На правах рекламы

Интервью

Основная цель многих городов сегодня – освобождение центральной части города от промзон

Создание благоприятных условий для жителей – основная градостроительная задача, актуальная для любого города. Использование для нового жилищного строительства территорий, застроенных устаревшим частным сектором, уже можно назвать реалиями сегодняшнего дня. Городские земельные участки, занимаемые промышленными заводами, не менее интересны с точки зрения жилищного строительства. В данном контексте периодически обсуждается судьба некоторых действующих в Новосибирске предприятий и их возможном переносе на окраины или за пределы города. Поговорим о возможностях регенерации застроенных промышленных территорий, о практических решениях в этой области, применяемых в различных городах. Адресуем свои вопросы Сергею Богданчикову, управляющему директору ORIGIN CAPITAL. Компания специализируется на управлении реализацией инвестиционных проектов во всех сегментах недвижимости и развитии территорий.

- Когда наступает время задуматься над вопросом о перепрофилировании территорий, используемых под промышленное производство? Когда заканчивается земля под строительство в черте города?

- Многие города в России сейчас начали осознавать необходимость перепрофилирования промзон, что является следствием нехватки свободных земель под застройку общественно необходимых объектов. Перепрофилирование объектов необходимо осуществлять, начиная от центра и далее к периферии. Основная цель многих городов сегодня – освобождение центральной части города от промзон. Образно такие объекты в черте города можно назвать черными дырами, поскольку они вызывают ряд проблем: экологических, транспортных, градостроительных, не говоря уже об экономической нецелесообразности содержания завода в центре.

- Что чаще всего строят на бывших промышленных территориях?

- Все зависит от ген.плана города, в котором прописаны ограничения по высотному строительству и возможности перепрофилирования земель промышленного назначения в данном месте. Также влияет и позиция самого собственника. Жилье и коммерческие объекты появляются на месте промзон в соотношении 50 х 50, хотя по жилью больше ограничений. Так, строительство жилых объектов на месте промзон подразумевает комплексное освоение территории.

- Для Новосибирска такие случаи пока единичны. Насколько популярно использование в новом качестве бывших промзон в других городах?

- Во многих крупных промышленных городах России начали переносить промышленные объекты за пределы города в так называемые индустриальные парки, которые уже создаются в Краснодаре (Восточная промышленная зона), в Екатеринбурге (технопарк «Исетский»), в Казани («Ин Парк Казань»), они есть в Петербурге и Москве и т.д.

- Вопрос, волнующий потенциальных покупателей в новостройках, строящихся вблизи или на месте промышленных зданий – как производственная деятельность сказывается на экологии этой местности? Проводятся ли специальные исследования этого вопроса?

- Для получения разрешения на строительство жилых объектов проводят исследования грунта и воздуха. Соответствие нормам СНиП и СанПиН дает право на реализацию деятельности в данном месте. Также учитывается роза ветров, если в окружении есть объекты с вредными выбросами.

Это обязательные меры при работе с землями промышленного назначения, поскольку они могут быть сильно загрязнены или заражены ядовитыми веществами. Так, на некоторых территориях запрещается строительство сроком до 300 лет. Больше всего токсикантами почву загрязняют заводы черной и цветной металлургии, химические и нефтехимические предприятия. Одним из наиболее распространенных в нашей стране методов очистки земли является вывоз верхних слоев грунта (6 м в глубину), которые должны пройти обязательную переработку. Также применяются варианты промывания загрязненных участков. В любом случае, процесс очистки довольно сложный и требует профессионального исполнения.

- От проектирования до реализации крупного проекта проходит много лет. Может так получиться, что под влиянием изменившихся условий выгоднее будет полностью пересмотреть концепцию застройки?

- Бизнес, связанный с недвижимостью, развивается медленно; требует стратегического планирования и не поддается быстрым изменениям. Прежде чем создавать концепцию проекта, исследуются всевозможные параметры данного места и его окружения. В частности, глубоко изучают экономический потенциал территории и прогнозируют ее будущее, что снижает риски возникновения неожиданных поворотов в развитии.

- Докризисное время примечательно массовым строительством бизнес-центров. Можно ли сказать, что в настоящий период большее внимание уделяется проектированию и реализации объектов торгового и развлекательного назначения?

- В крупных городах Урала и Сибири, таких как Екатеринбург и Новосибирск, сейчас наблюдается перенасыщение рынка офисной недвижимости; спрос уступает предложению. К тому же сейчас ставка аренды в БЦ растет незначительно, что не окупает его строительство. Так, в регионах качественные ТЦ более ликвидны, поскольку их легче продать. Сделки по продаже офисной недвижимости единичны в регионах и характерны для Москвы и Петербурга, так как здесь более стабильный бизнес. И наконец, доходность ТЦ выше, чем в БЦ. Поэтому сейчас действительно, больше внимания уделяется торгово-развлекательным объектам.

- Что можно сделать в ситуации, когда собственник построенного коммерческого объекта понимает, что его прогнозная оценка рентабельности оказалась ошибочной? Нужны кардинальные мероприятия по смене концепции или иногда достаточно рекламно-маркетинговой коррекции?

- Нет единой панацеи. Каждый случай рассматривается индивидуально. Все зависит от того, в каком месте разработчики проекта просчитались: если в проектировании, то имеет смысл достроить, если в позиционировании, то пересмотреть маркетинговую стратегию и т.д. Многие консультанты в одночасье заявляют, что проект морально умер, и необходима реновация. Но при этом не стоит забывать, в какую цену обойдется эта реновация и когда окупится? Возврат средств от реновации осуществляется через 8 лет. При этом проект может приносить доход уже сейчас, пусть и не максимальный. Это деньги, которые собственник получает сегодня, а не через 8 лет. Конечно, стоит учитывать и то, какое место занимает данный актив у собственника: если он входит в портфель инвестиционных проектов, то это один путь развития; если это единственный «кормящий» собственника проект, то другая ситуация. Также важно учитывать конкурентную среду объекта.

- Может ли ваша компания дать заключение, проанализировать инвестиционный проект, выполненный силами сторонней организации или силами самого заказчика – т.е. провести некий аудит проекта?

- Конечно, ORIGIN CAPITAL занимается всем циклом работ в рамках управления реализацией проектов в сфере недвижимости, в том числе мы проводим аудит проектов.

- Разработка концепции – только начало. Может ли заказчик получить полный комплекс услуг, связанный со строительством и дальнейшим обслуживанием объекта?

- Заказчик может получить полный комплекс услуг в данной сфере. При этом стоит отметить тенденцию, которая по моим прогнозам, будет все более набирать обороты в ближайшее время, это нежелание заказчика дробить проект, раздавая полномочия разным подрядчикам. Сегодня заказчик стремится передать все работы в руки одного исполнителя. Особенно fee development востребован в регионах, поскольку здесь собственник не обладает широким опытом в управлении подобными активами или для него это непрофильный бизнес, также нет высококвалифицированных специалистов на местах, а привозить из Москвы – дорого и стратегически не уместно.

- В сфере управления реализацией инвестиционных проектов особое значение имеет качество оказываемых услуг. Профессионализм и репутация ответственного партнера позволяет выполнять крупные и интересные заказы. Какие достижения вам хотелось бы отметить?

- Хочется отметить важность системы мотивации при работе с заказчиком. Отличие управляющей компании, которая занимается проектом комплексно, от ген.подрядчиков в том, что первые стремятся сделать высокоэффективный бизнес для заказчика, а не дорого продать проект. Наш доход зависит от экономической эффективности объекта заказчика, поэтому мы не стремимся потратить больше, чем нужно. Принцип фи-девелопера не «чем больше потратишь, тем больше заработаешь», а в получении дохода от качественного эффективного проекта. Такой подход к работе является хорошей мотиваций для наших специалистов и соответствует высоким требованиям заказчика по качеству оказываемых услуг.

Компания ORIGIN CAPITAL работает в России и странах ближнего зарубежья и является профессиональной компанией, специализирующейся на управлении реализацией инвестиционных проектов во всех сегментах недвижимости и развитии территорий. Компания предоставляет комплексные услуги в разных сферах: торговая недвижимость, офисная недвижимость, жилая недвижимость, гостиничная недвижимость, спортивные сооружения и выставочные комплексы, складские объекты, производственные и промышленные объекты.

ORIGIN CAPITAL