Только каждый десятый заемщик согласовывает с банком сдачу ипотечной квартиры в аренду

12.07.21

Согласовывает с банком сдачу купленной квартиры в аренду только один из десяти ипотечных заемщиков. Хотя из-за этого можно лишиться страховой выплаты, а иногда и ипотеки, рассказывают эксперты.

Программа ипотеки с господдержкой увеличила число покупателей-инвесторов, которые приобретают жилье не для себя, а для заработка на аренде. В 2020 году доля инвесторов выросла со стандартных 5-6% до 17-18%, из них около 7% планируют не перепродавать, а сдавать жилье, рассказали в компании "Этажи".

По закону ипотечные заемщики не могут без согласия банка распоряжаться своим имуществом, отмечают в пресс-службе ВТБ. Поэтому на сдачу квартиры в найм необходимо получить согласие банка, это предусмотрено кредитными договорами. Покупатель ипотечной квартиры вправе извлекать доходы из заложенного имущества, говорят в пресс-службе "Промсвязьбанка", но необходимо уведомить банк и получить его согласие на сдачу в аренду квартиры, находящейся в залоге.

Банки прописывают такие условия в договоре на случай, когда что-то происходит с недвижимостью по вине арендатора, например пожар, поясняет партнер налоговой практики BMS Law Firm Давид Капианидзе. Если аренда не была согласована, это может привести к тому, что на эту ситуацию не будет распространяться страховка.

Согласие банка, как правило, необходимо при регистрации договора найма через Росреестр (при долгосрочном договоре аренды или при заключении договора с юридическим лицом), говорит замруководителя ипотечного департамента компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Стоимость страхования залоговых квартир, сдаваемых в аренду, как правило, дороже, но незначительно - ориентировочно на 100 рублей с каждого миллиона кредита. Поэтому скрывать факт сдачи жилья в аренду не имеет смысла - умолчав об этом, заемщик в случае ЧП рискует не получить страховую выплату, отмечает Решетникова.

Для официального согласования с банком сдачи жилья клиенту нужно обратиться в банк с заявлением и проектом договора аренды. В нем должен быть пункт об уведомлении арендатора, что квартира находится в залоге, подчеркивают в "Промсвязьбанке". В случае, если за долги квартиру придется продавать, арендатор должен будет освободить ее.

Раньше со сдачей ипотечных квартир в аренду было намного строже, сейчас такая проблема остро не стоит. Некоторые банки, которые раньше кредитовали покупку квартир исключительно для личного пользования и отказывали в кредитовании объекта для сдачи в аренду, очень быстро перестроились в период пандемии. "Сдача жилья в аренду - это реальная возможность поддерживать платежеспособность заемщика, а соответственно и снижать риски невыплат по кредиту", - отмечает Решетникова.

Также закон разрешает банку как залогодержателю проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, в том числе - если заложенное имущество передано третьим лицам во временное пользование. Но при этом, опять же согласно закону, такие проверки со стороны банка не должны создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества - ни для владельца, ни для арендаторов.