными работами занимаются свыше 3 тысяч организаций, множество строительных площадок оформлено на институты, заводы, из территорий которых они выкраивались под жилищное строительство. Часть площадок оформлены на фирмы, специально для этого созданные (что практиковалось в условиях дефицита земли), и продавались эти объекты путем смены учредителей. В результате всех этих манипуляций с землёй мы имеем более 200 застройщиков, занимающихся жилищным строительством. При этом только 12 застройщиков обеспечивают ввод более 50% всего многоэтажного строительства (без учёта индивидуального жилищного строительства).


У известных Застройщиков рыночные цены, а хочется купить подешевле, и если человек ограничен в деньгах, он готов и подождать года 3-4. Инвестор, который хочет заработать, и тот, кто покупает единственное жильё на последние деньги, хотят одного - чтобы дом реально был сдан. Время - деньги, платишь меньше, ждешь дольше, главное не попасть на аферистов или не угодить в долгострой. Это становится особенно актуальным в условиях кризиса.


На сегодня в Новосибирске и пригородах строится и обозначены как строящиеся около 400 многоэтажных жилых домов: - в 30% из них строительство приостановлено на уровне площадок и нулевых циклов; - 52-54% объектов продолжают строиться; - и только 15-17% строится быстрыми темпами. В тот же период в 2008 году интенсивное строительство велось на 55-60%.


Так как более 50% объектов приходится на известные, надежные фирмы, вероятность купить проблемную квартиру составляет около 50%. Нам остается только перечислить все замороженные стройки и особенно те, которые никогда не достроят, хотя и на моей памяти случались чудеса. Иногда власти выделяли дополнительную землю вместе с замороженным объектом (с обременением возвести дом) и инвесторы получали много лет назад оплаченные квартиры, последнее событие - это реанимация строительства дома на улице Лунная в Бердске, который стоял замороженным более 3-х лет. Хотя сегодня, в условиях подешевевшей земли, маловероятно, что власть возьмётся достраивать брошенный объект за свой счёт, мы не можем взять на себя право назвать какой-либо строящийся дом безнадежным, тем не менее, значительная часть строящихся жилых домов города, не будет достроена без значительных дополнительных взносов со стороны инвесторов.


Давайте рассмотрим эту проблему подробнее.


Краеугольным камнем вложений в новостройки является анализ правового поля, на котором проходят сделки. Для чистоты эксперимента предлагаю на время забыть про те времена, когда не вступил в действие ФЗ-214, и застройщики могли достаточно вольно составлять инвестиционный договор.


В случае вложения в новостройки только договор участия в долевом строительстве может гарантировать отсутствие двойных продаж и то, что при банкротстве фирмы застройщика за вами останется доля в недостроенном объекте. Но никакие документы не гарантируют вам достройку дома. Во всех вариантах инвестор в той или иной степени берет на себя все риски, связанные с возведением объекта и поведением застройщика. У нас в Новосибирске есть примеры организаций, которые, имея безупречно оформленные договора долевого участия на объект (а иногда и не на один), практически не строят, и фактически являются банкротами. Или наоборот, компания быстро и качественно строит, даже вовремя сдает объекты, имея только предварительные договора (Трест 43).


Хочу выделить несколько моментов:


1. Органы государственной власти не несут ответственности за риски инвесторов.

Человек решил купить квартиру за полцены, и сейчас после того, как объект заморозили, он хочет, чтобы со всех остальных собрали поровну (поскольку других денег в государстве не бывает) и возместили ему убытки. Но бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Я понимаю это так: при экономии на покупке квартиры инвестор ни с кем делиться не собирался. Заключил сделку добровольно. В подавляющем большинстве случаев застройщик планировал построить дом и получить прибыль. Доказать мошенничество при этом очень сложно.


2. Власть никого не имеет право предупредить публично, до тех пор, пока нет судебного решения.

Если кто-либо из чиновников даст информацию о том, что та или иная компания ненадежна, последняя вправе подать заявление в антимонопольный комитет о притеснениях застройщика со стороны власти. Администрация области, в лице Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора, контролирует процесс строительства, и в год выносит сотни постановлений о нарушениях хода строительства, приостанавливает стройки и в целом ведет работу со знанием дела, но только единичные случаи попадают в прессу. Инспекция ГАСН следит за качеством строительных работ, а не за темпами возведения дома.


3. Реклама строящихся объектов часто ничего общего с реальным положением дел не имеет.

Конечно, люди, которые смогли накопить денег на покупку квартиры, адекватно реагируют на рекламу, но и они могут попасться на новые «заманухи». Даже очень солидная компания проводила online- конференцию с директором ЖСК «Держава», хотя уже на тот момент всем специалистам, занимающимся аналитикой в области строительства, было очевидно, что это продавцы «воздуха». Тем не менее, эта рекламная акция проводилась (клиент–то деньги платит). Жесткие комментарии относительно компании в интернете не пропускались (сам делал безуспешные попытки образумить потенциальных членов ЖСК). Можно предположить, что те, кто делал рекламу, об этом не догадывались, но как гласит русская пословица: «Худая работа - хуже воровства». В различных справочниках по недвижимости присутствует множество «мертвых» строек. Те, кто размещает рекламу, заинтересованы только в своевременной оплате за публикуемые материалы, поэтому сроки сдачи объектов, указанные в журналах, могут, мягко говоря, не соответствовать действительности.


4. Основную часть информации об объекте покупатель получает у продавца или посредника, то есть в агентствах недвижимости или отделах продаж Застройщика.

Спросите у продавца на рынке о качестве его товара - его ответ известен заранее.


Итак, что мы имеем:

1. В прессе есть в основном информация рекламного типа.

2. Государственная власть не имеет право публично выражать своё отношение к застройщикам.


Соответственно потенциальный покупатель в поисках информации сталкивается с риелтором.
Какова цель последнего? Такая же, как и у всех – заработать денег.
В каком случае это происходит? Только при покупке клиентом объекта недвижимости.
Следовательно, риелтору главное - продать. И всё, что он продаёт, он будет рекламировать. Главный аргумент: в соотношении цена и качество эта конкретная квартира выглядит очень привлекательно, если она дорогая, значит - очень высокое качество и надёжный Застройщик, если низкие темпы строительства, то намного дешевле остальных и.т.д.


Словоохотливый помощник расскажет вам всё, лишь бы вы купили квартиру. Вам помогут и правильно составить договор и подскажут, какие должны быть документы у Застройщика, какие необходимо взять справки. Будут Вас всюду сопровождать (а то, неровен час, сами выйдете на продавца), но, в конце концов, агентство несёт ответственность только за правильность составленного договора, а все риски несёт покупатель.


Значительная часть агентств недвижимости работает на совесть и дорожит репутацией своей компании. У них есть эксклюзивные квартиры (выкупленные на начальной стадии строительства или за счёт прямого договора с Застройщиком), но есть и обратные примеры.


Причём самые большие деньги риелтор может заработать на самых проблемных домах, так как застройщик может скинуть цену до 50%. Сегодня я не ставлю перед собой задачу разделить все агентства на хорошие и недобросовестные, этим мы займемся в следующих публикациях.


В этой статье мы хотим дать вам несколько советов как подойти к выбору квартиры и как правильно выбрать агентство недвижимости.


Для начала могу перечислить несколько признаков подозрительного Застройщика:


1. Нет ни одного сданного объекта, где фирма выступает Застройщиком.
2. Низкие темпы строительства.
3. На площадке отсутствует техника, строительные материалы.
4. Вызывает опасение форма договора, и нет даты заключения договора долевого участия.
5. Отсутствует разрешительная документация.
6. Во всех рекламных блоках используются только проекты, рисунки и нет реальных фотографий объекта.
7. Продавец легко идет на скидки свыше 10% (10% - для сегодняшнего дня, обычно 3-5%).
8. Цены на квартиры объекта отличаются больше чем на 30% от среднерыночных.
9. Много непроданных квартир на объекте.
10. В компании активно предлагают объекты других застройщиков.


Тест на порядочность для агентства недвижимости очень прост: проверьте список, продаваемых квартир, на наличие «мертвых домов». И если вам предложили квартиру на Связистов 13, Алтайской 12, Инской 63, Зыряновская 27, Декабристов 117, в Социальной инициативе и т.п. - уходите из этого агентства и не надо им ничего объяснять.


Тест на профессиональную пригодность для агентства недвижимости:


- узнайте у них среднюю цену в районе, где собираетесь купить квартиру,
- сколько домов Застройщик сдал, сколько строит?
- как менялась цена объекта?
- темпы строительства на объекте «до» и «во время» кризиса, качество работ,
- есть ли судебные иски к Застройщику?
- как много домов строится в данном районе, какие у них цены?


И если информации «ноль», а есть только желание создать атмосферу эйфории, типа «как вам повезло!» и «совершенно случайно в продаже оказалась такая замечательная квартира!», или «есть новый недооцененный супер-порядочный строитель, у него пока временные трудности с документами (чиновники, сами понимаете), но зато продаются только три квартиры по смешным ценам»… Ищите других консультантов.


Мне часто приходится консультировать своих знакомых, а также знакомых моих знакомых (и так по спирали), по вопросам надежности определенных строек. Вы даже не представляете, насколько трудно бывает переубедить людей, зомбированных недобросовестными риелторами. Показываешь фотографии объекта за 2-3 года, другие стройки данной компании, и только если ты не навязываешь квартиру в другом доме, в глазах потенциального инвестора появляются проблески разума.


Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора




Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх


Яндекс.Метрика

О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта