НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Дешёвые квартиры, плюсы и минусы: необычный взгляд

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

При снижении средней цены квадратного метра на 15 000 рублей средний житель Новосибирска потерял 330 000 рублей
Цена на квартиры в большей степени определяется уровнем развития территории, а доступное жильё приведёт к концентрации населения в успешно развивающихся регионах

По данным разных аналитических агентств Новосибирска, средняя цена квадратного метра жилой площади (по реальным сделкам) в городе во время кризиса упала на 15-20 тысяч рублей. С августа прошлого года цена на реально строящиеся объекты увеличилась на 8-12 тысяч за квадратный метр, цены на вторичное жильё пока изменяются в пределах статистической погрешности. Сегодня основные параметры (вымывание дешёвых квартир, рост ипотечных сделок и т.п.) показывают, что вектор цен на недвижимость направлен в сторону роста, цены скорее ползут, чем растут, а с учётом снижения ставки по ипотечным кредитам и роста заработной платы можно утверждать, что жильё стало более доступным, чем год назад, не говоря уже о ситуации 2008 года. Но, как говорится, у каждой палки два конца, и далеко не праздный вопрос: выиграл или проиграл от падения цен на недвижимость каждый житель Новосибирска и город в целом?


Что мы приобретём - можно только прогнозировать, первый вопрос: «Что мы потеряли»?
На начало 2010 года жилищный фонд Новосибирска составлял 30 900 тыс. кв. метров, или по 22 метра на каждого жителя. При снижении средней цены квадратного метра на 15 000 рублей, средний Новосибирец потерял 330 000 рублей. Взамен он получил гипотетическую возможность улучшить свои жилищные условия за меньшую сумму. Но это касается только 7-8% жителей, для большинства населения эта возможность так чисто гипотетической и остаётся.


Не будем забывать, что 25% населения города составляют пенсионеры, подавляющая часть которых не планирует покупку новой квартиры, вряд ли они верят, что можно расширить квартиру за счёт пенсии. Для них это прямые и невосполнимые потери: если раньше в критической ситуации можно было, поменяв "трешку" на 2-комнатную, получить доплату 700-800 тысяч рублей, для лечения и т.д. То сегодня цифра уменьшилась до 300-400 тысяч, при этом цены и на продукты, и на услуги, и на лекарства продолжают расти, а пожилым людям очень важно иметь какую-то социальную гарантию, хотя бы в цене своей квартиры.


Второй по численности группой, которой не выгодно падение цен на жильё, являются работники строительной отрасли и их смежники. С учетом строителей, производителей строительных материалов, перевозчиков, отделочников, производителей отделочных материалов, электриков, дизайнеров, риелторов и т.д. эта группа составляет около 15% всех работающих. Падение цен - это и замороженные стройки, увольнения, сокращение заработной платы. Можно спорить о реформировании отрасли, сверхприбылях в предыдущие годы, но в итоге за 2009 год мы имеем сокращение объёмов строительства в 2 раза, и сегодняшний рост на 18% далеко не восстановил потери.


Третье группой, не испытывающей восторга от происходящего, является 10-15% населения, имеющие по две квартиры. Здесь жилищный вопрос решен. Вторая квартира рассматривается и как долговременное вложение, и как залог под кредит для развития бизнеса. Среди этой группы есть и пенсионеры - плата за аренду однокомнатной квартиры гораздо больше, чем пенсия, плюс серьезная страховка всяких непредвиденных расходов.


Самыми пострадавшими считаю людей, получивших ипотечные кредиты на пике цен на недвижимость, - по Новосибирску около 12 тысяч кредитов. Рассмотрим типичный случай: заемщик берёт ипотечный кредит на квартиру стоимостью 2 000 000 рублей, первоначальный взнос 30% составляет 600 тысяч рублей, размер кредита 1 400 000 рублей. На сегодняшний день стоимость квартиры упала на 30%, и составляет 1 400 000 рублей. В ситуации, когда заёмщик по каким-либо причинам не в состоянии выплачивать кредит, а банк продаст заложенную под ипотечный кредит квартиру по рыночной стоимости, человек теряет первоначальный взнос. Кроме того, есть кредиты, полученные на квартиры в новостройках, под залог вторичного жилья.


В настоящий момент от падения цен на квартиры уже пострадали больше 50% жителей Новосибирска, и даже если произойдёт обратный скачок цен, пройдет не менее 2 лет, прежде чем полностью восстановится строительная отрасль.


Высокая цена на недвижимость в крупных городах - это не только результат более высокой стоимости земли и заработной платы строителей. Это некоторым образом плата за инфраструктуру, созданную жителями города, рабочее место с более высокой заработной платой, по сравнению с небольшими городами. А также гарантия от наплыва дешёвой рабочей силы из менее благополучных регионов и стран ближнего зарубежья.


Представим себе ситуацию, когда цена квартир упадёт до 30 тысяч за квадратный метр, а ипотека будет доступна для 60% работающих, как продекларировано Правительством РФ. Что произойдёт?


Кроме того, что в разы увеличится количество желающих купить квартиру, можно предположить, что 20-30% наиболее активного населения малых городов региона захотят переехать в столицу Сибири. И действительно, зачем жить в городке, где плохие дороги, не организован досуг, ниже зарплата, неясные перспективы роста, если можно устроиться в Новосибирске и взять квартиру по ипотеке. Денег за квартиру, проданную в Искитиме, Куйбышеве или Барабинске, вполне хватит на первоначальный взнос. Это приведёт к увеличению спроса на жильё, а снижение объёмов строительства - к уменьшению его предложения. Круг замкнулся, цены начнут расти. А для коренных Новосибирцев будет кратковременная возможность недорого улучшить свои жилищные условия, в то же время наплыв рабочих из других регионов позволит работодателям снизить заработную плату.


Другими словами, цена на квартиры в большей степени определяется уровнем развития территории, а доступное жильё приведёт к концентрации населения в успешно развивающихся регионах (понятно, что Москва не резиновая, то же самое можно сказать о любом благополучном центре). Поэтому лозунг «Сделаем жильё доступным для всех» в ближайшее время так и останется лозунгом.


Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта