НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Статьи  |  Обзор недвижимости

«Независимый» рынок недвижимости

Всегда ли недвижимость будет дорожать?


Складывается впечатление, что рынок недвижимости живет отдельно от существующих экономических процессов. Большинство сибиряков уже давно замечают изрядно похудевший остаток от зарплаты - при сохранении своего обычного уровня потребления. Квартиры в нашем городе по стоимости догоняют московские. Но, несмотря на небольшие доходы новосибирцев, "спрос на недвижимость стабильный, продажи растут, и цены будут повышаться".


Кто покупает?

Обосновывая инвестиционную привлекательность жилья, принято приводить в пример различные опросы на тему Куда бы вы потратили крупную денежную сумму, или иные формулировки, обобщающие потребность человека каким-либо способом использовать свободные денежные средства.

Около 60-70% опрашиваемых стабильно отвечают, что недвижимость – лучшая инвестиция. Из этого некоторые специалисты делают вывод о том, что больше половины населения – потенциальные покупатели жилья.

Однако, как замечательно сказал М.Жванецкий, "хочется всего и сразу, а получаешь ничего и постепенно". Несмотря на потребность и желание, реально купить недвижимость, даже в ипотеку, может гораздо меньший процент населения.


Распределение населения России по группам среднедушевых доходов (Росстат, конец 2013 года), можно проиллюстрировать следующим рисунком:


Распределение населения по величине среднедушевых доходов


Прожиточный минимум взрослого человека приближается к 10 тысячам рублей (для трудоспособного населения по Новосибирской области за 2 квартал 2014 года - 9 386 рублей). В случае ипотеки ежемесячный платеж не должен превышать 40% от имеющегося дохода. Как видим, больше трети российского населения (38.1%) не сможет купить квартиру ни при каких условиях – только если обменяет имеющееся жилье на примерно такое же по стоимости.

Для 25.8% населения покупка жилья доступна с ограничениями: имеется жилье, которое можно продать и добавить денег, или есть откуда-то крупный первоначальный взнос для приобретения квартиры по ипотеке, или можно рассчитывать на социальные программы, материнский капитал, помощь родителей, если заемщик, отличающийся молодым возрастом, готов взять ипотеку на долгий срок и т.д.

О категории доступности, в т.ч. с помощью ипотеки, можно говорить, начиная с дохода от 25 тысяч рублей в месяц. Таких набирается 36.1%. Другой вопрос - всем ли им нужна квартира, и какая часть из них уже решила свои жилищные проблемы. Не забудем, что данные указаны по России, следовательно, группа с высокими доходами в Новосибирске будет гораздо малочисленнее (но, ради справедливости заметим, покупают жилье у нас не только коренные жители города).

Вы можете сказать, что официальная информация не имеет ничего общего с настоящим положением дел, что в конвертах люди получают гораздо больше. Посмотрим, как жители Новосибирской области оценивают свое финансовое положение.


Финансовое положение домохозяйств, Новосибирская область, 2013 год, Росстат
Финансовое положение домохозяйств, Новосибирская область, 2013 год


Таким образом, позволить себе задумываться о покупке жилья (хотя бы в ипотеку) может не более 26% населения Новосибирской области, а 72.8% сибиряков имеют такие доходы, которых едва хватает на текущие расходы, какая уж тут недвижимость.


Также следует учитывать, что часть имеющих возможность обзавестись жильем, уже это сделали в предыдущие годы, и пока не нуждаются в улучшении жилищных условий. Либо не могут или не хотят реализовать свою потребность, выплачивая кредит, или в силу иной структуры расходования доходов (на лечение, обучение детей, отдают предпочтение расходам на отдых и т.д.).

Для наглядности – результаты альтернативного опроса (февраль 2014 года, Фонд «Общественное мнение», опрошено 1,5 тыс человек в различных регионах России).


Около 84% россиян не имеют финансовой возможности для улучшения своих жилищных условий, при этом 61% испытывают такую необходимость. 37% респондентов заявили, что у них вообще нет потребности в улучшении жилищных условий. Финансовая возможность улучшить жилищные условия есть только у 10% опрошенных.


Несколько слов об ипотеке

Сегодня до 70% сделок, регистрируемых Управлением Росреестра по Новосибирской области – это ипотека. Очевидно, что ипотечное кредитование, расширяя круг потенциальных покупателей, существенно влияет на доступность и стоимость жилья. Повышение доступности – это хорошо, но обратная сторона медали оборачивается ростом цен.

Фундаментальные причины, которые позволили бы сохранить текущие темпы роста ипотечного рынка, отсутствуют – сообщило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Если рецессия в экономике продолжится и приведет к росту уровня безработицы, рост ипотечного рынка может приостановиться, а в перспективе – стать отрицательным.

Развитие ипотеки возможно только при развитом и стабильном механизме длительных заимствований. Очередная порция санкций, направленная на ограничение доступа крупнейших российских банков к "длинным" деньгам, способна оказать серьезное влияние на весь институт кредитования. Следует уже в ближайшей перспективе готовиться к повышению ипотечных ставок и ужесточению требований к заемщику.


Цены будут расти всегда?

Настроено много, восемь последних лет в Новосибирской области ежегодно вводится в эксплуатацию свыше миллиона квадратных метров жилья.


Стройки последних лет Новосибирск


В категорию активных покупателей в ближайшие годы начнет переходить малочисленное население, рожденное в период демографического спада 1993-1999 годов. Количество людей трудоспособного возраста, потребителей ипотечного продукта, со временем будет уменьшаться. Рано или поздно у нас образуется довольно большой слой наследников, которые будут начинать свою жилищную историю не с нуля, в отличие от предыдущих поколений.

В общем, не все так просто. В длительной перспективе тезис о том, что недвижимость всегда будет дорожать, уже не звучит так бодро.

В текущей ситуации угроза грядущего повышения процентных ставок, способна ускорить покупателей, откладывающих решение жилищного вопроса на осень, и обеспечить поддержание спроса еще какое-то время. Но при отсутствии роста в экономике покупательская способность будет испытывать серьезные проблемы.

Информирование о тенденции к снижению стоимости квадратного метра привело бы к откладыванию приобретения недвижимости в ожидании лучшей цены – и дальнейшей стагнации на рынке. Поэтому мы имеем на вторичном рынке "колебания на уровне погрешности", на первичном – в ход идут распродажные акции, в отдельных строительных компаниях все более напоминающие истерику.


© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.




Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта