Эксперты объяснили, почему застройщики и банкиры боятся снижения цен

14.09.22

Программы субсидированной ипотеки на фоне общей неопределенности не только спровоцировали на рынке новостроек ценовое ралли, но и создали массу парадоксальных коллизий, пишет «Эксперт». Строящееся жилье сегодня часто дороже готового — такой аномалии на российском рынке еще не было. А девелоперы, несмотря на резкий спад продаж, в течение нескольких месяцев нелогично продолжали повышать цены. Но ряд индикаторов показывает вероятность разворота, и уже осенью рынок жилья может устойчиво встать на понижательный тренд, замечают аналитики.

В последние три месяца сломалась привычная модель банка по финансированию стройки. До этого наполняемость эскроу-счетов была выше, чем траты банков на проектное финансирование, в среднем на 20%. То есть банки могли выдавать проектное финансирование из средств покупателей на эскроу-счетах. В летние месяцы этого года поступления на эскроу-счета составили всего 22% от выданных застройщикам кредитов.

Соответственно, осенью банки должны будут решать новую для себя задачу — как фондировать эти расходы. В «Дом.РФ» считают, что придется использовать средства с депозитов, от продажи облигаций, а также дополнительные инвестиции со стороны акционеров. При этом банк увеличит и ставки кредитования для девелоперов. В любом случае это новая ситуация, неприятная для девелоперов.

Застройщики и банкиры сильно боятся снижения цен, пишет Expert.ru. И речь здесь идет не только о недополученной прибыли или убытках. Когда рынок встает на понижательный тренд, часть покупателей начинает ждать дна рынка. Для застройщиков это болезненно, так как еще больше снижается спрос, и это разрушает одну из главных мантр рынка: недвижимость всегда дорожает. Для банков удешевление недвижимости означает и пересмотр финансовых моделей, и, что важнее, переоценку залоговой массы, что, в свою очередь, вызывает необходимость дополнительного резервирования в ЦБ. В общем, банки готовы скорее мириться с отсутствием продаж у девелоперов, чем с открытым снижением цен.

«Сначала “включили” субсидированную ипотеку. Следующим шагом будет отказ от удорожания стоимости лота в случае использования субсидированной ставки по ипотеке. Следующий этап — он пока применяется выборочно — предоставление адресных скидок и акционного предложения, — говорит директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Что будет дальше? Скорее всего, мы увидим некоторое снижение цен. Но не фронтальное и резкое; начнется оно с новых проектов или вывода новых корпусов в уже запущенных проектах — они будут выходить со сбалансированными ценами относительно текущего уровня ценообразования. Условно говоря, по ценам годичной или двухгодичной давности».

Последние новости