На правах рекламы

Интервью

Человек начинает ценить свое время и предпочитает жить сегодня, а не через десять лет

Все больший интерес горожане проявляют к загородной недвижимости. Некоторая обособленность от суетности и задымленности большого города при сравнительно небольшой удаленности от благ цивилизации – очевидные преимущества загородного проживания. Чтобы добиться практической реализации государственных программ по комплексному малоэтажному строительству, в 2010 году была создана Ассоциация малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД). В настоящее время Ассоциация ведет активную деятельность, направленную на объединение усилий власти и бизнеса, формирование устойчивых связей между всеми участниками рынка. АМИД ставит своей задачей организовать корпоративную сплоченность предприятий и организаций, работающих в данном сегменте рынка, продвигать современные технологии для малоэтажного строительства и проектирования, а также повышать качество товаров и услуг на рынке малоэтажного домостроения. О тенденциях малоэтажного строительства и проблемах отрасли рассказывает президент Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Инна Борисовна Свечникова.

- В настоящее время все больше людей перебираются в пригород. Можно ли говорить, что это стало тенденцией?

- Действительно, с развитием рыночных отношений доступность загородного дома стала больше. Но необходимо отметить, что в нашем регионе в большинстве случаев – это второй дом для сезонного проживания, а не для постоянного, вместо квартиры в городе. Поэтому, если мы говорим, о тенденции в постоянном проживании за городом в поселках, обеспечивающих комфортные условия, то скорее всего – нет, по объективным причинам. Такие проекты только-только стали появляться в Новосибирской области. Когда это предложение станет массовым, а я думаю, что изменения мы увидим в ближайшие два года, это будет уже тенденцией. Сегодня есть нарастающее стремление, но нет пока возможности жить за городом, не теряя при этом преимуществ городской жизни.

- Чего ждет современный покупатель?

- Безусловно, меняются и предпочтения покупателя. В конкурентной среде он становится более искушенным. Если раньше ему достаточно было просто хотя бы купить кусочек земли, то теперь покупатель стремится приобрести готовое жилье. Эти процессы стимулируют и условия получения государственной поддержки населения, и застройщиков, и ипотеки.

Покупатель сегодня выбирает не просто квадратные метры, а уже комфортность среды проживания. А это и дорожная доступность, и благоустройство, и наличие школ и садиков, мест социальных коммуникаций, магазины и больницы, безопасность, культура проживания и другое. Человек начинает ценить свое время и предпочитает жить сегодня, а не через десять лет. Обеспечение таких условий возможно только при комплексной застройке. Именно туда сейчас смещается спрос. При реализации комплексной застройки появляется возможность использовать государственно-частное партнерство для возврата инвестиций застройщика в социальную и инженерную инфраструктуру.

- Что может стимулировать застройщиков выводить на рынок комплексы малоэтажного доступного жилья?

- Ну, во-первых, сам рынок. Если мы говорим о доступности, то она естественно ограничена возможностью покупателя приобрести жилье по цене «не выше, чем». При комплексной застройке создается типология жилья, и масштабирование заказа приводит к снижению себестоимости строительства, а значит - и к возможности снижения рыночной стоимости квадратного метра.

- На Ваш взгляд, какие самые острые проблемы стоят перед девелоперами, работающими в сегменте малоэтажного строительства?

- Я бы назвала две самые существенные: отсутствие профессиональных компетенций и отсутствие финансов. Причем первое влияет, в том числе, и на второе. Кроме этого можно говорить и о других проблемах:
- дорогие кредитные ресурсы и слабая развитость проектного финансирования;
- неустойчивость рынка и низкий среднедушевой доход в регионе;
- новые энергоэффективные строительные технологии и производство локальных систем жизнеобеспечения в этом секторе представлены маломощными предприятиями, не способными обеспечить крупные строительные объемы по конкурентным ценам;
- недостаточно квалифицированных кадров для производства работ;
- недостаточность опытных и компетентных проектировщиков, способных проектированием реализовывать экономику.

Обычный набор проблем растущего рынка, но именно растущего.

- Как представители власти относятся к малоэтажному строительству?

- Безусловно, поддерживают на всех уровнях государственной и местной власти, но в меру возможности своих бюджетов. У нас существуют федеральные и региональные программы поддержки такого строительства, но возможность участия в них зависит, в первую очередь, от компетентности девелопера.

Было бы хорошо выделить в региональных долгосрочных целевых программах малоэтажное направление как отдельное направление для формирования дополнительных мер поддержки застройщиков или производителей стройматериалов, а также граждан, решивших построить индивидуальное жилье. В 2014 г. малоэтажное строительство в общем объеме ввода жилья составило 544 кв.м, из них 453 кв.м - индивидуальное. Это говорит о том, что высокоплотная малоэтажная застройка еще очень слабо развита, хотя именно она дает наиболее интересные экономические показатели.

- Какие условия необходимы для развития пригородов?

- В первую очередь, это создание дорожно-транспортного каркаса, обеспечивающего миграционные потоки населения. Важной частью является формирование мест применения трудовых ресурсов на местах, т.е. создание экономических зон. Все эти вопросы, кстати, учтены при формировании пространственного каркаса Новосибирской агломерации. Очень важным является скорейший перевод федеральных земель в муниципальные и повышение роли и ответственности местного самоуправления в развитии собственных территорий. Правда, для этого необходимо пересматривать еще и бюджетную политику в сторону ее децентрализации для повышения мотивации органов власти на местах. Создание Новосибирской агломерации также послужит ускорению процессов развития пригородов, в том числе и за счет снятия ряда административных барьеров и оптимизации принятия решений.

- А в целом, что мешает созданию пригородов с современными экологическими, социальными и экономическими решениями?

- Достаточно долго готовились планы территориального развития и другие установленные законом документы, позволяющие осваивать землю и привлекать финансирование из местного, регионального и федерального бюджета. Раньше местная власть делалась на частных инвесторов. Но у бизнеса, по Марксу, одна цель – извлекать прибыль. Пока высокая земельная рента – зачем строить, необходимо продавать землю. Бизнес не может ставить себе цель – развивать территории. Это задача государства, потому что в решении этого вопроса задействован и социальный аспект, и выполнение государственных обязательств перед своими гражданами. Поэтому задача любой власти – создать экономические условия для бизнеса, чтобы ему было выгодно заниматься этой проблемой и увеличить налогооблагаемую базу, т.е. сделать экономически активными государственные ресурсы. Второй (после углеводородов) стратегический ресурс России – территория, которая сегодня слабо участвует в приросте национального богатства. Сейчас запущены механизмы, активизирующие этот процесс, но нет ничего интереснее человеческого фактора, требуется новое муниципальное администрирование. Там, где это удалось сделать (например, Белгородская область) – результаты впечатляют.

- Насколько малоэтажная застройка востребована среди потенциальных покупателей? Какими причинами руководствуются покупатели, которые выбирают квартиры в малоэтажных домах?

- Интерес к ней растет с каждым годом. Для этого есть масса причин, как экономического, так и психологического характера. Могу привести некоторые из них.

Особенность психики человека такова, что ему комфортно жить или окружать себя предметами (в нашем случае это здания) соразмерно с высотой дерева. Это, как правило, – не выше 5 этажей. В городе же из-за высокой стоимости земли и коммуникаций все постройки тянутся вверх. Человеку психологически комфортно жить в среде 5 коммуникаций. Опытные проектировщики знают это и используют при формировании генеральных планов новых поселений.

Именно в такой среде человек подсознательно ощущает себя в безопасности. Мы не всегда отдаем себе отчет, почему нас «тянет» из большого города на природу. Интуитивно мы ищем комфортную и безопасную среду для снятия напряженности и стресса.

Из экономических причин я бы отметила следующие: возможность снизить эксплуатационные затраты за счет строительства по новым энергоэффективным технологиям, снижение зависимости от услуг управляющих компаний и проблем ЖКХ в многоквартирных домах, включая отчисления на капитальный ремонт. Самостоятельность в принятии решений по текущему ремонту. Возможность иметь подсобное хозяйство на собственном земельном участке и др.

Это комфорт проживания и возможность приобрести за сопоставимую стоимость жилье большей площади, более современное по строительным и инженерным технологиям, а также земельный участок. Часто стоимость кв.м жилья ниже, чем в городе.

- За счет чего загородная недвижимость конкурирует с городской по цене? Ведь у загородного дома в цену, кроме строения, включается и стоимость земельного участка с коммуникациями?

- Существенно различается стоимость земли за городом и в городе. Применяются инженерные технологии, которые позволяют не зависеть от ТУ и инвестиционных программ сетевых монополистов за счет применения локальных систем.

Под малоэтажным строительством мы понимаем не только его индивидуальные формы, но и высокоплотную малоэтажную застройку с плотность населения на 1 Га в городских нормативах. При этом затраты на ПИР, согласование, инженерное обеспечение таких проектов ниже, сроки реализации короче, и все это в целом влияет на себестоимость затрат в строительстве. В малоэтажном строительстве сегодня существуют законодательные возможности снижения нагрузки в части стоимости земли и коммуникаций на кв.м жилья. В основном это касается проектов комплексной застройки, проводимых на землях Федерального Фонда развития строительства. Таких проектов в Новосибирской области уже достаточно много.

- Каковы перспективы малоэтажного строительства в Новосибирской области?

- Безусловно, есть положительные тенденции к росту. Хотя при росте прямых показателей доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилья несколько лет практически не меняется. Это говорит о том, что процесс идет скорее по инерции, чем управляется. Недостаточно эффективно работают применяемые механизмы и программы.

Малоэтажное строительство - это очень интересный быстро развивающийся рынок, который может стать мощным рычагом в развитии территорий, в увеличении местных бюджетов. На этом рынке работает малый бизнес, который сегодня в большинстве случаев «серый». Необходимо сформировать условия для его налоговой легализации. Обеспечить подготовку квалифицированных кадров. Нужна политическая воля руководителя региона в расстановке приоритетов в строительстве жилья и смена парадигмы в сторону малоэтажной застройки. Особенно это актуально для Новосибирской области, где всегда «балом правил» крупный мегаполис. Мы должны понимать, что вложение денег в устройство земельных участков – это, в первую очередь, вложение в человеческий ресурс, в закрепление его на Сибирской земле и увеличение ее инвестиционной привлекательности. Капитализация земли всегда приводила к экономическому прорыву.

Сегодня у нас в области на старте много интересных проектов комплексной застройки. Но застройщикам нужен конструктивный диалог и помощь властей в решении вопросов, связанных с застройкой территорий и разработкой специальных мер финансовой поддержки граждан, решивших приобрести малоэтажное жилье. К сожалению, практически не работает механизм подготовки земельных участков под застройку с участием АРЖС Новосибирской области. Эффективность его работы вызывает большой вопрос.

- В заключение расскажите немного о межрегиональном форуме по малоэтажному строительству. Какие проблемы поднимались, каковы итоги?

- Межрегиональный форум, который проводится в рамках специализированной выставки «Сибдом», был задуман как площадка для обмена лучшими практиками в области проектирования, строительства, технологий, развития качества услуг и подготовки кадров в отрасли малоэтажного строительства. На нем проходило обсуждение и существующих федеральных и региональных программ и законодательства, делались предложения к их развитию. Мы не случайно назвали его «Малоэтажое строительство - территория жизни», подразумевая, что в малоэтажное строительство выходит за понятие «дома».

Застройщикам сегодня приходится строить новые поселения, а это совсем не то, что строить «высотки» в развитой городской среде. Не случайно многие застройщики, которые традиционно работали в городе, выходя за его границу, «набивают себе шишки». Приходится задумываться, из чего складывается понятие комфорта проживания, существенно повышается роль проекта как носителя экономики, пересекаются ментальность населения и необходимость применять инновационные строительные и инженерные технологии и многое другое. Создание такой площадки должно стать своеобразным катализатором процессов, источником новых знаний и подходов. На прошлом форуме у нас присутствовали эксперты из Италии, регионов Сибирского федерального округа, Тюмени, Краснодарского края, Москвы, ФФРЖС. Я надеюсь, что следующий форум будет еще интереснее, так как в Новосибирской области появились крупные проекты малоэтажной застройки, развивается направление жилищно-строительных кооперативов, мы намерены представить конкурс профессионального мастерства в рамках World Skills, и конечно, будут требовать совместного обсуждения развитие Новосибирской агломерации.

Ассоциация малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД) работает более четырех лет, за этот период пройден большой путь. В активе Ассоциации - деятельность в Экспертно-консультационном совете по развитию территорий СФО в целях жилищного строительства, членство в рабочей группе по малоэтажному строительству в Областном законодательном собрании, налажена работа с Российским Союзом строителей и Департаментом строительства и реконструкции городов Европейской палаты экспертов, ФФРЖС и АИЖК, партнерство в различных регионах СФО, также АМИД является соорганизатором профильных выставок ITE «Сибирская ярмарка».

Специально для работы с населением в 2014 году открыт Многофункциональный центр по вопросам малоэтажного строительства. МФЦ представляет собой систему, которая комплексно решает все задачи индивидуального застройщика «в одном окне». Объединение компетенций участников Ассоциации на одной площадке позволяет получить профессиональную помощь на всех уровнях строительства: юридическую, подбор участков и оформление, выбор проектов или проектировщика, экспертиза проектов, подбор профессионального строителя и выбор технологии, систем жизнеобеспечения дома, технический надзор за стройкой, консультации, составление смет, обучение для тех, кто хочет построить дом своими руками.

Ассоциация малоэтажного и индивидуального домостроения (АМИД)