Архив 2010-2013 годов: Мнение приглашенных экспертов

В первой части статьи мы начали изучение алгоритма определения реального срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Судя по количеству вопросов, поступивших на электронную почту, посетителей сайта интересуют сроки сдачи конкретных домов.

Нам кажется, что сегодня в Новосибирске нет списка, где хотя бы с точностью до полугода были приведены реальные сроки сдачи жилых объектов. Некоторую информацию по этому вопросу можно получить, изучив паспорт объекта, сведения из прессы, данные из Приложения к плану социально-экономического развития Новосибирска, - об этом мы писали в первой части. Можно попытаться получить информацию от "независимых" продавцов на рынке, для Новосибирска это агентства недвижимости.

Из крупных агентств Центральное Агентство Недвижимости агрессивнее остальных рекламирует качество и надёжность оказываемых услуг. Компания позиционирует себя на рынке как организация, ставящая во главу угла ответственность и безопасную технологию расчётов. Следовательно, при продаже квартир в новостройках работники агентства должны указывать реальный срок введения объекта в эксплуатацию. Поскольку компания не "злоупотребляет" точными адресами рекламируемых объектов, мы будем вычислять их по дополнительным параметрам (этажности, району) или брать улицы, где строится всего один дом.

Рассмотрим несколько конкретных вариантов: набираем на сайте ЦАН в разделе Новостройки поиск квартиры по улице Новосибирская, получаем 17 вариантов, со сроками сдачи 4 кв. 2011 года, 1 кв. 2012года и 2 кв. 2012 года. Если учесть, что по улице Новосибирской в Ленинском районе города возводится (вернее 2 года назад заморожен) всего один дом, то не понятно, когда реально сдадут объект, по нашим прогнозам, дольщикам придётся достраивать объект за свой счёт.

Поставим в запрос улицу Алтайская - там тоже один дом, достраиваемый силами обманутых дольщиков, получаем 27 вариантов квартир со сроками сдачи от 2 до 4 кварталов 2011, в отличие от первого варианта, хотя бы этажность везде одинаковая.

Запрос посложнее - улица Бориса Богаткова, здесь строятся 17 этажные дома в Дзержинском районе и 12 этажный в Октябрьском. По запросу получаем больше 140 вариантов, в Дзержинском районе дом сдается во 2-4 квартале 2011 года, по Октябрьскому району вообще полная путаница и со сроками и с этажностью объектов (дом по адресу Бориса Богаткова, 218 мы исключили из вариантов).

Ещё один показательный запрос - улица Авиастроителей, здесь два объекта: Авиастроителей, 11а, застройщик КраснообскМонтажСпецстрой, срок сдачи 3 кв. 2012 указан у застройщика и повторяется у всех организаций, продающих этот объект; и Авиастроителей, 27, застройщик НовосибирскСтройМонтаж, коробка возведена на уровне 2-7 этажей, за последние 12 месяцев построено 1,5 этажа, срок сдачи дома указан в и 4 кв. 2011 г. (как у застройщика), и 2 кв. 2012 г. (наверное, у АН есть информация, что дом разморозят).

И это агентство, претендующее на абсолютное лидерство... Правда, справедливости ради, следует отметить, что в рекламе отдельных АН, например ЖИЛФОНДА или Сибакадемстрой недвижимости, информация более приближена к действительности. Тем не менее, на основе вышеупомянутых запросов, можно сделать два вывода:
1) Срок сдачи объектов от надёжных Застройщиков совпадает у всех посредников (а если расхождения большие, то дом, как правило, проблемный);
2) Не стоит слишком доверять информации, полученной из источников, заинтересованных в продаже конкретного объекта.

Для определения срока сдачи объекта в эксплуатацию необходимо объединить все доступные источники информации и просто руководствоваться здравым смыслом. О способах сбора данных и основных ошибках, мы писали в предыдущих публикациях ( 1 , 2 , 3 ).

Приведу конкретный пример расчёта срока сдачи дома. По адресу ул. Бориса Богаткова, 253/1 возводится комплекс из одного 9-этажного кирпичного дома и двух 17-этажных кирпично-монолитных. Весь комплекс сдаётся одновременно, Застройщик «Совинтех» указывает срок сдачи 4 квартал 2011 года. В настоящее время кирпичный дом находится на стадии отделки, один монолитный дом на уровне 4-го этажа, второй на уровне 3-го. Темп строительства за прошлый квартал - 1 этаж в месяц, если такая скорость сохраняется, то комплекс будет сдан (с учётом времени на отделку) не раньше 3 квартала 2012 года. Для наглядности привожу фото объекта:

ул.Бориса Богаткова, 253/1

6 ноября 2010 г.	9 марта 2011 г.

С учётом того, что из фундамента стройки, как правило, возводятся медленнее, чем строятся средние этажи, можно сократить срок строительства на 2-3 месяца, но я бы остановился в прогнозе на 4 кв. 2012 года. Если же проанализировать цены на данный объект в комплексе, то по соотношению "расположение, технология строительства, цена, качество и срок сдачи" дом выглядит очень привлекательно, и потенциальный покупатель стоит перед выбором: или переплатить за другой объект или подождать до конца следующего года. А вот зачем Застройщик указывает заведомо нереальный срок сдачи, а большая часть посредников его дублирует, нам не совсем понятно.

Кроме технологического срока у Застройщика могут существовать ещё и скрытые проблемы, которыми он ни с кем делиться не собирается. Поэтому можно дать прогнозный вариант сдачи дома.

В заключение, для справки, предлагаю прогноз сдачи домов на 2012 год из Плана социально-экономического развития города.

Перечень вводимых объектов строительства на 2012 год
по отраслям и районам города Новосибирска

25.03.2011 года

Публикации автора охватывают период сотрудничества с сайтом - с 2010 по 2013 годы. Мнения приглашенных экспертов в данной рубрике могут не совпадать с точкой зрения редакции сайта. Представленные в материалах субъективные оценки авторов выражены с учетом ситуации на момент выхода материала.

Архив статей данного автора

• Год постройки, процент износа
• Поиск домов по дате постройки
• Все жилые дома от А до Я
• Справочник жилых комплексов
• Готовые новостройки
• Жилищные программы
• Ветхое и аварийное жилье

Статьи о недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости