Как построить дачу: «правильные» и «неправильные» земли

Возводить дома можно далеко не везде. Поэтому, покупая участок (с подрядом и без) или готовый объект, надо быть осторожным, ведь незаконно построенное жилище могут даже пустить под снос.  Разобраться в «правильных» и «неправильных» дачных местах поможет журнал о недвижимости www.metrinfo.ru.

Правильные земли…

В Земельном кодексе Российской Федерации (ст. 7) по целевому назначению выделяются семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения,
- земли населенных пунктов;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, обороны и т. п. земли специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий и объектов (они имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, это, например, лечебно-оздоровительные местности и курорты);
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда (занятые водными объектами или относящиеся к водоохранным зонам);
- земли запаса.

Но строительство дач разрешено только на двух из них - на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. К первым относятся земли за чертой поселений, предоставленные для сельского хозяйства: под пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и т.д. Для строительства дач выделяются земли худшего качества или непригодные для сельскохозяйственного производства.

Ко второй же категории относят земли, используемые для застройки и развития городских и сельских поселений, а также пригородные земли. Застройка здесь разрешается только в соответствии с градостроительным планом.

При определенных ограничениях строить временные жилые строения можно также на землях лесного фонда, и есть случаи, когда муниципалитеты выделяют под индивидуальное строительство земли специального назначения, например, бывшие воинские части. Впрочем, последние примеры – это скорее исключение из правил, нежели обычная практика.

Кроме того, каждая из приведенных категорий земельных участков имеет несколько разрешенных видов использования (РВИ). И строить дачи можно лишь на землях с определенными разрешенными видами использования.

В землях населенных пунктов - это земельные участки, предназначенные для малоэтажного или индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также для садоводства, огородничества и дачного строительства. А в землях сельскохозяйственного назначения – это земельные участки для садоводства, огородничества и дачного строительства и ведения дачного хозяйства.

«Причем на сельхозземлях с РВИ «под дачное строительство» можно строить жилое строение с правом или без права регистрации в нем, на «землях под садоводство» - жилое строение без права регистрации, а на землях для огородничества - некапитальное жилое строение - тоже без права регистрации», - рассказывает Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service (Москва). «А на сельхозземлях с РВИ «для сельхозпроизводства» можно лишь разбить огород и максимум построить беседку», - утверждает Анна Шишкина, директор по маркетингу УК «Абсолют Менеджмент».

Чаще всего дачные поселки находятся или создаются на землях сельхозназначения с РВИ «под дачное строительство», и лишь небольшая часть – на землях поселений с РВИ «под индивидуальное жилищное строительство».

…и правильные дачи

Чтобы построить или купить «правильную» дачу, нужно еще и соблюдать ряд условий. Такие условия диктуются в основном техническим регламентом и нормами пожарной безопасности. «На землях населенных пунктов с РВИ «индивидуальное жилищное строительство» застройщик может самостоятельно определять расположение дома на участке, площадь застройки, этажность, тип материалов и конструкций и т.п. А на землях сельскохозяйственного назначения с РВИ «садоводство, огородничество и дачное строительство» застройщик обычно стеснен рамками проекта организации и застройки территории садоводческого товарищества», - отмечают эксперты.

И в то же время, в случае строительства на землях населенных пунктов не отдельного дома, а коттеджного (дачного) поселка, ограничения будут строже, так как эти земли подпадают под прямую сферу ответственности муниципалитета и должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. То есть должны быть обязательно запланированы подъездные пути, инженерные коммуникации и т.д., а для поселков, разместившихся на сельхозземлях, это условие не является обязательным.

Нормативы застройки на землях населенных пунктов устанавливаются органами местного самоуправления. Иногда они именуются «Кодексами благоустройства», основой для которых, тем не менее, служат базовые нормативы застройки, установленные федеральным законодательством.

Среди базовых нормативов выделяются прежде всего СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; ВНС 59-88 «Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»; СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение» и СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения».

Естественно, в таком количестве документов всевозможных требований и ограничений, предъявляемых к дачам, великое множество. Регламентируются расстояния между постройками на участке и расстояния от вашего дома до границы соседнего участка, до улицы и проезда, причем эти дистанции зависят и от материалов, из которых дома построены. Определяется количество этажей, оговариваются различные ограничения, если вблизи – санитарная или природоохранная  зона, железная дорога, памятник архитектуры.

Возможная кара

Что будет, если дом соорудить не там, где положено? 222-я статья Гражданского кодекса расценивает такое строение как самовольное, а значит, рано или поздно оно будет снесено, причем платить за это будет владелец. Земельный участок в связи с его нецелевым использованием также может быть изъят у собственника по решению суда.

Что на уме у законодателя

Возможно, в обозримом будущем дачное строительство столкнется с новыми ограничениями. Не так давно Минрегионразвития опубликовал законопроект, предполагающий запрет дачного строительства на сельхозземлях и землях вне границ населенных пунктов с 2015 года, и вызвал в СМИ ожесточенную дискуссию.

«Возможно, что впоследствии земли сельхозназначения будут предоставляться только для определенных целей и будет ужесточен порядок как перевода земель из одной категории в другую, так и изменения вида разрешенного использования, а для владельцев таких земельных участков установят определенный срок для легализации в установленном законом порядке своих строений на сельхозземлях», - предполагает Юлия Рублева (ТрансРегионИнвест, Москва). Правда, по мнению Бориса Цыркина, генерального директора компании Kaskad Family, данная идея министерства представляется крайне сомнительной, потому что только 20% муниципальных образований приняли собственные генпланы, а значит, перевод земель из сельскохозяйственных (а это большая часть земель, примерно 80% земельного фонда под загородное строительство) в земли населенных пунктов крайне затруднен. Без возможности такого перевода дачное строительство сильно притормозится.

Но если подобный закон все-таки будет принят, то последствия для потребителей будут малоприятными: стоимость дач для конечных покупателей существенно вырастет, возникнет необходимость перевода земель из категории «сельхозназначение» в категорию земель населенных пунктов с возможностью индивидуального жилищного строительства, что неизбежно скажется на стоимости земли, цена конечного предложения может вырасти почти на 50%.

К тому же как девелопер, так и частный владелец участка обязаны будут получать разрешение на строительство дома, а значит, увеличатся не только расходы, но и период различных согласований (например, процедура перевода земель, по расчетам экспертов, займет не менее двух лет). Подобный закон вообще может остановить индивидуальное жилищное строительство в экономическом классе. Впрочем, те, кто успел оформить свою загородную недвижимость в собственность, в любом случае могут ничего не бояться, ведь закон не имеет обратной силы, - уверяют специалисты.

Резюме журнала о недвижимости www.metrinfo.ru

Сегодня есть только две категории земель, на которых разрешено дачное строительство, – земли сельскохозяйственного назначения и земли поселений. Но при покупке земельного участка надо обращать внимание не только на категорию земли, но и на вид ее разрешенного использования, строить можно на землях, отведенных под садоводство и дачное хозяйство и под индивидуальное жилищное строительство, естественно, с соблюдением всех норм и требований, предъявляемых к даче. Не исключено, что категории земель, разрешающих строительство, сократятся до земель поселений, но пока соответствующие законодательные акты не приняты и даже до конца не проработаны.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Категории земель и перевод земли из одной категории в другую

Земли поселений: правовое регулирование использования

Земли сельскохозяйственного назначения