НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Мыльный пузырь на рынке новостроек, или Расчёты на полях

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Цены на новостройки находятся на пике, в стоимость квартир уже частично включена губернаторская субсидия молодым семьям
Малогабаритные квартиры в отдаленных районах, построенные под губернаторскую субсидию, на протяжении следующих лет сложно будет продать даже по цене покупки

Статистика для размышления

В 2011 году в Новосибирске было сдано 17 285 квартир, средняя площадь квартиры составила 51,7 квадратных метра. Средняя площадь квартиры, введённой в 2010 году, составляла 61,5 квадратных метра. Значит, за год произошло уменьшение средней площади на 19%, при росте цены квадратного метра на 12% (мониторинг автора). Таким образом, общая цена среднестатистической квартиры уменьшилась на 6%. Правда, квартира стала более тесной и "отодвинулась" от центра города ещё на 3-4 километра. При этом средняя площадь квартиры, введенной в 2011 году в Центральном районе города, составляет 87 квадратов, в то время как в Первомайском районе её средний размер всего лишь 36,5 квадратных метра. Об этом аспекте нового жилья мы поговорим подробнее в следующей статье о лидерах строительного рынка за 6 лет. Здесь же я хочу отметить, что формально новая квартира стала более доступной, хотя параллельно она превратилась в менее комфортную.


Как формируется цена

Цена зависит от соотношения спроса, предложения и себестоимости. В случае роста прибыли в какой-либо отрасли, в условиях здоровой конкуренции, капитал перетекает в более прибыльную область, и предложение возрастает. В строительстве себестоимость растёт, увеличивается цена на строительные материалы, растет стоимость земли и услуги монополистов. В то же время растёт цена на новостройки: хотя соотношение цены и себестоимости устраивает подавляющую часть застройщиков, сложно отказаться от возможности ещё приподнять цены, пока берут. Но дело портит тот факт, что реальные доходы населения остаются на прежнем уровне, поэтому для анализа ситуации необходимо определить причины роста спроса, и определить, насколько может быть продолжительной эта тенденция. Да, в городе есть 60% жителей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, это огромная цифра, но этот спрос не обеспечен деньгами. Более дешёвая, по сравнению с 2010 годом, ипотека и губернаторская субсидия молодым семьям подогрели спрос, но по первому фактору уже заметно повышение процентных ставок, а второй имеет не совсем ясные перспективы. Тем не менее, рынок уже отреагировал увеличением предложения.


Строительный рынок отличается значительной инерционностью, невозможно построить дом быстрее, чем за год, сколько бы ты денег туда ни вложил. В то же время нежелательно бросать дом, построенный наполовину (хотя многие так и делают), так как в этом случае ни о какой прибыли не может идти речи. Соответственно, и цена не может меняться с такой скоростью, как на фондовом рынке. На сегодня можно констатировать, что цена на новостройки находится на пике, более того, в стоимость квартир уже частично включена губернаторская субсидия молодым семьям. Как иначе можно объяснить тот факт, что цена квартиры-студии от застройщика в доме, который сдается в конце года, на 50 тысяч выше, чем цена такой же студии в доме, сданном по соседству, которая продаётся от частного лица. Этот же фактор увеличил "ножницы цен" между трехкомнатными квартирами и студиями.


По последней информации министра строительства и ЖКХ НСО Дениса Вершинина, общая сумма, выделенная для приобретения молодыми гражданами жилья, равняется 4 млрд.рублей (НГС.Новости). Если вся сумма пойдёт на субсидии, тогда общее количество субсидий превысит 13 тысяч, и это позволит ещё немного надуть пузырь цен и приведёт к массовому появлению малогабаритных квартир в пригородах, цена на которые будет рассчитываться по принципу: губернаторская субсидия плюс материнский капитал. В конечном счёте, на протяжении нескольких лет такие квартиры невозможно будет продать даже по цене покупки, но мы получим некоторое количество ущербных домов на дешёвой земле. С удовлетворением могу отметить, что далеко не все Застройщики пошли по пути "минимизации" квартир. Не все установили цену квадратного метра в однокомнатных квартирах значительно выше, чем в квартирах большей площади. Особо хочу выделить «Стройинвестпроект». Практически никак не зависит от субсидий и «Дискус плюс», но в целом о лидерах в следующей статье.


Субсидия молодым семьям

В отличие от первой губернаторской программы, в рамках которой оказывалась помощь гражданам, остро нуждающимся в жилье, сейчас для получения 300 тысяч рублей из бюджета области нужно быть младше 35 лет и состоять в браке, при этом есть у вас квартира или нет, не играет никакой роли. Поэтому 80% желающих воспользоваться этой субсидией найдут какого-нибудь родственника, подходящего по параметрам. Мы отвечаем на вопросы посетителей сайта по тематике новостроек, и самым актуальным является вопрос о субсидиях. Многие люди в возрасте 33-34 лет уверены, что другой программы уже точно не будет, и это их последний шанс получить подарок от государства, и их родители имеют такую же точку зрения. Они готовы жениться, переехать в НСО из другого региона или просто прописаться в Новосибирске, взять ипотеку, занять денег под кабальные проценты, лишь бы не упустить эту возможность. Это хорошо, если у человека или его родителей есть деньги, тогда можно купить и, не суетясь, ждать "подарка". А теперь представьте тех, кто купил квартиру раньше, на заёмные деньги, проценты капают, а субсидии не видно, более того, почему бы правительству области не пересмотреть программу в аспекте выделения помощи только нуждающимся гражданам, и тогда все эти квартиры вторично появятся на рынке, но уже с дисконтом. Безусловно, этот шаг правительства области простимулировал спрос, и, с учётом инерционности рынка, цены продолжают расти, но есть опасение, что город вряд ли будет гордиться домами, построенными в этот период.


В каких домах предпочитают жить Новосибирцы

Обратимся к ценам на вторичное жилье, так как покупатель голосует рублём.


Данные предоставлены Аналитическим центром «Сибакадемстрой Недвижимость»


Мы видим, что, в конечном счёте, квадратный метр в квартирах улучшенной планировки стоит дороже, чем в студиях, и даже в нормальной малосемейке с маленькой кухней жить предпочтительней, чем в студии с кухонной зоной. Тогда что же строится сейчас в массовом масштабе и кому захочется там жить через 10 лет? Справедливости ради следует отметить, что студии возводятся в отдаленных районах, но и малосемеек в центре почти нет. Хочу отметить ещё один факт из пресс-релиза Аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» за январь: квартиры в кирпичных домах и в кирпичных домах на монолитном каркасе по цене квадратного метра в среднем на 21% дороже квартир, расположенных в панельных и монолитных домах. Другими словами, люди стремятся к комфорту, а деньги из бюджета области будут потрачены на строительство панельных и монолитных домов, состоящих из малогабаритных квартир.


Тенденции на рынке

Предложение растёт, и мы ожидаем появление на рынке новых и новых объектов в течение 1-3 месяцев, при этом на данном этапе несколько ограничено предложение в домах с высокой стадией готовности. Спрос остаётся на высоком уровне, но вектор направлен в сторону снижения. Цена растёт, но это скорее инерционный рост. В этом году в дефиците будут полноценные однокомнатные квартиры до 40 кв. метров и двухкомнатные до 60 квадратов в районах средней отдалённости, особенно в кирпичных домах. А за время роста цен в строительную отрасль ещё перетечёт некоторое количество инвестиций, что создаст дополнительное предложение уже в условиях падающего спроса.


05.02.2012 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора




Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх


Яндекс.Метрика

О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта