Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

СЛК, Дивногорский Застройщик Стройинвестпроект ГК КварсисКонцерн Сибирь Новомарусино Новосибирск СтройМастер Стрижи Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет

Статьи  |  Азбука недвижимости

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

www.metrinfo.ru


При сделках с недвижимостью принято, что покупатель вносит продавцу некую сумму в подтверждение серьезности своих намерений. Явление это абсолютно здравое: слова, как известно, летучи. Любой опытный риэлтор расскажет десятки историй о том, как клиенты на просмотрах клянутся, что покупают квартиру завтра, но через пару часов перезванивают и говорят, что передумали. Так что единственным доказательством готовности приобрести товар являются только переданные деньги. Что же передают покупатели продавцу – аванс, задаток, предоплату, и к чему обязывают тех и других внесенные деньги?


Сделки с недвижимостью – это «епархия» Гражданского кодекса РФ. Соответственно, в ГК РФ и поищем, какие формы предварительных платежей подойдут для наших целей. Таковых обнаруживается две: задаток и предварительная оплата. Между этими понятиями существуют различия, понять которые "не юристу" совершенно невозможно. Например, задаток – это «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» (ст. 380 ГК). Определение предоплаты дают экономические словари – «предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги», причем называют ее «авансом». В Гражданском Кодексе самого термина «аванс» просто нет, а статье, посвященной предварительной оплате присвоен номер 487.Для простого смертного, это «китайская грамота», совершенно неприменимая в практической жизни. Поэтому обратимся сразу к аспекту простому и очевидному. И задаток, и предоплата не возвращаются покупателю, если он откажется от покупки. А вот если сделка срывается по вине продавца, последствия будут разные. Задаток подлежит возврату в двойном размере, да еще и «сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки» (п. 2 ст. 381). Предоплата подлежит просто возврату, однако здесь несостоявшийся покупатель вправе потребовать проценты за то, что продавец некоторое время использовал его деньги (п. 4 ст. 487).


Заключайте соглашения письменно


Передача любых денег, как бы они ни назывались, должна сопровождаться заключением между сторонами соответствующего соглашения. На этой стадии лучше не пожалеть бумаги, прописав все – это если избавит в будущем от различных «разборок», то по крайней мере снизит вероятность их появления.


Что должно фигурировать в соглашении:

Первое – сумма, которую вы передаете продавцу.

Второе - подробное описание продаваемого объекта – с адресом, основными характеристиками (количество комнат, площадь). Т.е. так, чтобы исключить в будущем любые разговоры о том, что подразумевался какой-то другой объект.

Третье – цена квартиры. Здесь все очевидно: недобросовестный продавец может сказать, что продавать он не отказывается, но только цена квартиры превратилась из $400 тысяч в миллион. Не согласны? Значит, это ваши, покупатель, капризы.

Четвертое - сроки, в которые стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.

Пятое - различные дополнительные условия – по порядку оплаты, передачи квартиры после сделки и т.п.

Одним словом – повторимся – не жалеть слов и бумаги, здесь ничего не будет лишним.


Почему в Москве используют авансы


Теперь зададим простой вопрос: а что используют в своей работе практические риэлторы? Они берут и дают авансы. Напомним, что в нашем основополагающем ГК РФ этого термина в просто нет! «Аванс, по большому счету, продавца ни к чему не обязывает, если дополнительно не проговорены пени или неустойки (штрафы) в договоре», - говорит Андрей Полищук, директор локального офиса «Хамовники» Агентства недвижимости DOKI.

Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор», считает, что аванс и был изначально выбран по этой причине – его не надо будет в случае чего возвращать в двойном размере. Обвинять риэлторов тут вряд ли разумно: работающие на вторичном рынке агентства оперируют не своими квартирами, а договоры подписывают как раз от своего имени. Получается, что если продавец раздумает продавать, агентству придется отвечать своими деньгами.«Договоры о задатке используются на практике, но очень редко, - отмечает Игорь Капустин, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». – В основном в случаях, когда продавцом выступает физическое лицо (например, сам собственник или его доверенное лицо). Агентства, как правило, работают по договору аванса, поскольку обязать собственника продать квартиру не может ни одно агентство, ни один суд».

Ту же мысль высказывает и Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР, генеральный директор компании «Пенаты»: «Если я начну рекомендовать своим клиентам брать именно задатки – то через месяц-другой мне придется закрыть свое агентство недвижимости. И дело, боюсь, этим не ограничится – будет еще шлейф судебных исков от клиентов, которые посчитают, что я давала им рекомендации, которые привели к финансовым потерям».Андрей Полищук, однако, считает, что риэлторы пользуются как авансом, так и задатком – это во многом зависит от конкретной ситуации. «Еще лет десять назад преобладали задатки, лет пять назад – 50 на 50, на сегодня преобладают авансы со штрафными санкциями в случае отказа покупателя от покупки (от 50 до 100% от суммы авансового платежа)», - отмечает эксперт. Он также соглашается с тем, что агентство недвижимости не может принимать задаток. «Это может делать только сам собственник, - говорит он. – И такой шаг обяжет этого собственника относиться более ответственно к процессу сделки».

Елена Голубева, управляющий компании «ХИРШ», отмечает, что всестороннее распространение авансов – исключительно московское явление. В остальных регионах России риэлторы работают с задатками – и это идет только на благо, поскольку дисциплинирует все стороны сделки.


Бедненький покупатель…


Итак, аванс в нынешнем виде защищает интересы только продавца – если покупатель раздумает, деньги остаются у владельца квартиры. А вот покупатель абсолютно незащищен: продавец может подержать аванс месяц-другой, а потом вернуть его. И по закону окажется абсолютно прав. То, что покупатель понес вполне ощутимые потери (во-первых, перестал на это время искать квартиру, а цены существенно уехали вверх, во-вторых, сама подготовка к сделке тоже стоит денег), вроде как никого не интересует.Минувшим летом автор этих строк сам находился в процессе покупки квартиры. Разговоры с продающей стороной все время развивались по одной схеме:- У вас альтернатива? За сколько сможете подобрать вариант?- За две недели! Железобетонно!- А давайте я дам вам не две недели, а месяц, но бумагу, которую мы подпишем, назовем не «соглашением об авансе», а о «задатке»?- Ни в коем случае!Одним словом, как, извините, «ртом хлопать», обещая все что угодно – это пожалуйста. А как отвечать за свои слова рублем (или долларом) – это мы пас…


… и несчастненький риэлтор


Страдают и риэлторы – по крайней мере, они сами так говорят. По оценке Михаила Гороховского, первого вице-президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в период активного роста цен из трех уже согласованных (даны авансы, начался сбор документов) сделок разваливаются две. Другие эксперты, правда, приводят другие цифры – по данным Елены Голубевой, распадаются «только» 40%. Но и это все равно очень много.

При этом лежащий на поверхности вариант – договориться и начать работать с задатками либо придумать еще какие-то варианты, дисциплинирующие продающую сторону – отвергаются как заведомо неразумные. Аргументы тут такие: мы не можем давить на клиентов (их и так мало), переходя на такую форму, агентство ставит себя в невыгодные условия по сравнению с конкурентами…

Насчет того, что нельзя давить – тут можно поспорить. Люди, наблюдающие за московским рынком лет 10-15, прекрасно помнят, что в первой половине 90-х тут практиковались «свободные договоры» — владелец квартиры обращался в десяток компаний, предлагал им продать, и в итоге все десять начинали работать. Комиссионные, понятно, получал только кто-то один (да и то не факт: случалось, что продавец передумывал), остальные же бегали даром. Агентства с этой ситуацией активно боролись, и в итоге привили рынку работу по «эксклюзивам» - теперь продавец заключает с агентством договор, в котором, помимо прочего, обязуется не иметь дело с другими посредниками и не пытаться продать квартиру самостоятельно. Понятно, что введение эксклюзивов не все клиенты воспринимали радостно, некоторые хотели прежних вольностей, однако агентства проявили твердость – или так, или никак! Что мешает сегодня, если действительно надо?


Есть такое понятие – «хозяин рынка». На рынке московской недвижимости, которая практически постоянно дорожает (кризисы если и случаются, то не очень долгие и последующий рост всегда в разы перекрывает снижения), в роли «хозяина» всегда выступает продавец. Именно он может сколь угодно много капризничать, и любые попытки давить на него заканчиваются, что он найдет другого покупателя и другого риэлтора. И это, вероятно, самая горькая правда для покупающих.


Источник журнал о недвижимости Metrinfo.Ru



МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:


Что означает «срочный выкуп квартир»


Реклама недвижимости: как следует понимать написанное


Недвижимость: кто платит - Продавец или Покупатель?


За что агентство недвижимости получает комиссионные


Цели и задачи Новосибирской Ассоциации Риэлтеров (НАР)


Как продать квартиру - советы для Продавцов


Как продать ипотечную квартиру


Поиск недвижимости в городской базе




Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Форум недвижимости

Для агентств недвижимости

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Станция «Недвижимость» – конечная

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

«Монополия» на рынке недвижимости

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами - так устроен рынок недвижимости

архив статей


Баннер Конгресс по недвижимости

 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Online-камеры на стройках
  13. Аналитика недвижимости
  14. Консультации специалистов
  15. Статьи о недвижимости

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Стереотипы о крайних этажах уходят в прошлое

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят - действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Информационно-справочный портал www.n-s-k.net предлагает независимый сервис по поиску недвижимости в г.Новосибирске и НСО. Любой пользователь может разместить бесплатно до 20 объявлений в месяц - мы стремимся показать полную картину рынка, которая не ограничивается вариантами наиболее платежеспособных агентств. Поиск недвижимости позволяет найти объявления от частных лиц, квартиры от Застройщиков и Подрядчиков, варианты от АН. Мониторинг строительства жилой недвижимости фиксирует фактическое состояние дел на объекте строительства каждый квартал.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net