Хрупкий мир ЖСК

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе защиты дольщиков. ЖСК часто используется в качестве способа, позволяющего привлекать средства граждан на строительство жилья без соблюдения норм закона о долевом строительстве.

Многие из нас помнят советский период, когда часть домов именовалась кооперативными, поскольку строительство их велось на деньги членов кооператива – так называемых пайщиков. Пайщики могли пользоваться услугами сторонних строительных организаций и даже участвовать своим трудом в подобных "народных" стройках.

В 2005 году жилищное законодательство закрепило большинство правовых аспектов, касающихся деятельности жилищно-строительных кооперативов.

В настоящее время жилищно-строительный кооператив зачастую используется в качестве способа, позволяющего привлекать средства граждан на строительство жилых домов без соблюдения норм закона о долевом строительстве (ФЗ №-214).

Как правило, застройщик организует ЖСК, в котором будет выступать в качестве подрядной организации, выполняющей те или иные виды работ при строительстве определенного дома.

Чтобы купить квартиру в доме, который строит жилищно-строительный кооператив, нужно стать членом ЖСК. Инвестирование в строительство объекта осуществляется членами ЖСК за счет собственных и привлеченных средств. В Уставе жилищно-строительного кооператива прописывается порядок вступления в члены кооператива, выход из кооператива и выдачи паевого взноса, размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, а также ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов. Положения Устава и принимаемые собранием ЖСК решения обязательны для выполнения всеми участниками жилищно-строительного кооператива.

В случае продажи квартиры (хотя это понятие в полной мере не применимо к недостроенному объекту), член ЖСК может уступить свои права и обязанности члена ЖСК другому лицу только с согласия ЖСК. Уступка прав и обязанностей происходит путем заключения трехстороннего договора между организацией ЖСК, членом ЖСК и его правопреемником-покупателем.

Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве. Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Соответственно, пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку сами - в лице ЖСК – являются застройщиками.

Члены жилищно-строительного кооператива строят объект на собственные средства. Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома. В случае образования убытков, участники ЖСК обязаны покрывать их путем внесения дополнительных взносов, в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК.

Отдельное внимание нужно обратить на условия выхода из ЖСК – добровольное или принудительное. Порядок, сроки и размер возвращаемых денежных средств в подобных случаях должны быть прописаны в Уставе жилищно-строительного кооператива. Исключение из членов ЖСК по причине нарушения принятых на себя обязательств может оказаться для пайщика достаточно чувствительным. В некоторых случаях бывшему участнику ЖСК возвратят не более 25% внесенных средств, от которых еще отнимут различные дополнительные расходы.

Жилищно-строительные кооперативы существуют в легальном правовом поле, и мы имеем массу домов, благополучно построенных по схемам ЖСК. Однако законодатели признают, что недостаточное правовое регулирование деятельности этих организаций в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов. Рабочая группа Госдумы по проблемам обманутых дольщиков разрабатывает законодательную систему, механизмы которой будут гарантированно защищать интересы пайщиков ЖСК. Эксперты полагают, что инициатива может вырасти в новый закон о страховании, предположительно – взаимном, по аналогии с принятыми в новом году изменениями в закон о долевом строительстве.

Справка:
Не следует путать ЖСК, созданные для строительства объектов на принадлежащих им землях (на праве собственности или находящихся в аренде), о которых идет речь в этой статье, и ЖСК, которым бесплатно предоставляется земельный участок для жилищного строительства из числа земель, принадлежащих Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства. В первом случае членом ЖСК может стать любой гражданин, достигший 16 лет. Во втором случае – при безвозмездной передаче земельного участка для строительства - вступить в жилищно-строительный кооператив могут только отдельные категории бюджетников. Подробнее об этой разновидности ЖСК: Кто может вступать в жилищно-строительные кооперативы с бесплатным предоставлением в срочное пользование земельных участков.

Районы Новосибирска

Думаете, население Новосибирска только растет? Это не совсем так - в некоторых районах даже уменьшается. Откуда к нам едут, в каких районах и ЖК селятся - интересные выводы на основе официальной информации.

Кто в Новосибирске действительно сдаёт дома вовремя?

Кажется, что в 2026 году новые квартиры никто не покупает? На самом деле рынок живёт, вот только сделать выбор всё сложнее. При этом очень хорошие объекты и надежные застройщики на рынке есть. Нужно просто глубже анализировать.

Банковские ячейки для хранения и сделок с недвижимостью

Банковские ячейки находятся в специальном отделении банка - депозитарии. Помещение защищено бронированными дверями, оснащено системами видеонаблюдения и сигнализацией. Что можно и что нельзя хранить в ячейках, чем они отличаются и сколько стоят в 2025 году.

Как выглядит ремонт под ключ от застройщика в Новосибирске в 2025 году

Большая обзорная статья о новостройках Новосибирска с полной отделкой: кто из застройщиков предлагает ремонт под ключ и как это выглядит (сейчас у всех очень достойно, современно, но недешево).

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.

Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.

Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.

Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?

Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.

Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.

Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.

Реклама новостроек: просто добавь воды

Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.

Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.

Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.

Отделка под ключ в новостройках 2010-2018 годах: как выглядит

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли плох ремонт от застройщика? Посмотрим, как выглядят квартиры, сданные под ключ несколько лет назад. Если присматриваете квартиры в таком доме, скорее всего, фото будут до сих пор актуальны.

Куда пойти в выходные: Путеводитель по интересным занятиям

Обзор культурно-познавательных развлечений и мест, которые можно посетить в Новосибирске в любое время года – иногда для этого даже не нужно выходить из дома.