НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Цены на офисную недвижимость, прогнозы

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Уровень цен на коммерческую недвижимость
Основные тенденции рынка недвижимости
Класс и местоположение бизнес-центра - определяющие критерии его престижности

Уровень цен

По данным большинства аналитиков города, цены на офисную недвижимость Новосибирска снижаются со второго квартала 2008 года: так, согласно данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» (одного из самых авторитетных в городе), в 3 квартале 2011 года средние цены предложения офисов к продаже и в аренду снизились на 5,5% и 5,3% соответственно.



Средняя цена продажи в отношении офисной недвижимости - категория достаточно неоднозначная, особенно в посткризисные годы, одна крупная сделка может «сломать» любой график. Например, покупка «РосЕвроПлазы» общей площадью 24 тыс. кв. метров по цене 49 тысяч за кв.м практически определила среднюю цену квартала. Кроме того, в сфере продаж коммерческой недвижимости много закрытой информации, объём продаж по разным периодам может значительно отличаться, поэтому для анализа больше используется цена предложения, всё остальное, как правило, коммерческая тайна. Что касается арендных ставок, то это вполне реальные цифры, за эти деньги можно снять или сдать в аренду офис.


В следующих публикациях мы попытаемся сделать детализацию ситуации на рынке и определение предпочтений покупателей и арендаторов, в первой статье предлагаем читателям своё видение ситуации в целом.


Основные тенденции

На протяжении двух лет на рынке жилья наблюдается хотя и невысокий, но уверенный рост, где-то на уровне инфляции, а если рассматривать новостройки, то наиболее ликвидные квартиры были «вымыты» больше года назад и при правильном вложении здесь можно заработать 25-40% годовых. При этом цены на коммерческую недвижимость падают, появляются признаки второй волны кризиса, а в этом сегменте ещё и первая не думает заканчиваться. Цены на жилую и коммерческую недвижимость практически сравнялись, при этом доход от сдачи в аренду офисной недвижимости сегодня на 35-45% выше, и этот разрыв увеличивается. Казалось бы, нужно ожидать перетока капитала в более прибыльную сферу, но этого не происходит.


Во-первых, для организации такого бизнеса нужен капитал другого масштаба, во-вторых, для реализации такого проекта нужно время, сколько бы ни стоил офис, построить все равно дешевле, и, в-третьих, процесс строительтсва идёт довольно активно.


Цену товара определяет соотношение спроса и предложения. Спрос растёт незначительно, и если в жилой недвижимости существует огромный отложенный спрос, не обеспеченный деньгами, то в коммерческой недвижимости этого нет, а вот количество офисных площадей на рынке продолжает увеличиваться.


Проанализируем общее количество строящихся коммерческих объектов, мы на протяжении 5 лет мониторим все строящиеся объекты Новосибирска и пригородов. Сегодня общее количество «нежилых» строек превышает 200, это торговые центры, бизнес-центры, магазины, медицинские учреждения, спортивные сооружения, храмы, парковочные комплексы, выставочные комплексы, гостиницы и т.д. Более половины из них заморожено, часть перепрофилирована под жилищное строительство, но наблюдается любопытная тенденция: если во втором квартале 2010 года активно строилось 22 объекта, которые планировалось использовать для сдачи в аренду, в третьем квартале - 26, в четвертом квартале 2010 года - 28, в 1 квартале 2011 года - 36, во втором - 41. Таким образом, потенциальное предложение за год увеличилось на 86%. В основном это небольшие и средние бизнес-центры, но активизировались и крупные объекты, например ТРЦ на Танковой, ожидается возобновление работ в БЦ «Манхеттен-3», активно строится «Лента» на Петухова.


Нет никаких сомнений в том, что конкуренция будет только усиливаться, и управляющие компании активно ищут способы заполнения офисов арендаторами: здесь и нарезка мелких площадей, и предоставления дополнительных услуг, и главное - идёт снижение арендных ставок. Некоторые прибегают к продажам БЦ и ТЦ по частям, и это достаточно перспективный рынок.


Как бы то ни было, в конечном счёте, от этого выигрывают рядовые Новосибирцы и владельцы небольших компаний, так как арендная ставка напрямую влияет на стоимость большинства товаров, и монополии в этой области в ближайшей перспективе ожидать не стоит. В 2011-2013 годах произойдёт переориентация арендаторов, которые уже стали более требовательными, будущее – за бизнес-центрами.


Рейтинг БЦ

Немного истории… Первые рейтинги бизнес-центров, в соответствии с критериями, установленными Московским исследовательским форумом, были проведены в Новосибирске компанией DSO Consulting (организаторы - Дьячков, Астахов), рейтинг проводился три года. В 2009 году Сибирская гильдия девелоперов и управляющих коммерческой недвижимости (СибГУД), проигнорировав всё, что происходило раньше, проводила свой рейтинг «Бизнес-центры Новосибирска». Для его составления был сформирован экспертный совет, состоящий из двух десятков руководителей аналитических и маркетинговых агентств, управляющих компаний и профильных ассоциаций, разработана методика, в соответствии с которой оценка ведется по 36 критериям, отражающим вопросы маркетинга, микроклимата, связи и безопасности. Экспертная группа из трех специалистов выезжает на каждый исследуемый объект, знакомится с проектной документацией, беседует с арендаторами, руководителем и специалистами управляющей компании, осматривает оборудование и проводит экспресс-проверку работоспособности систем. Выставленные после этой работы оценки проходят корректировку и утверждение на экспертном совете рейтинга. Итоговый рейтинговый балл бизнес-центра складывается из суммы оценок специалистов экспертной группы. По моему личному мнению, СибГУД не стоило забывать итоги работы, проведённой до них, в Новосибирске вряд ли найдется более пяти аналитиков уровня Дьячкова или Астахова, а претензии к системе оценки есть и в первом и во втором случаях. В первом рейтинге была система 1 или 0, не предполагающая дополнительной детализации, во втором случае «транспортная развязка» весила в 2.6 больше выше «престижности района», а «управление и сервис» было самым значимым фактором (Шкалу составляла Сибирская гильдия девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью).


Остановимся на итогах этих рейтингов, а конкретнее посмотрим на первые три места.


Рейтинг DSO Consulting: первые три места отданы «РосЕвроПлазе» (июль 2007), «Кроносу» (декабрь 2007) и «Гринвичу» (январь 2008)


Рейтинг СибГУД:


Как видим, вторая группа меняла тех же лидеров местами в пределах погрешности видения членов экспертной комиссии, плюс БЦ HILTON, занявший второе место в 2009 году, которого не было во время первых рейтингов, а в последнем он участия не принимал. Из этого следует, что главным в престижности бизнес-центра является класс и местоположение, бюджет небольшого бизнес-центр класса С не даёт возможности набрать высококвалифицированный персонал.


Возьмём, например «Кобру», за последние пару лет чего только не было сказано в адрес этого БЦ и его управляющей компании: и низкая обеспеченность парковками, и отсутствие точек общепита в здании, и отсутствие офисов небольших площадей, а в итоге количество свободных площадей уменьшилось за год в два с лишним раза. Класс и местоположение офиса, в конечном счёте, решает всё. Внешний вид, местоположение, качество строительства, вкупе с многоуровневой парковкой и транспортной развязкой, оставят БЦ Железнодорожного района самыми престижными в Новосибирске.


В ближайшей перспективе мы не ожидаем роста цен и арендных ставок на офисную недвижимость, значительная часть площадей небольших и средних БЦ будет продана, будет увеличиваться разница между арендными ставками БЦ разных классов.


11.10.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора




Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх


Яндекс.Метрика

О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта