Новые правила долевого строительства: изменения в 214-ФЗ

Долевое строительство до сегодняшнего дня - одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 124-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. В закон внесен целый ряд поправок, затрагивающих и порядок расчетов, и формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения внесены и в другие законодательные акты, так или иначе затрагивающие долевое строительство.

 

Принимая решение о приобретении жилья, в ситуации выбора между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке, современные покупатели все чаще отдают предпочтение новому жилью. Конечно, и у новостроек, и у квартир, продающихся на вторичном рынке, есть свои преимущества и недостатки. Новая квартира – это не только новые стены, но и, что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие «истории», а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Но самое главное, что участие в долевом строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Именно этим и объясняется популярность, которую оно приобрело в последние годы.

 

Что изменилось в 214-ФЗ

 

Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных средств. Детализация использования средств направлена на защиту дольщиков – они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые дольщик может требовать от застройщика. Для защиты дольщиков закон предусмотрел еще один механизм. Теперь застройщики обязаны публиковать информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности ежеквартально.

Пожалуй, основным нововведением является то, что привлекать денежные средства теперь разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке.

 

Поправки в закон ужесточают наказание для лиц, незаконно привлекающих денежные средства на долевое строительство, для должностных лиц сумма штрафа составит от 20 до 50 тыс. руб., для юридических от 500 тыс. до 1 млн руб. Более того, предусматривается незамедлительный возврат денег, процентов от суммы оплаченных средств и причиненных убытков.

 

Новым законом расширяется число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

 

В случае нарушения застройщиком использования денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

 

Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия – срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев.

 

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

 

Поправки в другие законы

 

Изменения вносятся сразу в несколько федеральных законов, Налоговый кодекс и Кодекс об административных правонарушениях: уточнен порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве, сокращен список документов для регистрации последующих договоров, внесены юридические и технические изменения, касающиеся порядка и сроков погашения ипотеки.

 

Так, поправки в Налоговый кодекс направлены на сокращение издержек застройщиков и улучшают условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья. Теперь застройщики освобождаются от налогообложения в рамках договора участия в долевом строительстве. При этом предлагается заменить налог госпошлиной за регистрацию договора долевого участия в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 тыс. руб. – для организаций.

 

Поправки, внесенные в федеральный закон «О финансовой несостоятельности», исключает возможность при банкротстве строительной компании продажи третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан. При этом преимущественное право выкупа такого имущества предоставляется субъекту РФ или муниципальному образованию для достройки жилья и передачи ее гражданам.

 

Другая часть поправок коснулась вопросов взаимодействия застройщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, с контролирующими органами, полномочия которых изменены. Перечень документов, которые они могут запрашивать у лица, привлекающего средства дольщиков, теперь определяют региональные власти. Контролирующий орган получил право направлять застройщику предписания, выданные на основании проведенной проверки. Устанавливается срок, в который предписание должно быть исполнено, и наказание за его невыполнение.

 

Целый ряд изменений коснулся порядка регистрации договоров об участии в долевом строительстве, а также погашения регистрационной записи об ипотеке. В частности, предусмотрено, что государственный орган, осуществивший регистрацию договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, в течение пяти рабочих дней со дня регистрации будет обязан уведомлять об этом факте территориальный госорган, контролирующий деятельность в области долевого строительства. Срок государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома сокращен вдвое: с десяти до пяти дней. Установлен предельный срок погашения регистрационной записи об ипотеке – также пять дней при предъявлении предусмотренных законом документов.

 

Таким образом, внесенные изменения затрагивают интересы всех участников процесса: дольщиков, застройщиков, контролирующих органов, муниципальных и региональных властей. По мнению авторов закона, депутатов-единоросов, поправки должны мотивировать застройщиков работать по договорам долевого строительства, а дольщикам обеспечат максимальные гарантии и защитят их интересы и имущество.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Застройщики Новосибирска

Новостройки Новосибирска