«Заградительные» ставки по ипотеке могут привести к падению цен на вторичном рынке до 10%

17.08.23

Резкий рост ключевой ставки Центробанка до 12% годовых сделает ипотеку неподъемной для покупателей – хотя и не сразу. На вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, цены в ближайший год на фоне мер ЦБ могут просесть на 10% и более, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ставки по рыночной, несубсидируемой ипотеке обычно примерно на 3-4 п.п. выше ключевой ставки. То есть при ключевой ставке в 12% ипотека должна стоить 15-16%. По мнению банкиров, психологически заградительным для заемщиков является уровень в 12%. Поэтому, скорее всего, банки, особенно крупные, не имеющие проблем с фондированием, не будут спешить с повышением ипотечных ставок, чтобы не «убить» спрос. Или, во всяком случае, будут поднимать их постепенно, считает эксперт.

Соответственно, уже в самое ближайшее время все те, кто подумывал о покупке квартиры в ипотеку в обозримом будущем, но еще не оформил кредит, побегут в банки, чтобы успеть вскочить в последний вагон, прогнозирует Олег Репченко.

"Ипотечный ажиотаж такого рода мы наблюдаем каждый раз после резких скачков ключевой ставки или изменения вектора ее движения, но он никогда не длится долго", - напоминает руководитель аналитического центра.

Во-первых, спрос на ипотеку уже в значительной мере реализован - на фоне ослабления рубля и предыдущего повышения ключевой ставки. А во-вторых, банки не смогут долго удерживать ипотечные ставки, особенно в ситуации, когда ЦБ не исключает дальнейшего роста ключевой ставки. Поэтому после кратковременного всплеска покупательская активность существенно сократится – в первую очередь на вторичном рынке, где ипотеку никто не субсидирует.

Первичный рынок повышение ключевой ставки затрагивает в значительно меньшей степени, потому что львиную долю продаж новостроек обеспечивают льготная ипотека с фиксированными ставками – коллапса спроса на новостройки не произойдет, полагает О.Репченко.

А вот «вторичка» может пострадать достаточно серьезно. В течение месяца-двух вторичный рынок может существенно просесть по объемам из-за резкого увеличения разрыва между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. В целом, в ближайший год стоимость «вторички» может снизиться на 10-15%, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений. В основном за счет скидок и торга, но коррекция цен в объявлениях тоже весьма вероятна.

Главная причина опережающих темпов подорожания жилья - неадекватно дешевая для российской экономики ипотека: стоимость метра начала расти как на дрожжах в 2020 г. на фоне рекордно низкой ключевой ставки и запуска государственной программы льготной ипотеки. Очевидно, что любые дополнительные программы субсидирования ипотечных ставок будут только раздувать цены – а значит, Центробанк будет вынужден вводить все новые и новые меры для охлаждения рынка. Чему рынок вряд ли будет рад, пишет IRN.ru.