На правах рекламы

Интервью

Ожидать ли снижения цен на земельные участки под жилищное строительство

Стоимость квартир в новостройках, которые будут построены через несколько лет, закладывается уже сегодня, при приобретении застройщиком земли под жилищное строительство, поскольку цена земельного участка - существенный фактор, влияющий на себестоимость квадратного метра в будущей новостройке. В прошлые годы застройщики покупали земельные участки с прицелом на будущее, фактически про запас. Сегодня большинство таких участков уже застроено новыми домами, на других работа еще продолжается, от некоторых проектов строителями и вовсе пришлось отказаться по причине неверного планирования или изначально недостаточной проработки всех обстоятельств строительства и дальнейшей реализации построенного. Каковы сегодняшние тенденции на рынке земельных участков, какие особенности будут определять ценообразование в сфере недвижимости в течение следующих лет строительного цикла - об этом мы беседуем с Татьяной Казаковой, руководителем аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»

- Татьяна, аналитиков нередко упрекают в том, что они говорят о будущем только на основании прошлых тенденций. Есть ли на рынке показатели, которые можно достоверно отследить и которые помогают сориентироваться в будущих событиях?

- Несмотря на всю непредсказуемость, вокруг рынка недвижимости есть много теоретических основ. Так, например, одной из важнейших функций рынка недвижимости является перераспределение инвестиционных потоков между сегментами рынка недвижимости – деньги девелоперов идут туда, где выше доход. Базовый ресурс для девелопмента – это земельный участок. Поэтому, отслеживая динамику цен на земельные участки различного типа, можно понимать, не переоценен ли сейчас какой-либо сегмент.

- Как Вы полагаете, есть ли сейчас на рынке земельных участков переоцененные сегменты?

- В целом, рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Если в докризисный период доходность вложений в различных сегментах составляла 5-8 лет, то сейчас эти сроки растянулись до 9-11 лет. Поэтому предложений на рынке земельных участков в принципе стало существенно больше. Так, например, в докризисный период на рынке предлагалось в среднем 250-300 участков под коммерческое строительство в НСО. Сегодня на рынке можно выбирать из 400-450 участков.

Не радует девелоперов и динамика цен. В среднем, падение цен от докризисного максимума на коммерческую недвижимость составило 35%, тенденция небольшого снижения сохраняется. В сегменте жилой недвижимости падение меньше –15%, что привело к тому, что вся девелоперская активность сейчас сосредотачивается в сегменте строительства многоквартирного жилья.

Это отражается и на стоимости земельных участков. Так, сегодня земельные участки под строительство многоэтажных домов являются самыми дорогими по средней удельной цене, обогнав даже такие недешевые в прошлом сегменты как участки под строительство бизнес-центров и торговых центров. Причем можно заметить, что стоимость их на сегодняшний день уже переоценена. Так, в среднем земельные участки за период с середины 2008 года подешевели на 49%. В этих пределах (45-55%) снизилась удельная цена на земельные участки во всех сегментах, кроме строительства жилья. При этом участки для строительства малоэтажного жилья показали падение средней удельной цены на 93%, а вот участки под строительство многоэтажных домов по сравнению с докризисным уровнем стали дешевле лишь на 14%.

- То есть наилучший способ сегодня заработать деньги в девелопменте – это строительство многоэтажных домов?

Согласно прогнозам Аналитического центра компании «Сибакадемстрой недвижимость», уже в ближайшие месяцы спрос на жилую недвижимость начнет снижаться. При этом в прошлом году было заложено строительных площадок больше, чем сдано домов, то есть количество квартир пошло в плюс.

По данным сайта N-s-k.net (статья "Новости со строительных площадок"), в 1 квартале 2012 года рост числа новых площадок продолжается. Cоответственно, уже к концу текущего года на рынке начнется «затоваривание», и новые земельные участки под строительство многоэтажных домов уже не будут представлять большой интерес. Поэтому уже сегодня мы рекомендовали бы девелоперам начать искать новые ниши, или, если все же намерение построить многоэтажный жилой дом - твердое, найти для него «маркетинговую изюминку» и внимательно просчитать все риски.

Аналитический консалтинговый центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» осуществляет полный комплекс профессиональных услуг по исследованию рынков, подбору земельного участка, созданию индивидуальных концепций строительства объектов, консалтинговому сопровождению строительства и организации продажи.

Аналитический консалтинговый центр «Сибакадемстрой Недвижимость»