Недвижимость Новостройки Строительство Программы поддержки Налоги | ||||
Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов Статьи
По данным разных аналитических агентств Новосибирска, средняя цена квадратного метра жилой площади (по реальным сделкам) в городе во время кризиса упала на 15-20 тысяч рублей. С августа прошлого года цена на реально строящиеся объекты увеличилась на 8-12 тысяч за квадратный метр, цены на вторичное жильё пока изменяются в пределах статистической погрешности. Сегодня основные параметры (вымывание дешёвых квартир, рост ипотечных сделок и т.п.) показывают, что вектор цен на недвижимость направлен в сторону роста, цены скорее ползут, чем растут, а с учётом снижения ставки по ипотечным кредитам и роста заработной платы можно утверждать, что жильё стало более доступным, чем год назад, не говоря уже о ситуации 2008 года. Но, как говорится, у каждой палки два конца, и далеко не праздный вопрос: выиграл или проиграл от падения цен на недвижимость каждый житель Новосибирска и город в целом? Что мы приобретём - можно только прогнозировать, первый вопрос: «Что мы потеряли»? Не будем забывать, что 25% населения города составляют пенсионеры, подавляющая часть которых не планирует покупку новой квартиры, вряд ли они верят, что можно расширить квартиру за счёт пенсии. Для них это прямые и невосполнимые потери: если раньше в критической ситуации можно было, поменяв "трешку" на 2-комнатную, получить доплату 700-800 тысяч рублей, для лечения и т.д. То сегодня цифра уменьшилась до 300-400 тысяч, при этом цены и на продукты, и на услуги, и на лекарства продолжают расти, а пожилым людям очень важно иметь какую-то социальную гарантию, хотя бы в цене своей квартиры. Второй по численности группой, которой не выгодно падение цен на жильё, являются работники строительной отрасли и их смежники. С учетом строителей, производителей строительных материалов, перевозчиков, отделочников, производителей отделочных материалов, электриков, дизайнеров, риелторов и т.д. эта группа составляет около 15% всех работающих. Падение цен - это и замороженные стройки, увольнения, сокращение заработной платы. Можно спорить о реформировании отрасли, сверхприбылях в предыдущие годы, но в итоге за 2009 год мы имеем сокращение объёмов строительства в 2 раза, и сегодняшний рост на 18% далеко не восстановил потери. Третье группой, не испытывающей восторга от происходящего, является 10-15% населения, имеющие по две квартиры. Здесь жилищный вопрос решен. Вторая квартира рассматривается и как долговременное вложение, и как залог под кредит для развития бизнеса. Среди этой группы есть и пенсионеры - плата за аренду однокомнатной квартиры гораздо больше, чем пенсия, плюс серьезная страховка всяких непредвиденных расходов. Самыми пострадавшими считаю людей, получивших ипотечные кредиты на пике цен на недвижимость, - по Новосибирску около 12 тысяч кредитов. Рассмотрим типичный случай: заемщик берёт ипотечный кредит на квартиру стоимостью 2 000 000 рублей, первоначальный взнос 30% составляет 600 тысяч рублей, размер кредита 1 400 000 рублей. На сегодняшний день стоимость квартиры упала на 30%, и составляет 1 400 000 рублей. В ситуации, когда заёмщик по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать кредит, а банк продаст заложенную под ипотечный кредит квартиру по рыночной стоимости, человек теряет первоначальный взнос. Кроме того, есть кредиты, полученные на квартиры в новостройках, под залог вторичного жилья. В настоящий момент от падения цен на квартиры уже пострадали больше 50% жителей Новосибирска, и даже если произойдёт обратный скачок цен, пройдет не менее 2 лет, прежде чем полностью восстановится строительная отрасль. Высокая цена на недвижимость в крупных городах - это не только результат более высокой стоимости земли и заработной платы строителей. Это некоторым образом плата за инфраструктуру, созданную жителями города, рабочее место с более высокой заработной платой, по сравнению с небольшими городами. А также гарантия от наплыва дешёвой рабочей силы из менее благополучных регионов и стран ближнего зарубежья. Представим себе ситуацию, когда цена квартир упадёт до 30 тысяч за квадратный метр, а ипотека будет доступна для 60% работающих, как продекларировано Правительством РФ. Что произойдёт? Кроме того, что в разы увеличится количество желающих купить квартиру, можно предположить, что 20-30% наиболее активного населения малых городов региона захотят переехать в столицу Сибири. И действительно, зачем жить в городке, где плохие дороги, не организован досуг, ниже зарплата, неясные перспективы роста, если можно устроиться в Новосибирске и взять квартиру по ипотеке. Денег за квартиру, проданную в Искитиме, Куйбышеве или Барабинске, вполне хватит на первоначальный взнос. Это приведёт к увеличению спроса на жильё, а снижение объёмов строительства - к уменьшению его предложения. Круг замкнулся, цены начнут расти. А для коренных Новосибирцев будет кратковременная возможность недорого улучшить свои жилищные условия, в то же время наплыв рабочих из других регионов позволит работодателям снизить заработную плату. Другими словами, цена на квартиры в большей степени определяется уровнем развития территории, а доступное жильё приведёт к концентрации населения в успешно развивающихся регионах (понятно, что Москва не резиновая, то же самое можно сказать о любом благополучном центре). Поэтому лозунг «Сделаем жильё доступным для всех» в ближайшее время так и останется лозунгом. Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала. | ||||
Налоги при сдаче жилья в аренду Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете Как не нарушить закон о рекламе Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости |
||||
| ||||
|
|