НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Статьи  |  Азбука недвижимости

«Монополия» на рынке недвижимости

Как решить жилищный вопросКаждый из нас где-то живет – в собственной квартире, с родственниками или родителями, получил недвижимость от государства, возможно, жилье досталось в наследство, или пока арендует чужое – не суть важно. Где-то уже живет. Будем считать, что все мы – участники игры «Жилищный вопрос». Стартовые условия для всех разные, за кого-то этот вопрос решили родители, кто-то удачно вышел замуж или женился, поэтому часть населения в игре пока (или уже) не участвует. Но могут сыграть позже, если захотят увеличить площадь, прикупить квартиру для детей или с целью дополнительного дохода.

Итак, на руках у нас фишки – деньги. Кто-то «играл хорошо», заработал много фишек, или ему повезло: помогли родственники, получил бонусные карточки-субсидии, дающие право существенно подвинуться в выполнении главной игровой задачи. По правилам, прибавляют фишек определенные профессии (военный, победитель-спортсмен и т.п.), удачное стечение обстоятельств или дальновидное планирование: актуальные в прошлом программы помощи молодой семье, губернаторская субсидия, в настоящем - материнский капитал, с натяжкой – субсидированная ипотека на новостройки.

Часть населения добровольно берет ипотечные кредиты, и выбывает из игры на срок не менее 5-10 лет. Существенный процент гипотетических «игроков» никогда не сможет накопить достаточное количество «фишек», потому что практически весь приходящий объем денег расходуется на текущие нужды.

Таким образом, несмотря на огромные номинальные цифры, фактически в игре участвует не такой большой процент населения.


Категории участников рынка жилья


Всех наших импровизированных участников можно разделить на несколько условных групп:

1. Участник полностью решил жилищный вопрос и под аплодисменты наблюдателей выбывает из игры.

2. Субъект изначально не был участником, поскольку для него такой проблемы не существовало, все было решено до него, он не нуждается в недвижимости и не рассматривает новую покупку жилья в инвестиционных целях.

3. Жилищный вопрос временно решен: выплачивается ипотека, нет возможности доплаты и т.д. Вопрос не стоит остро и пока отложен. Жилье имеется, пусть и не являющееся объектом мечтаний. В дальнейшем будет продаваться-обмениваться.

4. Недвижимость есть, но надо что-то делать: расширяться, размениваться, жениться, разводиться, делить имущество…

5. Покупка первого жилья с нуля, собственной недвижимости нет, продавать нечего.

6. Нужна вторая квартира - недвижимость в собственности имеется, в продажу не поступит, будет покупаться вторая (третья) квартира – для детей/внуков или с инвестиционной целью.

7. Есть «лишняя» недвижимость (наследство, разочарование в размерах дохода и хлопот от аренды, срочно нужны деньги и т.д.). Покупаться ничего не будет, наоборот, объект будет добавлен на рынок продажи жилья.

8. Граждане с небольшим доходом, для которых покупка квартиры недоступна ни при каких условиях. Возможно, это временное состояние, но в данный момент воспринимается как постоянное.

Легко понять, что на рынке недвижимости в каждый временной промежуток находятся покупатели из 4, 5 и 6 категории. Значительная часть населения не интересуется недвижимостью по различным причинам, обозначенным в пунктах 1-3, 7 и 8. В любом случае покупатель может потратить на недвижимость только такое количество фишек, которые остаются после уплаты всех налогов, обязательных платежей, закупки продуктов и одежды. Количество остающихся фишек имеет тенденцию к устойчивому уменьшению, мало зависит от действий игрока и определяется случайно сгенерированными внешними причинами.


Кто продавец?


Крупными продавцами на рынке недвижимости являются Застройщики, которые с определенной периодичностью увеличивают количество жилья на продажу. У них монополия, только они могут поставлять на рынок новые квартиры в больших объемах. Также в роли продавцов выступает население из 4 и 7 группы. Иногда на рынок выбрасывается залоговое жилье, образующееся в результате штрафного выбытия из игры не справившихся с ипотекой заемщиков. Пока это случается довольно редко.


Правила


Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Если квартира покупается с целью сохранения денег, она рано или поздно поступит на рынок вновь, мешая продаваться остальному объему квартир. Новостройки постоянно увеличивают объем предлагаемого к продаже жилья. Большое количество жилья, купленного ранее в инвестиционных целях, уменьшает вероятность продать свою квартиру и для собственника, и для самого застройщика. Игра продолжается при условии достаточного количества участников, фишек на руках у игроков и минимального объема лотов-объектов недвижимости. При недостатке жилья, но достаточном объеме фишек и покупателей, получится рост цен на квартиры. При нехватке фишек и избытке лотов на игровом поле возникает патовая ситуация. Часть лотов не находит конечного покупателя. Непроданным остается жилье с сильно устаревшими или неудовлетворительными потребительскими характеристиками, а также квартиры с завышенными ценами относительно сложившейся в игре ситуации.


Что такое патовая ситуация


Характеристики, влияющие на результат


Основной прирост жилого фонда в Новосибирске и области фактически произошел в последние три года. Рекордные показатели прошлых лет в нынешних условиях повторить придется нескоро.



Ввод жилья в Новосибирске и Новосибирской области, 2008-2015 годы


Источник информации для формирования графика – актуализированные данные по вводу в действие жилых домов в разрезе субъектов Российской Федерации, ЦБ РФ, 2016 год


Население Новосибирска за три последних года увеличилось на 3,96%. В сравнении с 2013 годом, в Новосибирске на начало 2016 года стало жить на 60 337 человек больше, с учетом естественной убыли и миграционного прироста.

На начало 2013 года жилищный фонд Новосибирска составлял 60,1 млн кв.м. За три года за счет построенного жилья он вырос на 7,29%, возможно, выбыла какая-то часть аварийного жилья, но вряд ли этот объем выбытия был существенным. Площадь жилого фонда города за этот срок пополнилась почти на 4 млн 379 тыс квадратных метров.

Прирост жилья продолжается опережающими темпами. Покупателей с деньгами больше не становится. Сделки на рынке недвижимости идут туго, желающие продать свое жилье, чтобы купить другое, подвисают со сроками. Приобрести жилье с нуля становится все труднее, поскольку откладывать получается все меньше. Планирующие взять ипотеку либо следуют за своей мечтой, либо отодвигают свои планы до лучших времен, и в том, и в другом случае покидая поле игроков на какое-то время. Покупка квартиры в качестве предмета инвестиций на дешевеющем рынке аренды и отнюдь не ценовом минимуме в стоимости недвижимости – для людей думающих еще не выглядит разумной затеей. Лоты в игре продолжают прибывать, ряды покупателей - редеть... Хватит ли на всех фишек?


© Текст, иллюстрации: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.



Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта