|
Статьи | Азбука недвижимости
Хрупкий мир ЖСК
Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) до сих пор остаются за рамками правового регулирования в вопросе защиты дольщиков. ЖСК часто используется в качестве способа, позволяющего привлекать средства граждан на строительство жилья без соблюдения норм закона о долевом строительстве. Многие из нас помнят советский период, когда часть домов именовалась кооперативными, поскольку строительство их велось на деньги членов кооператива – так называемых пайщиков. Пайщики могли пользоваться услугами сторонних строительных организаций и даже участвовать своим трудом в подобных "народных" стройках. В 2005 году жилищное законодательство закрепило большинство правовых аспектов, касающихся деятельности жилищно-строительных кооперативов. 
В настоящее время жилищно-строительный кооператив зачастую используется в качестве способа, позволяющего привлекать средства граждан на строительство жилых домов без соблюдения норм закона о долевом строительстве (ФЗ №-214). Как правило, застройщик организует ЖСК, в котором будет выступать в качестве подрядной организации, выполняющей те или иные виды работ при строительстве определенного дома. Чтобы купить квартиру в доме, который строит жилищно-строительный кооператив, нужно стать членом ЖСК. Инвестирование в строительство объекта осуществляется членами ЖСК за счет собственных и привлеченных средств. В Уставе жилищно-строительного кооператива прописывается порядок вступления в члены кооператива, выход из кооператива и выдачи паевого взноса, размер вступительных и паевых взносов, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, а также ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов. Положения Устава и принимаемые собранием ЖСК решения обязательны для выполнения всеми участниками жилищно-строительного кооператива. В случае продажи квартиры (хотя это понятие в полной мере не применимо к недостроенному объекту), член ЖСК может уступить свои права и обязанности члена ЖСК другому лицу только с согласия ЖСК. Уступка прав и обязанностей происходит путем заключения трехстороннего договора между организацией ЖСК, членом ЖСК и его правопреемником-покупателем. Права участников ЖСК не регулируются законами о долевом строительстве. Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Соответственно, пайщики кооператива не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку сами - в лице ЖСК – являются застройщиками. Члены жилищно-строительного кооператива строят объект на собственные средства. Изменение экономической ситуации может потребовать от пайщиков вложения дополнительных средств на достройку дома. В случае образования убытков, участники ЖСК обязаны покрывать их путем внесения дополнительных взносов, в соответствии с законодательством РФ и Уставом ЖСК. Отдельное внимание нужно обратить на условия выхода из ЖСК – добровольное или принудительное. Порядок, сроки и размер возвращаемых денежных средств в подобных случаях должны быть прописаны в Уставе жилищно-строительного кооператива. Исключение из членов ЖСК по причине нарушения принятых на себя обязательств может оказаться для пайщика достаточно чувствительным. В некоторых случаях бывшему участнику ЖСК возвратят не более 25% внесенных средств, от которых еще отнимут различные дополнительные расходы. Жилищно-строительные кооперативы существуют в легальном правовом поле, и мы имеем массу домов, благополучно построенных по схемам ЖСК. Однако законодатели признают, что недостаточное правовое регулирование деятельности этих организаций в дальнейшем может спровоцировать увеличение числа обманутых пайщиков-инвесторов. Рабочая группа Госдумы по проблемам обманутых дольщиков разрабатывает законодательную систему, механизмы которой будут гарантированно защищать интересы пайщиков ЖСК. Эксперты полагают, что инициатива может вырасти в новый закон о страховании, предположительно – взаимном, по аналогии с принятыми в новом году изменениями в закон о долевом строительстве. Справка:
Не следует путать ЖСК, созданные для строительства объектов на принадлежащих им землях (на праве собственности или находящихся в аренде), о которых идет речь в этой статье, и ЖСК, которым бесплатно предоставляется земельный участок для жилищного строительства из числа земель, принадлежащих Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства. В первом случае членом ЖСК может стать любой гражданин, достигший 16 лет. Во втором случае – при безвозмездной передаче земельного участка для строительства - вступить в жилищно-строительный кооператив могут только отдельные категории бюджетников. Подробнее об этой разновидности ЖСК: Кто может вступать в жилищно-строительные кооперативы с бесплатным предоставлением в срочное пользование земельных участков. © Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.
Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей  Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.
Сколько должен строиться дом?  Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.
Как ускорить продажу квартиры  Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.
Как не нарушить закон о рекламе  Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.
Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры  Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?
Что означает «срочный выкуп квартир»  Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.
Проверка юридической чистоты квартиры  Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.
Налоги при сдаче жилья в аренду  Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.
Реклама новостроек: просто добавь воды 
Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.
Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?  Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.
Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске  Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.
Жилые комплексы в Новосибирске  Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.
Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?  Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.
| 
Личный кабинет
Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН? 
Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.