Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Думаю, ни для кого не секрет, что цена на новостройки формируется под действием трех основных факторов: спроса, предложения и себестоимости строительства. А тех, кто делает прогнозы, можно условно разделить на две категории: независимые эксперты и те, кому выгоден какой-то тренд на рынке недвижимости. При этом так сложилось, что большинство экспертов из второй группы заинтересованы в росте цен - это и аналитики от строительных компаний, и работники агентств недвижимости. Поскольку, если потенциальные клиенты будут точно уверены, что цены упадут, они не будут торопиться с покупкой.

К группе, которая заинтересована в нисходящем тренде, можно условно отнести риэлторов, специализирующихся на аренде жилья: чем больше тех, кто ждёт падения цен, тем больше клиентов, желающих снять квартиру. Но в реальности «продажников» в любом крупном АН значительно больше. Поэтому, читая прогнозы, больше внимания обращайте на аргументы, которые приводят эксперты. В последних анализах, которыми пестрит интернет, прогнозы больше похожи на мантры или заклинания: «цены будут расти», «так будет всегда». Я по-прежнему считаю вложения в недвижимость самым разумным способом сохранения денег, но цены на недвижимость цикличны, как и вся мировая экономика.

Большинство специалистов по новостройкам признают, что на рынке недвижимости уже есть некоторый «ценовой пузырь». Цены были раздуты не без участия губернаторских субсидий, а сейчас, когда были проведены некоторые корректировки в программе помощи молодым семьям (по моему мнению, правильные, хотя и запоздалые), она практически перестала служить стимулом для покупателей, по крайней мере, в границах Новосибирска.

Попробуем обозначить исходную точку.

1. Себестоимость

Возьмём официальную статистику:

Средняя стоимость строительства 1 кв метра общей площади
по субъектам Российской Федерации в январе-декабре 2012 года

2. Предложение

В нашем случае это объём сданного жилья:

Строительство жилых домов по субъектам Российской Федерации в 1 квартале 2013 года

Количество введенного жилья значительно выросло, при этом все без исключения отмечают увеличение доли однокомнатных квартир и студий в общем объёме предложения. Это означает, что на рынке появились квартиры, купленные для монетизации материнского капитала, а главное - приобретенные с помощью губернаторской помощи молодым семьям (часто - изначально для перепродажи), и по мере получения этой субсидии, количество таких квартир на рынке будет только возрастать. Хочу согласиться с Александром Астаховым, что сначала квартиры выставляются по завышенным ценам (особенно людьми далёкими от рынка недвижимости), а через 3-4 месяца будем ждать снижения стоимости именно этой категории недвижимости.

3. Спрос

Общий объём сделок по ДДУ (договору долевого участия) по сравнению с 1 кварталом 2012 года снизился на 4% и составил 6548 штук. При этом средняя цена квадратного метра строящейся недвижимости преодолела рубеж 50 тысяч (согласно мониторингу цен строящейся недвижимости аналитического отдела САСН), а по вторичной недвижимости - 60 тысяч рублей.

Что мы имеем в итоге: предложение растёт, спрос медленно снижается, цена больше чем на 40% превысила себестоимость, при этом снижается средняя заработная плата по НСО и, особенно, в строительстве - с 24 тыс.руб. в январе 2013 года до 19,7 тыс.руб. в феврале. Не вызывает оптимизма и общее состояние экономики. А цены продолжают расти по инерции. Не буду делать никаких прогнозов, пусть каждый сделает выводы сам. Как гласит "закон Пирсона", если вы движетесь по инерции, то, стало быть, катитесь вниз.

07.05.2013 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

• Год постройки, процент износа
• Поиск домов по дате постройки
• Все жилые дома от А до Я
• Справочник жилых комплексов
• Готовые новостройки
• Жилищные программы
• Ветхое и аварийное жилье

Статьи о недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости