НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

На правах рекламы

Сибакадемстрой Недвижимость, аналитический центр

Главное – правильно прицелиться

Татьяна Казакова, Сибакадемстрой Недвижимость

Рынок недвижимости в Новосибирске сегодня находится в ситуации, граничащей с перепроизводством. Это приводит к снижению цен, пустым этажам и утечке вложенных инвестиций в трубу коммунальных услуг. При этом у некоторых отдельных объектов недвижимости не только нет проблем с продажей или сдачей в аренду, но даже формируются листы ожидания.


О ситуации на рынке недвижимости рассказывает Татьяна Казакова, руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»


Аналитический консалтинговый центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» предоставляет профессиональную аналитическую информацию, позволяющую оперативно решать набор задач, стоящий перед любым инвестором, застройщиком, девелопером, оценщиком или риэлтером, не прибегая к первичному сбору данных или проведению отдельного исследования. Регулярные мониторинги всех сегментов рынка недвижимости проводятся с 2005 года.




-Татьяна Владимировна, почему возникают ситуации перепроизводства?


- Основная причина - это долгий строительный цикл. От задумки до начала строительства проходит год-полтора, еще 2-3 года занимает непосредственно строительство. Таким образом, рынок недвижимости не может гибко реагировать на изменения рыночной ситуации.

Человек живет воспоминаниями. Многие, вспоминая середину нулевых годов, думают, что пока они строят, кризис кончится, и все будет как тогда. А «тогда» проблем с реализацией построенного практически не было – бизнес расширялся и нуждался в новых помещениях, люди бесстрашно обращались к ипотеке, а инвесторы скупали квартиры десятками с целью перепродажи в полтора-два раза дороже. Посему можно было построить что угодно (укладывающееся в здравый смысл), и почти наверняка этот объект уйдет с рынка.

В кризисный период продажи встали практически во всех сегментах. Исключение составили дома, возводимые при помощи губернаторской поддержки. После кризисных 2008-2010 годов наступила «оттепель». Рост цен, сравнимый с уровнем инфляции, привлекательные условия ипотеки и государственные программы привели к высокой активности на рынке жилой недвижимости. Если в докризисные годы количество сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке составляло порядка 30 тысяч, в кризисный период – порядка 25 тысяч, то в 2011 году было куплено рекордное количество квартир - порядка 40-43 тысяч квартир на вторичном рынке жилья и порядка 16-17 тысяч квартир в новостройках.

На волне оптимизма в 2011 году было заложено порядка 60 новых домов. При этом, по данным мэрии, в течение прошедшего года введен в эксплуатацию 91 многоэтажный дом. В 2012 году ожидается существенное снижение спроса на строящееся жилье, поэтому и объем предложения должен сократиться, а он остается практически на уровне прошлого года. Таким образом, «запаса спроса» для новых домов уже практически нет.



- Это означает, что нового строительства затевать и не нужно?


- Нужно, потому что стоять на месте – это двигаться назад. Городу не хватает комфортного жилья по умеренным ценам. Вообще, жилья эконом-класса в городе более чем достаточно – это практически все советское наследие. Другое дело, что за неимением альтернатив люди вынуждены его покупать и делать дорогостоящий ремонт, перепланировки и т.д. В конечном счете это приводит к высоким ценам на такое жилье, и оно уже перестает быть экономом.

В ближайшие годы нас ждет нишевый рынок. Универсальных рецептов больше нет. Например, за год средние цены предложения офисов и торговых площадей к продаже снизились в среднем на 12-15%. Уровень арендных ставок в течение года колебался +/- 5%, но, в целом, остался на уровне прошлого года. Таким образом, коммерческая недвижимость все еще находится в стадии стагнации, и новых площадей, казалось бы, уже не нужно. В центральной части города выставлены на продажу десятки небольших бизнес-центров по цене, которая несколько лет назад казалась бы невероятно низкой. В то же время бизнес-центр «Первомайский», который находится в управлении холдинга «Сибакадемстрой Недвижимость», даже в самый разгар кризиса был заполнен не менее, чем на 96-99%. Для нормального функционирования должно быть порядка 5% незаполненных площадей, а в Первомайском районе их практически нет. Активное строительство жилья в этом районе несколькими крупными застройщиками и, соответственно, увеличение населения в этой локации только усугубят это положение.


- В начале нового тысячелетия активно строились кирпичные дома в центральной части города с квартирами большой площади. В кризисный период многие застройщики переориентировались на строительство квартир минимальной площади. Что ждет нас дальше?


- Уже давно идут разговоры, что жилья с квартирами-студиями много строить не надо, что оно уже скоро перестанет находить своего покупателя. Но на конец 2011 года среди заявок от покупателей новостроек 56% приходится на желающих купить однокомнатные квартиры (в том числе студии), особенно в домах, попадающих под губернаторскую программу.

Ближе к лету предложение квартир, попадающих под губернаторскую субсидию (со сроком сдачи в 2012 году), будет практически вымыто, поэтому предпочтения клиентов сместятся в сторону более комфортного жилья с наилучшим соотношением цена-качество.


- Есть ли смысл тратить значительные суммы на маркетинговые исследования, которые все равно устареют к моменту реализации?


- Маркетинговое исследование – это не всегда дорого. Например, маркетинговые опросы. Если проводить опросы целевой аудитории, это действительно затратно, так как поиск той самой целевой аудитории - планирующих покупку недвижимости - одна из самых дорогих составляющих. Мы же при возникновении необходимости таких опросов используем свою клиентскую базу – это точно те люди, которые сейчас «в рынке», либо – самый бюджетный вариант – устраиваем круглый стол с самыми профессиональными риэлторами, работающими в исследуемом сегменте рынка.


- Что можно сделать, если объект уже построен?


- В последние годы все большей популярностью пользуются такие услуги как «экспресс-оценка» и «экспресс-концепция». На основании имеющейся базы предложений, заявок и реальных сделок в течение нескольких часов аналитики оценят рыночную стоимость объекта (к продаже или в аренду), дадут рекомендации по срокам продажи (в зависимости от возможных скидок), предложат возможные варианты использования недвижимости. Конечно, детальная проработка потребует гораздо большего времени, ресурсов и стоимости, но во многих случаях нужно именно «прикинуть», в каком направлении двигаться.


- Что ждет рынок недвижимости Новосибирска в 2012 году?


- Ввиду сложившейся ситуации на мировых рынках в ближайшее время активного роста экономики мы наблюдать не будем. От месяца к месяцу мировые рейтинговые агентства делают все более пессимистические прогнозы развития ситуации. Более того, после выборов Президента РФ с большой вероятностью будет проведен ряд непопулярных реформ, которые еще усугубят экономические проблемы в стране. Таким образом, в 2012 году активных изменений на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска не предвидится.

На рынке строящегося жилья маркетинговые акции, борьба за покупателя вкупе с губернаторской поддержкой и материнским капиталом помогут сохранить активность. В результате чего средняя цена предложения квартир в строящихся домах вырастет на 6-8%. Это связано не только с ростом цен непосредственно, но и со сменой строительного цикла.

На вторичном рынке смены стадии строительства нет, поэтому рост средней цены предложения квартир будет не выше 5%. При этом увеличение ипотечных ставок и ужесточение условий выдачи кредита может привести к перевешиванию весов «купить или арендовать» в пользу аренды. А это значит, что в будущем возможен дальнейший рост арендных ставок, преимущественно в сегменте недорогих квартир в удаленных районах.



Аналитический консалтинговый центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» осуществляет полный комплекс профессиональных услуг по исследованию рынков, подбору земельного участка, созданию индивидуальных концепций строительства объектов, консалтинговому сопровождению строительства и организации продажи.


Сибакадемстрой Недвижимость, аналитический центр


Аналитический консалтинговый центр «Сибакадемстрой Недвижимость»



Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта