НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Статьи

Это архивная статья 2011-2012 годов. Актуальный перечень проблемных строек и долгостроев Новосибирска здесь

Что делать, если вы попали в долгострой

С.Николаев, подготовлено специально для www.n-s-k.net

Главный принцип инвестора: «спасение утопающих - дело рук самих утопающих»
Главный принцип недобросовестного Застройщика: «разделяй и властвуй»
Рекомендации по минимизации убытков при попадании в долгострой

В Новосибирске и области накоплен огромный положительный опыт успешного завершения долгостроев. Есть примеры возобновления строительства как при содействии властей разного уровня за счёт Застройщика, так и достройки объектов за счёт инвесторов, путём их объединения в ТСЖ. При поверхностном рассмотрении вопроса второй путь кажется несправедливым, так как люди уже один раз заплатили. Но бывают ситуации, когда практичнее сделать дополнительные вложения и получить-таки свою многострадальную квартиру, чем ждать, когда строительная организация обанкротится, и вы окажетесь последними в очереди за деньгами - после налоговой, банков, работников, не получивших зарплату и т.п. Поэтому, если есть признаки того, что работы на объекте заморожены навсегда, не ждите, начинайте действовать. И чем раньше вы заявите о себе, тем меньше будут ваши потери.


У меня есть свой личный опыт участия в таких проектах: нам пришлось вносить дополнительные деньги при достройке дома по ул.Гоголя, 38, так, что если у кого-нибудь возникла мысль, что хорошо разглагольствовать, когда это тебя не касается, здесь не тот случай. Другое дело, что я знал на что шёл, и не жалею о данном вложении. Кроме этого мне известна ситуацию и с другими долгостроями, поэтому считаю, что данная информация для инвесторов лишней не будет.


Главный принцип инвестора: «спасение утопающих - дело рук самих утопающих».
Главный принцип недобросовестного Застройщика: «разделяй и властвуй».
Исходя из этих двух предположений, и нужно строить всю свою политику и отношения со строителем.


Застройщики больше всего не любят, когда к ним на приём приходит сразу больше одного инвестора. В любом конфликте важен «ранг стороны» - ранг Застройщика или Заказчика выше ранга отдельно взятого инвестора, поэтому инвесторам нужно объединиться. Есть много примеров, когда инвесторы поодиночке, через суд регистрируют на себя недострой, но ситуация, когда на тебя оформлена юридически недостроенная квартира, мало кого удовлетворяет. Это несколько успокаивает, но гарантирует только отсутствие двойных продаж. На объектах, где документы оформляются согласно закону ФЗ-214, эта процедура вообще не имеет смысла. В нашем случае (Гоголя, 38) эти люди понесли те же самые материальные потери, что и все, плюс дополнительные расходы на судебные издержки (больше временные).


Итак, вы попали в долгострой, что делать?

1. Первое, что нужно сделать - это объединиться.

Найдите список инвесторов, создайте инициативную группу. Если вы будете выступать, как единая группа, вас не смогут проигнорировать.


2. Определите (хотя бы приблизительно) уровень финансовой готовности и цену банкротства (параметр, изобретенный для определения уровня потерь).


Рассмотрим ситуацию из расчета себестоимости 33 000 рублей кв. метр жилой площади*:
- оформлена земля, есть проект, ТУ (технические условия), чистая площадка (расселение или покупка), готовность – 15-20%;
- возведен фундамент, готовность – 22-27%;
- полностью стоит коробка, возведены стены, есть кровля, готовность – 52-57%;
- есть окна, фасад, проведены внутренние сети, отделка (штукатурка, стяжка полов), готовность – 82-87%;
- около 8% дополнительно даст прокладка наружных сетей, остальное - это благоустройство, сдача объекта комиссии.

Приведен расчёт усредненный, сделан по реальным кирпичным и каркасно-кирпичным домам, расположенным в районах средней отдалённости от центра города.


Когда уровень готовности определили, соотнесите это с процентом проданных квартир. Если процент продажи выше уровня готовности, значит, придётся доплачивать или искать другие источники финансирования. Можно рассчитать, сколько придётся доплачивать с квадратного метра. К этому вопросу нужно подходить с холодной головой. Вариант «Мы уже заплатили и всё!» - тупиковый, т.к. недостроенные дома стоят годами. Можно рассчитать цену банкротства и свои потери, отбросьте эмоции: бизнес - есть бизнес. Бывают случаи, когда проще забыть о вложениях, чем продолжать достраивать, если весь дом продан на уровне котлована или площадки.


3. Действуйте быстро, время - не ваш союзник. У Застройщика, который прекратил строительство, как правило, есть и другие долги.

По этому поводу можно привести множество примеров, любой кредитор может наложить арест на всё имущество должника, и потом придётся судиться с третьей стороной. Застройщик будет продолжать продавать квартиры (по бросовым ценам), а деньги тратить на собственные нужды, не связанные со строительством, что приведёт к увеличению ваших расходов на достройку объекта. Недострой будет разрушаться (в большинстве случаев его не консервируют), и через пару лет потребуется уже экспертиза фундамента для возобновления строительства.


Для наглядности приведу конкретные примеры. Два дома, которые были заморожены примерно в одном состоянии: Гоголя, 38 и Пархоменко, 102. Обе строительные организации (и «СУМет», и «Красный проспект») проходят разные стадии процедуры банкротства. На доме по адресу Гоголя, 38, инвесторы организовались в ТСЖ и достроили дом за свой счёт, внеся по 3 тысячи с квадратного метра. А дом на Пархоменко, 102 находится в той же стадии, что и 4 года назад. И таких примеров много. Справедливости ради необходимо отметить, что есть случаи, когда достраиваются дома, которые были заморожены в течение 3 и более лет - например, возобновилось строительство дома по адресу Красная Сибирь, 17 в Бердске (дом был заморожен на уровне 1-го этажа) - но это скорее исключение.


Жилой дом по ул.Пархоменко 102 (стр)


27.05.2007 года 24.11.2009 года 05.06.2010 года

27.05.2007 года

24.11.2009 года

05.06.2010 года


4. Проведите инвентаризацию объекта, попытайтесь определить «липовых» инвесторов (тех, кто не платил). Соберите и систематизируйте всю доступную информацию. Не входите с Застройщиком в конфронтацию, т.к. организация, как правило, тоже хочет сдать объект, особенно, если у нее есть другие стройки.

Проанализируйте смету завершения объекта, наметьте совместные планы работ, создайте ревизионную комиссию или наймите специалиста со стороны (если такого нет в инициативной группе), откройте свой счёт для финансирования строительства и платите по мере выполнения работ. Для завершения работ можно нанять другую организацию, но возникнет множество юридических казусов и все монополисты, фиксирующие выполнение ТУ, не преминут воспользоваться ситуацией.


5. Предложите всем инвесторам разные варианты выхода из сложившейся ситуации.

Возможные варианты:
- инвестор продаёт квартиру по цене банкротства,
- доплачивает необходимую сумму по мере выполнения работ,
- платит всю сумму после завершения строительства + штраф.
В этом пункте - основная слабость предложения: в каждом сообществе есть желающие «въехать в рай на чужом горбу», определённая часть инвесторов может не согласиться ни на какие условия. Тогда будете иметь классический долгострой на всю оставшуюся жизнь.


6. В случае создания инициативной группы и согласия всего обманутого товарищества, вы будете иметь поддержку властей, заинтересованных в сдаче объекта, а судебные разбирательства стоит перенести на потом.


Если кому-нибудь показалось, что я «казачок засланный», агитирую прощать руководителей строительных организаций, которые обманывают инвесторов, совсем нет. Я изложил своё видение минимизации убытков при попадании в долгострой. Вы можете параллельно выставлять претензии, иски в суд. Только делайте обдуманно, чтобы не получилось, как в СССР - жена напишет жалобу, что муж пьёт, а его лишают премии: все штрафы, наложенные на организацию, будут выплачиваться из ваших денег.


Хочу ещё отметить, что достраивать во время кризиса дешевле, строительные материалы упали в цене и нет проблем с рабочей силой.


Подготовлено специально для www.n-s-k.net

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора




Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта