Льготная ипотека в 2023-2025 годах обойдется бюджету в 610 млрд рублей, если ключевая ставка не будет расти

29.05.23

Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих, иначе застройщиков нечем будет спасать, когда случится следующий кризис, считают эксперты IRN.ru.

Власти ищут все новые способы помочь рынку недвижимости. В настоящее время обсуждается распространение льготной ипотеки на вторичный рынок и субсидирование аренды жилья для молодежи с тем, чтобы она могла быстрее накопить на первоначальный взнос. Все это - в дополнение к уже действующим программам льготной, семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки.

Такое внимание к проблемам рынка недвижимости и строительства похвально, но есть несколько «но», считают аналитики IRN. Государство уже субсидирует снижение ипотечных ставок в рамках множества программ, направляя на это огромные средства. Только льготная ипотека и только в 2023-2025 гг. обойдется бюджету в 610 млрд руб. – при условии, что ключевая ставка не будет расти. Насколько уместно в нынешних условиях «вешать» на казну дополнительное бремя? Напомним, бюджет у нас и так дефицитный.

Кроме того, заявленная цель субсидирования – повышение доступности жилья для населения. Но на практике все выходит ровно наоборот – субсидии приводят к резкому росту цен на жилье и, соответственно, снижению его доступности. Когда в 2020 г., во время ковидного кризиса, была запущена льготная ипотека со ставкой 6,5%, ценам понадобилось лишь несколько месяцев, чтобы «съесть» всю выгоду от низких ставок для покупателей.

Примечательно, что спрос на жилье, в том числе ипотечный, все больше смещается на вторичный рынок, при том, что ипотеку на покупку вторичного жилья банки сейчас выдают под 11-12% годовых, а ипотеку на новостройку за счет субсидий от государства и застройщиков можно получить под 3-5%. Цены на новостройки настолько завышены, что покупатели выбирают «вторичку».

Именно цены, достигшие астрономических высот за счет дешевой ипотеки, – главная проблема рынка, а отнюдь не недостаток спроса, считают аналитики издания. Рынок не нуждается в дополнительных стимулах спроса – он нуждается в их отмене, чтобы отрегулировать перекосы, накопившиеся за время субсидирования.

Последует снижение спроса – и, как следствие, цен. Но так будет выгоднее и для бюджета, который сэкономит огромные средства, и для покупателей: низкие цены на квартиры для них предпочтительнее низких ставок по кредитам.

С застройщиками ничего страшного не произойдет. За последние два-три года метр подорожал в два раза. Любой финансист скажет, что коррекция на 10-20-30% после такого роста – это не просто нормально, это неизбежно, и компании должны быть к этому готовы.

Очевидно, всем будет лучше, если ценовой пузырь на рынке недвижимости аккуратно сдуется сейчас, когда все относительно спокойно, чем лопнет сам во время очередного кризиса. И пусть лучше у государства останутся инструменты для оказания помощи рынку в тяжелой ситуации, чем оно использует все возможности для субсидирования спроса в ситуации, когда в этом нет нужды, резюмируют эксперты издания.