НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Статьи  |  Азбука недвижимости

Кого признают обманутым дольщиком

Приобретая новостройку на стадии строительства, покупатель становится дольщиком. По сути своими деньгами, в долях с другими дольщиками, покупатели "спонсируют" стройку, которую затеял застройщик. Так планировалось изначально, и в идеальной картине мира все должны были быть довольны и счастливы. Дольщик - потому что приобрел еще не построенную квартиру по более низкой цене, чем готовое жилье. Застройщик - потому что построил жилой дом на одолженные у покупателя средства, и не платил при этом за кредит банку или кому бы то ни было.

До определенного времени все шло по плану, и понятия "обманутые дольщики" не существовало как юридического определения, его употребление часто сопровождалось словосочетаниями "так называемые", "именуемые" и прочими условными добавлениями. Масштаб проблем, накопившихся за годы прежнего кризиса, и тревожные ожидания следующего кризисного периода вынудил власти серьезно заняться этим вопросом и подготовить ряд предложений на законодательном уровне.



Хроника событий

2003 год

В России появились первые обманутые дольщики.

2005 годНачал действовать Федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых объектов.

2008-2009 годыС наступлением экономического кризиса большое количество строек оказалось замороженным, ситуация с обманутыми дольщиками обострилась.

2010 годПострадавшие дольщики пытаются объединиться: создана социальная сеть "Однодольщики", Всероссийское движение пострадавших дольщиков, различные сообщества граждан, чьи права были нарушены при строительстве жилья.

2009-2010 годыВласти пытаются исправить ситуацию с обманутыми дольщиками на российском и местном уровне: приняты поправки в Федеральный закон № 214 от 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», подписано Постановление администрации Новосибирской области № 80-па от 09.03.2010 «Об оказании государственной поддержки гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области».

2013 годМинрегион России разрабатывает критерии отнесения дольщиков к категории обманутых.

2014 годВступили в силу некоторые положения Федерального закона № 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", направленные на защиту прав участников долевого строительства (подробнее – в следующей статье цикла "Правовая азбука").

Основные положения Закона: застройщик должен выбрать один из следующих способов обеспечения своих обязательств - наряду с залогом, возможно поручительство банка либо страхование гражданской ответственности. Застройщик должен предпринять действия по обеспечению гарантий своей ответственности до государственной регистрации договора с первым дольщиком.









До настоящего времени вопросы оказания помощи дольщикам каждый регион решал самостоятельно, определяя собственные механизмы и разрабатывая индивидуальные программы. В конце лета 2013 года Министерство регионального развития РФ решило, что субъекты федерации должны будут вести реестры граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Для этого был разработан юридический термин "обманутый дольщик" и законодательно закреплены правила отнесение гражданина к этой группе. Теперь граждане, попавшие в эту категорию, будут включены в единый реестр обманутых дольщиков. Нормативный правовой акт выделяет восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.


Критерии отнесения дольщика к категории обманутых

Критерии для признания


Прекращено или приостановлено более чем на девять месяцев строительство дома (на основании решения исполнительного органа власти).

Застройщик просрочил более чем на девять месяцев исполнение обязательств (в том числе по незаключенным договорам или недействительным сделкам, обязательства по которым со стороны гражданина исполняются (исполнены).

Строительство не соответствует техническим регламентам, проектной документации, а также техническим условиям подключения объектов к инженерным сетям.

Документы на землю или разрешение на строительство аннулированы (расторгнуты) в установленном законом порядке.

Гражданин признан потерпевшим в рамках возбужденного уголовного дела против застройщика.

Вступил в силу приговор суда по уголовному делу, признающий гражданина обманутым дольщиком.

Застройщик признан банкротом (находится в процедуре банкротства) или ликвидирован в установленном законодательстве порядке.

Установлен доказанный судом факт двойных продаж в отношении одного объекта недвижимости.

Причины для отказа


Гражданин не соответствуют критериям отнесения дольщика к пострадавшим от действий застройщика.

Заявитель не предоставил полный пакет документов для внесения его в реестр обманутых дольщиков.

Предоставленные гражданином документы не соответствуют установленным законом требованиям.

У заявителя отсутствует российское гражданство.

Граждане участвовали в строительстве многоквартирных жилых домов на землях, не предназначенных для жилищного строительства.

Гражданин заключил договор, отличный от ДДУ (договора долевого участия по ФЗ-214), после 17 июня 2010 года.

Граждане инвестировали денежные средства для приобретения нескольких объектов недвижимости в одном доме (в реестр обманутых дольщиков вносится только одна запись об объекте, по выбору заявителя).

Граждане, перед которыми застройщик выполнил в полном объеме обязательства по передаче жилого помещения, жилой дом введен в эксплуатацию.


Правила отнесения дольщиков к числу пострадавших будут единообразны для всех субъектов РФ, это позволит получить объективную статистику по количеству обманутых дольщиков. Приказ Минрегионразвития находится в министерстве юстиции, после регистрации он вступит в законную силу.


По данным Минрегиона, в России на 1 января 2013 года насчитывается 650 проблемных объектов, по которым нарушены права 66,9 тыс. дольщиков. По мнению экспертов рынка, эти цифры значительно занижены.


Администрация города Новосибирска внесла в список проблемных 52 объекта (данные на 15.04.2013 г.), для строительства которых были привлечены денежные средства 5359 граждан.



Перечень проблемных объектов на территории Новосибирской области на 2013 года (скачать - 1,3 Мб)


Новый, актуальный перечень проблемных строек и долгостроев Новосибирска


© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.



Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта