НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
 Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Серия "Азбука инвестирования в недвижимость"

Формирование цен на участки под коттеджное строительство

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Массовое строительство коттеджей эконом-класса пока не представляется возможным
Большая часть новых коттеджных посёлков организована на земле, предназначенной для ведения фермерского хозяйства
Вопрос формирования цен на участки под коттеджное строительство

В данной статье, первой из серии «Азбука инвестирования в недвижимость» мы обозначим своё видение перспектив развития коттеджного строительства вокруг Новосибирска, в том числе и в свете недавно проведённого рейтинга коттеджных посёлков города. А также дадим прогноз стоимости земельного участка под коттедж, дом в зависимости от расположения, окружающей среды, транспортной развязки и состояния документов на определённом этапе


В задачу данной публикации не входит анализ стоимости самих коттеджей, продажа коттеджей - работа штучная, к тому же человек, накопивший денег на эту элитную недвижимость, как правило, лучше любого риэлтора представляет, что и сколько должно стоить, за что он готов платить, за что нет. Для общей информации приведём некоторые таблицы из последнего отчёта Аналитического Центра Сибакадемстрой Недвижимости:


Структура предложений по цене коттеджей

Структура предложений по материалу строительства коттеджей

Структура предложений коттеджей

Структура предложений коттеджей

Структура предложений коттеджей по размерам

Средняя цена предложения кв.м коттеджей по размерам


Из приведенных диаграмм следует, что северное направление остаётся самым престижным и дорогим, более половины коттеджей, расположенных здесь, стоят до 10 миллионов рублей. Люди перестали строить особняки по 1000 квадратных метров, как было на заре коттеджного строительства, сейчас свыше 50% строений укладываются в 300 квадратов. Самый дорогой квадратный метр - в самых маленьких коттеджах и в самых роскошных. Подавляющее большинство домовладельцев остаются консерваторами и предпочитают кирпичные коттеджи, в крайнем случае, деревянные. Основным отличием я считаю факт, что северо-западное направление, хотя и незначительно, обошло по цене южное и юго-западное, что казалось невероятным в первых исследованиях за 2001-2002 годы. Транспортный вопрос перевесил и проблему экологии, и наличие живописных водоёмов. Тем не менее, надо отметить, что цена коттеджей и земли в самых элитных посёлках южного направления, например Светлый (в народе «Долина Нищих»), не упала. Эти коттеджи рассматриваются как некое приложение к элитной квартире в центре города, как место для уикендов.


И главный вывод, который сделали авторы данного исследования, и с которым мы полностью согласны, - к сожалению, массовое строительство коттеджей эконом-класса пока не представляется возможным из-за дороговизны коммуникаций, обустройства подъездных дорог и пр. Поэтому, несмотря на обилие материалов для строительства недорогих коттеджей, в ближайшие годы индивидуальное проживание по-прежнему будет доступно только высокодоходным слоям населения… Даже относительно недорогой коттедж 7-9 миллионов (по более низкой цене обычно продаётся незавершенное строительство), недоступен для массового покупателя, сегодня цена коттеджа эконом-класса, площадью 150-200 кв. метров, должна равняться суммарной цене квартиры, гаража и дачи - примерно 5-6 миллионов рублей. Цена земли с коммуникациями составляет, как правило, около 20% от стоимости или в нашем случае 1-1,2 млн. рублей. В идеале покупатели предпочитают приобретать землю в рассрочку, а коттедж именно строить, а не покупать.


Экскурс в историю возникновения коттеджных поселков

Первые посёлки возникли на основе дачных обществ (за исключением Обкомовских дач, которые существовали ещё в эпоху СССР). Есть некоторое количество коттеджей, расположенных в частном секторе Новосибирска и на территории сельских поселений в пригородах. Но большая и часть новых посёлков была организована путём вывода земель из категории земли сельскохозяйственного назначения в вид «использование для дачного строительства» или в категорию «земли поселений».


Другими словами, первоначально эти земли были паями крестьян и были выкуплены по смешным ценам, от бутылки водки до 10 тысяч рублей за гектар, в зависимости от местоположения земли и внешнего вида продавца, во многих местах повторилась история с приватизацией предприятий только в более циничном виде. Например, по северному направлению в пределах 10-15 километров от города максимальная цена 2-3 года назад составляла 10 тысяч рублей за гектар (50 тыс. за пай) минимальная 1 тысяча за га. Но что поделаешь, такое время, и мы не ставим перед собой задачи дать социальную оценку этому процессу, просто констатируем факт. Только мизерная доля земли в пригородах Новосибирска осталась у работников сельхозпредприятий, поскольку руководители предпочитали продавать перекупщикам из Москвы и Петербурга (без ущерба для себя). Дальше всё развивалось по сценарию, сходному с приватизацией предприятия: тот, кто собрал большой пакет акций, мог взять цену подороже. Но есть одно принципиальное отличие: на предприятии, если у кого-то есть контрольный пакет, другие акции почти ничего не стоят, здесь же, если кому-нибудь удалось выделить свой пай в границах конкретного участка, он может самостоятельно строить планы развития данной территории и это не мешает остальным землевладельцам скупать землю. Маловероятно, что кто-нибудь покупал землю в пригороде Новосибирска для организации сельскохозяйственного предприятия, так как продажа земли под коттеджное строительство - более выгодное занятие. В то же время смещение пахотных земель на 5 километров практически не влияет на себестоимость продукции (но не будем отвлекаться).


Сейчас идёт укрупнение земельных наделов, вывод 5 или 500 гектаров из одной категории земель в другую имеет совершенно одинаковую процедуру и временной лаг, но разный финансовый результат. При этом чем больше общая площадь участка, тем проще выделить его из общих земель сельскохозяйственного предприятия. Этот процесс ещё не завершён до конца, при желании любой может прикупить себе несколько десятков гектаров земли сельхозназначения в собственность - чем дальше от города, тем дешевле, но только единицы представляют, что делать с ней потом. В большинстве случае земля используется для ведения фермерского хозяйства, но именно на этой земле и организована большая часть новых коттеджных посёлков, на площадях, которые продавцами рекламируются как земли поселения или земли для дачного строительства, часто по существующим документам должно вестись фермерское хозяйство или располагаться пасека.


Таким образом, на сегодня в городе имеется порядка 30 старых, сформировавшихся коттеджных посёлков и несколько новых, расположенных на землях сельхозназначения, переведённых в категорию «дачное строительство». В ближайшее время нужно ожидать увеличения количества таких посёлков. Большая часть посёлков находится в процессе формирования, как в аспекте подготовки документов, так и с точки зрения подведения коммуникаций. Экономя время, собственники земли параллельно ведут работы и по проведению коммуникаций и по оформлению документов, - что и показал рейтинг коттеджных посёлков, организованный издательством МедиаКит. С точки зрения объективности результатов к этому мероприятию немало вопросов, но с другой стороны, было собрано много конкретной объективной информации о коттеджном строительстве вокруг Новосибирска, которая станет отправной точкой для проведения последующих рейтингов.


Политика формирования цен на участки под коттеджное строительство

Желание жить «по-европейски» всё чаще посещает умы сибиряков, а современные системы отопления, водоснабжения и технологии строительства делают эту мечту пусть еще не вполне доступной для широких масс, но уже достаточно осуществимой для особо инициативных. Таким образом, мы плавно переходим к вопросу ценообразования на земельные участки.


Цена земли зависит от трёх факторов:
- себестоимости (цены за которую участок был приобретен),
- спроса
- и предложения.


Себестоимость растёт вместе с готовностью документов: выкупили пай - себестоимость 10 тысяч за гектар, оформили в собственность как земли с разрешением вести крестьянское хозяйство - себестоимость выросла втрое, перевели землю в категорию «дачное строительство» - себестоимость, в зависимости от общего размера участка, еще выросла на несколько тысяч за сотку.


При этом цена на рынке растёт по экспоненте. Купили раньше, рискнули - или выиграли или получили «кота в мешке». В любой момент собственник может распродать проект, может столкнуться с непреодолимым административным барьером. Где точка невозврата, когда можно покупать, а в каких условиях лучше подождать, этот вопрос мы проанализируем в следующей статье на примере ДНТ «Лебяжье».


Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта