Понастроим - будем жить?

На протяжении последних лет в Новосибирской области растет количество введенного в эксплуатацию жилья. При равномерном увеличении объема жилья в квадратных метрах мы наблюдаем непропорциональный рост сданного жилья в пересчете на количество квартир, т.е. с каждым годом средняя площадь квартир уменьшается.

Ввод в действие жилых домов в Новосибирской области

В прошедшем 2013 году в городе Новосибирске было построено 20 648 квартир, из которых 63% оказались однокомнатными и квартирами-студиями. На долю 2-комнатных квартир пришлось 24% сданного жилья, 3-комнатные квартиры заняли 11% первичного рынка, участь многокомнатных квартир (4 и более комнат) оказалась совсем печальной - всего 2%.

Сравним эти данные с общероссийскими показателями введенного в эксплуатацию жилья в 2011 году, взятого нами в качестве примера относительно благополучного периода "посткризисной ремиссии".

Явный перекос в сторону малогабаритных 1-комнатных квартир и студий, наблюдаемый в последнее время, вызвал беспокойство властей, которое и было озвучено Министерством строительства и ЖКХ Новосибирской области на заседании, подводящем итоги 2013 года в строительном секторе.

Квартиры небольшой площади, однокомнатные и квартиры-студии названы в числе проблем, характеризующих состояние строительной отрасли в Новосибирске. «Возможно, пришло время ввести градостроительную норму по максимальному количеству однокомнатных и квартир-студий в строительстве», – сказал начальник управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Анатолий Мотыга на заседании президиума мэрии 30 декабря 2013 года.

Средняя площадь квартир в новостройках
по некоторым строительным организациям из числа застройщиков-лидеров

Строительный концерн "Сибирь" два последних года является лидером по количеству введенных квадратных метров жилой недвижимости. Компания характеризуется также самым большим количеством квартир, приходящимся на один дом, по некоторым объектам этот показатель более чем в три раза выше средней плотности квартир в новостройках.

Понятно, что студии пользуются спросом не от хорошей жизни, и если есть возможность, покупатель предпочтет более просторную площадь. Так, демократичная цена на Плющихинском жилмассиве дает потребителю некоторую свободу в выборе жилья – на примере строительной компании "Дискус", увеличившей среднюю площадь квартир в 2013 году, мы видим, что спрос на большую площадь квартир существует. Действительно, сложно назвать комфортным проживание в маленькой студии, где на площади 19-25 кв.м должен быть размещен и санузел и выделена минимальная зона под приготовление пищи.

Но ведь покупают!

Пик спроса на студии в Новосибирске пришелся на период, связанный с активной фазой выдачи губернаторской субсидии. Вовремя предложенный продукт по невысокой общей стоимости, подходящий под условия губернаторской программы по срокам сдачи, а также возможность использовать при покупке материнский капитал, принесли ошеломительный успех.

Появление студий по цене "около миллиона" рублей также вывело на рынок группу инвесторов со скромными накоплениями. Смягчение банковских условий по необходимому первоначальному взносу и требований к качеству заемщика дало таким покупателям реальный шанс. Снижение порога входа на этот рынок позволило решить жилищный вопрос части новосибирцев, которые в иных условиях не смогли бы приобрести недвижимость, поскольку суммы, которыми они располагают, не так велики.

И все же, большинство покупателей студий воспринимают свое жилье как временный этап, и с течением времени планируют улучшить свои жилищные условия. Возможно, студия приобреталась в инвестиционных целях изначально. И в том, и другом случае она рано или поздно будет выставлена на продажу. Опрометчиво было бы надеяться, что квартиру удастся продать по завышенной цене, особенно если она расположена в окружении таких же объектов, каждый из которых состоит из тысячи квартир.

А сколько надо?

В результате переписи населения в 2010 году было зафиксировано количественное и процентное соотношение домохозяйств, проживающих на территории Новосибирска, в том числе граждане, находящиеся в нашем городе в качестве студентов, прибывших из других городов, мигранты и прочие лица, не имеющие прописки в городе.

Размер частных домохозяйств Новосибирска, проживающих в отдельных квартирах, в %

Если мы посмотрим на распределение домохозяйств в Новосибирске по численности, то увидим, что на семьи, состоящие из 1 человека, приходится не более 25% домохозяйств, семьи из двух человек составляют около 31%. Таким образом, совокупная доля семей, которые могут проживать в 1-комнатных квартирах и студиях в более или менее комфортных условиях - не больше 56%. Появление ребенка в такой семье делает проживание в подобной малогабаритной квартире уже затруднительным.

Сейчас аналитики говорят о затоваривании рынка недвижимости малогабаритными квартирами, потребитель уже не так бойко разбирает крохотные студии. Достаточный спрос наблюдается в объектах, сбалансированных по количеству квартир и комнат, где окружающая среда не несет опасности превращения в обособленные территории и не грозит потенциальными проблемами, рано или поздно порождаемыми скученностью населения. И хотя текущие решения по строительству малоформатных квартир позволяют добиться временного облегчения в вопросе обеспеченности жильем в Новосибирске, но в стратегическом смысле вряд ли способствуют созданию комфортных жилищных условий и улучшению городской среды в целом.

© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.