Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

Выносим на суд читателей рейтинг надёжности новостроек Новосибирска, анонс которого мы обозначили в прошлой статье.
В начале публикации немного о методике оценки. Я использовал всего четыре критерия для определения надёжности новостройки:
1. Темпы строительства объекта
2. Выполнения Застройщиком сроков введения дома в эксплуатацию
3. Анализ пакета документов, по которому оформляется квартира в новостройке
4. Наличие проектного финансирования

Для определения темпов строительства были проанализированы состояние и темпы строительства большинства строящихся жилых домов, начиная с 1 квартала 2010 года. Я посчитал этот временной отрезок в три года достаточно показательным периодом, хотя у нас есть и более ранняя информация.

С учётом вторых и последующих очередей жилых объектов в нашу статистику попали 517 объектов. Часть из них уже на сдаче или была сдана в 4 квартале 2012 года.

По времени начала строительства получилась следующая статистика:
126 (26,3%) домов строятся более 3 лет,
101 (19,5%) начали возводить в период от 2 до 3 лет,
124 (24%) дома строят от 1 года до 2-х лет,
156 (30,2%) начали строить менее года назад.

Все это время мы отслеживали темпы строительства в каждом квартале, часть домов начали возводиться ещё до кризиса 2008 года, у некоторых поменялся Застройщик, определённое количество объектов получило проектное финансирование. В нашей статистике отслеживаются случаи приобретения замороженных объектов вместе с предприятием путём смены учредителей. А также дробление крупных Застройщиков на более мелкие фирмы, когда на каждой площадке действует своя компания. В нашем распоряжении пока нет исчерпывающих данных по формам договоров, используемым на том или ином объекте, не всегда в отрытом доступе и информация о проектном финансировании строящихся жилых домов.

Мы не претендуем на идеальный рейтинг надёжности новостроек, однако, пообъектная статистика за 3 года и знание подавляющего большинства Застройщиков, а также объективность и независимость экспертов позволяет нам уменьшить ошибки. Данный рейтинг будет динамичным, и будет уточняться и обновляться каждый квартал (да и в любое время, при получении дополнительной информации).

На сегодня из 517 выбранных объектов, по объективным причинам, мы не в состоянии сделать оценку всех строек: есть новые Застройщики, и было бы самонадеянным пытаться проводить анализ на основе статистики за полгода-год. Кроме высоких темпов есть ещё и процедура ввода в эксплуатации, где могут вылезти все проблемы. Или идёт процесс оформления проектного договора с крупным банком, и есть смысл подождать конца переговоров. Поэтому часть объектов мы пока оставили за рамками рейтинга, по ним будет собрана дополнительная информация. Если кто-то желает поделиться информацией - просьба посылать на электронную почту автора, будем благодарны.

По результатам оценки все новостройки разбиты на 5 категорий:
1. +А, А - это новостройки, которые будут достроены в срок.
2. +В, В, -В - объекты будут сданы, но возможна задержка ввода в эксплуатацию до 1 года.
3. +С, С - объекты имеют некоторые проблемы со сроками и темпами строительства.
4. Д - достройка невозможна без привлечения дополнительных средств, инвесторам в любом случае придётся доплачивать.
5. Объекты вне рейтинга, в этой группе могут оказаться дома любой степени надёжности по которым в данный момент мы не в состоянии дать объективную оценку.

Перед тем как опубликовать список первой группы хочу сделать ещё одно маленькое отступление. 30 декабря 2012 года Президент России подписал закон о внесении изменений в закон о долевом строительстве многоквартирных домов, дополняющий пункты о выполнении обязательств застройщиками. Внесенные изменения направлены на защиту прав участников долевого строительства. Законом вводится страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Предусмотрены также договоры поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Некоторые статьи Закона вступают в силу через год после публикации, а сам закон, как известно, обратной силы не имеет. Помните, как было с ФЗ-214 - находились всякие лазейки, до сих пор по некоторым объектам квартиры продают по инвестиционным договорам, но в новом законе есть несколько любопытных пунктов:

12. В договоре страхования не может устанавливаться франшиза (часть причиненных участнику долевого строительства убытков, неподлежащая возмещению по договору страхования).
Внести в Градостроительный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2006, N 1, ст. 21; N 52, ст. 5498; 2008, N 20, ст. 2260; N 30, ст. 3604, 3616; 2009, N 48, ст. 5711; 2010, N 48, ст. 6246; 2011, N 13, ст. 1688; N 27, ст. 3880; N 30, ст. 4563, 4572, 4590, 4591, 4594; N 49, ст. 7015, 7042; 2012, N 31, ст. 4322) следующие изменения:
1) часть 20 статьи 51 дополнить предложением следующего содержания:
"В случае, если заявление о продлении срока действия разрешения на строительство подается застройщиком, привлекающим на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, денежные средства граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, к такому заявлению должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор страхования гражданской ответственности лица, привлекающего денежные средства для долевого строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости (застройщика), за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве".

Другими словами, чтобы продлить разрешение (а на долгострои у нас продлевают разрешение раз в год), Застройщику нужно будет застраховать ответственность или получить поручительство банка. И это только небольшие выдержки из закона. При подробном рассмотрении там просматриваются и банкротство, и "подстава" конкурентов. Поэтому значение надёжности новостроек будет только возрастать.

По нашей оценке, в группу А попадают следующие объекты (для удобства привязано к адресам в разделе на этом сайте - Мониторинг строительства):

все объекты компании Краснообск.Монтажспецстрой,
ЖК "Созвездие" ЗАО "Строитель",
Ленская 22 (20/1),
Дуси Ковальчук 250,
все объекты Первого строительного фонда,
Кубовая 113/1,
Кузьмы Минина 2, ЗАО "ПТК-30",
ЖК "Тихая Гавань" ЗАО "Строитель",
Красный проспект 169/2,
Сухарная 191/2, ГК "Кварсис",
все объекты компании "Энергомонтаж", они продаются после сдачи домов по договорам купли-продажи,
Костычева 74, ЗАО "ПАМП",
Петухова 12/7, Петухова 12/10 ("Тулинское"),
Петухова 14/6, Петухова 14/8 (ЖК "Матрёшки"),
Сибиряков-Гвардейцев 82,
все объекты "КПД-Газстрой" ("Чистая Слобода"),
Пархоменко 23/1, Пархоменко 23/2,
Троллейная 12, "Стройинвестпроект",
все объекты компании СП ООО Сибакадемстрой,
Вилюйская 11, Вилюйская 13, Вилюйская 15,
Лазурная 28,
Лескова 19, Леского 23, Леского 29,
Выборная 4,
Выборная 144,
Толстого 56, ЗАО "СД Альфа Капитал",
Сакко и Ванцетти 74 (78), ГК "Кварсис",
Ключ-Камышенское плато 1, Ключ-Камышенское плато 2, Ключ-Камышенское плато 3, Ключ-Камышенское плато 4, Ключ-Камышенское плато 5, Ключ-Камышенское плато 6,
Берёзовая 8, Берёзовая 9, Берёзовая 10, Берёзовая 11,
Балтийская 31,
Разъездная 16,
Российская 21,
Динамовцев 1, Динамовцев 2,
Молодости 17,
все объекты ЗАО "Сибакадемстрой",
Романова 55,
Семьи Шамшиных 24/1,
все объекты компании "Проспект",
Краснообск 109, Краснообск 110, Краснообск 111, Краснообск 112,
Космическая 11 (г.Бердск).

В следующей статье мы обозначим группу В, возможно, внесём некоторые корректировки в группу А, и также перечислим стройки вне рейтинга.

09.01.2013 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

• Год постройки, процент износа
• Поиск домов по дате постройки
• Все жилые дома от А до Я
• Справочник жилых комплексов
• Готовые новостройки
• Жилищные программы
• Ветхое и аварийное жилье

Статьи о недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости