Аренда: как защититься собственнику жилья

Мысль о том, что квартиранты могут исчезнуть, не заплатив,  – неизбежный страх, преследующий собственника, сдающего квартиру внаем. Гарантированной защиты от такого поворота событий, конечно, нет, но есть несколько несложных правил, соблюдение которых сведет эти риски к минимуму.

 

 

Грамотно составленный договор найма (аренды)

 

Договор аренды квартиры – это письменное соглашение, регулирующее взаимоотношения квартиранта и  хозяина помещения. Согласно действующему законодательству, договор найма жилого помещения, заключаемый на срок более одного года, должен пройти обязательную государственную регистрацию, поэтому чаще всего договор аренды квартиры заключается на срок до 11 месяцев с последующим его перезаключением.

 

Непременные атрибуты договора аренды: 

- наименование договора, место и дата его заключения,

- стороны договора: Арендодатель и Арендатор (с паспортными данными),

- описание квартиры, позволяющей ей идентифицировать  (адрес, количество комнат и т.п.),

- срок, в течение которого арендатор будет занимать жилое помещение,

- стоимость арендной платы (с учетом коммунальных расходов или  без учета стоимости коммунальных услуг),

- права и обязанности сторон;

- условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды.

 

Договор аренды не имеет жестко регламентированной формы, в тексте соглашения можно оговорить любые существенные для сторон моменты:

- сделать опись имущества, которое находится в квартире;  

- определить, когда  и каким образом будет взиматься плата;

- что будет, если этот срок пропущен;

- назначить даты посещения жилья собственником для проверки состояния сдаваемой в аренду квартиры;

- указать список лиц, которые будут проживать в помещении;

- прописать обязанности квартирантов по соблюдению правил пользования жильем;

- кроме того, договор аренды квартиры обычно содержит обязательства по оплате коммунальных услуг и иных платежей по содержанию жилого помещения.

 

Не стесняйтесь достаточно подробно регламентировать все важные для вас условия. К примеру, в вопросе оплаты телефонных и междугородных звонков есть несколько вариантов:

- межгород можно просто заблокировать – в конце концов,  для звонков в другие города можно использовать личный мобильный телефон;

- прописать в договоре порядок оплаты коммунальных услуг и счетов за телефон: 

а) хозяин оплачивает абонентскую плату, а квартирант – межгород,

б) за все платит арендатор,

в) совсем редкий вариант - за все платит собственник жилья.

 

Если окажется, что ваши взгляды в каких-то вопросах не сходятся с потенциальным арендатором, лучше выявить это заранее и, возможно, отказаться от предложения, нежели распутывать клубок проблем в дальнейшем.

 

При этом важно не только прописать все условия в договоре, но и обязательно пользоваться своими правами по договору: имеете право ежемесячно проверять техническое состояние – не пренебрегайте возможностью лишний раз убедиться, что в квартире все в порядке.

Авансовый обеспечительный платеж. Страхование имущества

 

Авансовый обеспечительный платеж (страховой депозит, залог) – сумма, равная половине или полной стоимости арендной платы за месяц (либо любая фиксированная сумма), которая остается у вас до окончания арендных отношений. Берут ее на случай возмещения убытков - если имущество окажется вдруг испорченным, а возвращают - когда арендатор съезжает, при условии, что все осталось в первоначальной целостности. При этом полный и подробный перечень имущества, с указанием модели (марки) бытовой техники, отличительных признаков предметов мебели, и т.п., размер залога и порядок распоряжения им также должны быть прописаны в договоре.

 

Возможно, имеет смысл задуматься и о страховке квартиры: чужое имущество для арендатора не имеет особой ценности. При этом можно застраховать не только  квартиру, но и оставляемое в помещении имущество от рисков утраты или повреждения. Отдельный вопрос – кто будет нести издержки, со страхованием жилья и имущества…

 

Если все-таки имущество оказалось испорченным, и размер обеспечительного платежа не покрывает причиненных убытков, собственник имеет право обратиться в суд. Необходимо составить акт, в котором зафиксировать факт нанесения вреда имуществу  и привлечь соседей в качестве свидетелей.

 

Если произошла кража, арендодатель должен обратиться в правоохранительные органы. Предупредить такую ситуацию правовым способом невозможно. Поэтому следует уделить особое внимание замене замка (одного из замков) при каждом новом вселении арендаторов. Один комплект ключей должен оставаться у вас на случай форс-мажора: ключи следует положить в конверт, заклеить и подписать на склейке обеими сторонами – это будет дополнительной защитой на случай, если квартиру обворуют – если бы не замок, поставленный самими жильцами, пришлось бы помучиться, доказывая, что у вас нет десятка ключей от старого замка.

 

 

Ответственный выбор квартирантов

 

Вероятность хищения имущества, материальный ущерб в результате неосторожного обращения квартирантами с огнем (газовым баллоном), оставленный без присмотра открытый кран с водой, – вот далеко не полный перечень опасностей, подстерегающих собственника при сдаче квартиры внаем.

 

Может быть, лучше сдавать квартиру близким или знакомым?  Тоже спорный вопрос, если вы планируете извлекать из аренды прибыль. Практически гарантированы ухудшение  личных отношений, перебои с платежами и сложности в вопросе повышения арендной платы (пусть даже «раз в пять лет на величину, меньшую, чем инфляция»). Если ситуация складывается так, что приходится сдавать квартиру другу или родственнику, обязательно заключайте договор аренды, с подробно прописанными правами и обязанностями сторон.

 

В целом же считается, что наименее проблемные арендаторы – это люди семейные, средних лет, имеющие постоянную работу в стабильной компании. Такие квартиранты вряд ли будут раздражать соседей шумом, ночными гулянками и прочим чрезмерно активным поведением. Соответственно, у окружающих не будет повода сообщать о своем недовольстве в различные инстанции.

 

 

Контролируйте неплатежи и задержки

 

Чаще всего арендатор не отказывается платить,  просто каждый раз нужно напоминать о необходимости  очередного платежа:  то он забудет, то уедет в командировку, то телефон отключит, то, ссылаясь на временные трудности/проблемы со здоровьем, «давит на жалость».

 

Разновидность неплатежей – оплата в неполном объеме. Часто такая ситуация возникает при повышении хозяином арендной платы. Арендатор мотивирует свой отказ принципиальным несогласием либо временными трудностями, при этом арендованное жилье покидать не торопится, обещая заплатить позже. Собственник же квартиры боится выселить квартирантов, потому что  «пока живут, есть еще хоть какая-то надежда, что заплатят»…

Терпение арендодателей в этом вопросе может объясняться и другой причиной: если жилье сдавалось неофициально, и налоги с получаемого дохода не уплачивались, собственник опасается поднимать шум и подавать заявление в суд, привлекая тем самым внимание налоговых органов (подробнее о налогах – в статье Налоги при сдаче жилья в аренду). При этом квартирант может  шантажировать хозяина этим обстоятельством, угрожая сообщить о неуплате налога «куда следует».

 

В этой ситуации следует помнить, что обратиться в суд можно только при наличии письменного договора аренды, подписанного обеими сторонами. Однако, хозяин не беззащитен, даже если договор аренды отсутствует. Милиция на основании заявления собственника квартиры обязана выгнать «незаконно вторгшегося» в чужое жилище субъекта.

 

И последняя рекомендация: пользуйтесь помощью специалистов. Услуги риэлторов для сдающих квартиры чаще всего бесплатны, а консультация юриста и грамотно составленный договор аренды помогут избежать серьезных проблем и с лихвой окупят затраченные расходы.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Арендаторам: как отстоять свою цену

 

Налоги при сдаче жилья в аренду

 

Налоги: заблуждения Продавцов

 

Проблемы новоселов. Как бороться?