Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

При выборе квартиры в новостройке каждый дольщик ставит перед собой три вопроса: ЧТО? ГДЕ? КОГДА?

ЧТО? В каком доме он планирует купить жильё. Характеристика квартиры включает в себя технологию строительства, размер жилой и общей площади, качество исполнения, придомовая площадь, в общем, стандартный набор признаков при определении классификации жилья. Это простой вопрос для инвестора, покупающего недвижимость для собственного проживания; если же квартира приобретается для перепродажи, нужно прогнозировать спрос на квартиру на момент продажи. Здесь основной ошибкой может стать оценка качества работ выбранного Застройщика. Из трех вопросов этот самый легкий для прогноза.

ГДЕ? Казалось бы, место не меняется: площадь Станиславского или Маркса - они там же и останутся. Мне этот вопрос представляется не таким однозначным. Здесь нужно учитывать и масштабы строительства в районе, и перспективы строительства дорожных развязок, мостов, метро, крупных торговых и офисных центров, наличие учебных заведений и т.д. Например, пять лет назад утром от Матвеевки до Речного вокзала можно было доехать за 10 минут, а сейчас за 30. С Выборной же до ГПНТБ время в пути наоборот сократилось втрое. Семь лет назад жить в Изумрудном городке Бердска считалось престижным, сегодня там можно легко купить квартиру по умеренной цене, но очень сложно продать. Микрорайон «Снегири» пять лет назад был окраиной, а через 3-4 года будет рядом с Красным проспектом. Не говоря уже о том, как могут изменить облик города третий мост, строительство той же МЕГИ, или вынос вредного производства за город. В этом вопросе скрыто бесконечное количество вариантов изменения статуса места, и для прогноза нужно обладать информацией. Однако ошибка в расчётах стоимости квадратного метра при покупке квартиры в местах, приближенных к центру, или средней отдалённости, не так существенна.

КОГДА? Время сдачи дома. По моему мнению, это ключевой вопрос, самый сложный и значимый. Правильный прогноз может позволить вам сэкономить при покупке 10-30%, ошибка - привести к замораживанию на несколько лет, а то и к полной потере вложенных средств. Цель данной статьи дать потенциальным покупателям недвижимости некий алгоритм определения реального срока ввода жилого дома в эксплуатацию.

Способ, лежащий на поверхности: посмотреть время сдачи на паспорте объекта или на сайте Застройщика - для 2-5% строителей эта дата будет соответствовать реальности. Мы ведём мониторинг новостроек ежеквартально на протяжении 5 лет: из крупных организаций, чётко выдерживающих сроки, могу отметить только КраснообскМонтажСпецстрой. Есть издания, периодически публикующие каталог строительных объектов Новосибирска, со сроками сдачи, объявленными самими Застройщиками, например журнал «Строительство и городское хозяйство Сибири». На звонки в редакцию с просьбой объяснить, как может организация-банкрот сдать дом, находящийся на уровне котлована, никто вразумительного ответа не дал ни разу. Поэтому к инвесторам, принимающим решение о покупке на основании информации из таких источников, я отношусь с сочувствием. Если проанализировать сроки, указанные на сайтах некоторых Застройщиков или в их рекламных баннерах, то обнаруживаешь, что они меняются раз в год, в этом году - с 4 квартала 2010 года, на 4 квартал 2011. Возьмите пару известных печатных рекламных изданий за начало 2010 и 2011 годов и сами без труда найдёте таких "обещалкиных". Иногда Застройщиков принуждает к этому сложившаяся ситуация, например, кончается срок разрешения на строительство или данная дата указана в предыдущем ДДУ, но в любом случае информация не верна.

Другой источник - информация, исходящая от официальных властей. Для примера приведу список домов с официального сайта г.Новосибирска, планируемых к сдаче в 2011 году (согласно Приложению к плану социально-экономического развития Новосибирска на 2011 год и плановый период 2012 и 2013 годов, от 22.12.2010 № 219).

Перечень вводимых объектов строительства на 2011 год
по отраслям и районам города Новосибирска

Наше отношение к этому списку неоднозначно, во-первых, потеряны дома, которые 100% будут сданы в этом году, во-вторых, строительная мощь некоторых компаний явно преувеличена, и в-третьих, непонятно, каким образом сдадут дома компании-банкроты - скорее всего, список будет поправлен.

01.03.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

• Год постройки, процент износа
• Поиск домов по дате постройки
• Все жилые дома от А до Я
• Справочник жилых комплексов
• Готовые новостройки
• Жилищные программы
• Ветхое и аварийное жилье

Статьи о недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости