Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Разместить объявление Личный кабинет

 

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет

На правах рекламы

Записки юриста, или Житейские истории

Разбираемся в нюансах проведения сделок с недвижимостьюДубровина Наталья Николаевна

Дубровина Наталья Николаевна, юрист


Многие из тех, кто сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, даже проводя сделки через агентства, обращаются ко мне за консультацией. Я отвечаю на вопросы, разъясняю те или иные ситуации, а некоторых из них сопровождаю на всем пути сделки с недвижимым имуществом. Почему так происходит, что участники сделок не всегда остаются довольны и уверены в действиях «своих» риэлторов? Прежде всего, надо понять, кто такой риэлтор и каково его предназначение.

Риэлтор – это посредник между продавцом и покупателем. Его главная задача свести участников сделки и получить за это денежное вознаграждение. Нюансы сделки его интересуют гораздо меньше, чем собственная выгода. Эта оценка касается далеко не всех риэлторов и зависит больше от личных качеств человека. То же самое можно сказать о любом другом специалисте. Успешный риэлтор – тот, у которого хорошие финансовые показатели. Это достигается умением убедить клиента купить выгодный для себя объект, зачастую скрыв его недостатки, и выгодно показав его достоинства. Они, как правило, не слишком размышляют над тем, какие опасности может нести в себе та, или иная ситуация для участников сделки, успокаивая себя тем, что любая сделка с недвижимым имуществом несет в себе определенные риски. Кто же в итоге отвечает за чистоту сделки? Юристы и руководители агентств недвижимости. Однако и они бывают разные, поэтому предлагаю гражданам, вступившим на путь проведения сделок с недвижимостью, небольшой ликбез, который поможет самостоятельно разобраться в тех или иных нюансах этого процесса.

Итак, если вы покупаете приватизированную квартиру:
Правоустанавливающим документом приватизированной квартиры является Договор передачи квартиры в собственность граждан. Владельцами такой квартиры могут стать как её наниматель, так и члены его семьи, «прописанные» на том момент в данной квартире, включая несовершеннолетних детей. Однако, те граждане, которые к тому времени утратили свои права на приватизацию, или нежелающие в ней участвовать, дают письменные отказы от приватизации квартиры.

При покупке такой квартиры надо заказать архивную выписку из домовой книги и сравнить число указанных в ней лиц с перечнем лиц, участвовавших в приватизации, с учетом отказавшихся. Если обнаружится, что кого-то «забыли» включить в число собственников квартиры, то это может стать потенциальной угрозой для покупателя, т.к. «забытый» человек, в дальнейшем, сможет оспорить данную приватизацию и все последующие сделки с этой квартирой.

Если вы приобретаете квартиру, купленную на первичном рынке:
Продавец квартиры, приобретенной у застройщика, является первым собственником. Это радует, т.к. её история для нового покупателя чистая и понятная.
Правоустанавливающим документом на такую квартиру может быть один из трёх перечисленных вариантов:

• Договор долевого участия (ДДУ)
Договор долевого участия – это самый современный и распространенный вариант на получение прав собственности на новостройку. Эти договоры регламентированы законом ФЗ-214 (декабрь 2004 г.) и проходят регистрацию в Росреестре еще до получения прав собственности. Проблемы с покупкой таких квартир маловероятны, т.к. двойные продажи практически исключены. После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры и ключи от них дольщикам, подписываются акты приема-передачи, после чего регистрируются права собственности на эти квартиры.

• Инвестиционный договор
Инвестиционный договор применялся застройщиками раньше, до введения в действие ФЗ-214. Однако такие договоры продолжали действовать еще несколько лет, т.к. застройщики опирались на лазейку в законе о том, что Договоры инвестирования могут заключаться, если разрешение на строительство было получено до 01.04.2005 года. При заключении таких договоров нередкими были случаи двойных продаж. Однако наличие Титула говорит о том, что данный инвестор получил право собственности на эту квартиру.

• Договор уступки прав требования
Договор уступки права требования является основанием права собственности продавца, если он приобретал квартиру на стадии строительства не у застройщика, а у его соинвестора, подрядчика или дольщика, который, не дожидаясь окончания строительства, передаёт (продает) свои права требования на квартиру другому лицу (нашему продавцу). Договор уступки прав требования так же регистрируется в Росреестре., что подтверждает законность получения этих прав, а в дальнейшем и прав собственности на данную квартиру.

Во всех трех случаях приобретения квартиры на первичном рынке, есть общее правило: если для оплаты любого из них были использованы средства материнского капитала, то в число собственников в обязательном порядке должны быть включены дети. Если ребёнку не была выделена доля в такой квартире, то это повод для признания предыдущей сделки недействительной. А значит и следующая (ваша) покупка не имеет смысла.

Однако, это только маленькая толика сделок, по которым требуется тщательная экспертиза документов. Нередки сделки с правоустанавливающими документами на квартиры по договорам купли-продажи, полученным по решению суда, по соглашению о разделе имущества или по наследству, квартиры, приобретенные в ипотеку, по договору ренты или в дар, а также в жилищных кооперативах.

В каждом из перечисленных случаев существуют свои нюансы проведения сделок с недвижимостью. Будьте бдительны!


Запись на консультацию: 8-913-987-3521


Все выпуски

Разбираемся в нюансах проведения сделок с недвижимостью

Если жизнь с родственниками в одной квартире становится невозможной…

Договор ренты

Ввод в эксплуатацию - обязательный этап вывода из жилого фонда

Брачный договор

Дача по членской книжке

Небольшое агентство: Право на жизнь

Об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке

Всегда актуальная тема - земельные правоотношения

Когда наследники отвечают по долгам заемщика

О признании права собственности на наследство по завещанию

Роль деталей в вопросе утраты права пользования жилым помещением

Последствия выезда гражданина из неприватизированного жилья

Жилищный спор: обжалование решения суда первой инстанции

Утрата права пользования жильем: нюансы одного дела

Споры, возникающие из наследственных правоотношений

Влечет ли отсутствие госрегистрации ничтожность договора купли-продажи

Получение прав собственности на самовольное строение

Когда соседи против: история одной перепланировки

Как важно вовремя принять наследство



Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

архив статей


 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Аналитика недвижимости
  13. Консультации специалистов
  14. Статьи о недвижимости
Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

архив статей


Для агентств недвижимости

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Все новостройки

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Строительство в Новосибирске

Список застройщиков Новосибирска

Официальные рейтинги застройщиков

Недвижимость в Новосибирске


Поиск по базе квартир

Свежие объявления

Квартиры без комиссий

Информация


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Новости недвижимости

Новости о строительстве и застройщиках

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Помощь обманутым дольщикам

Обратная связь, контакты  

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net