Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

СЛК, Дивногорский Застройщик Стройинвестпроект ГК КварсисКонцерн Сибирь Новомарусино Новосибирск СтройМастер Стрижи Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет

Статьи  |  Азбука недвижимости

Оценка недвижимости: методы и подходы

Вы решили продать свою недвижимость. Дело за малым – узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги. Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно, не бывает.

 

Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа, на которых мы остановимся ниже.

 

Подходы к оценке недвижимости

 

Для оценки недвижимости используют несколько подходов:

- затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,

- сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,

- доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.

 

Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.

 

Методы оценки недвижимости

 

Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.

 

Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.

 

Одна беда – официальная  оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.

 

Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:

- вызов риэлтора на объект;

- оценка по телефону;

- оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.

 

Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.

 

Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, -  кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели.

 

Ну и третий вариант - самостоятельно. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.

 

Параметры оценки недвижимости

 

Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов. Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект.  Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.

 

Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант.  Т.е. это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.

 

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)

 

Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.

 

Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!

 

Роль технических параметров в оценке недвижимости

 

Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.

 

На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.

 

Вообще оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.

 

Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки»  (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».

 

«Хрущевки» - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответственно, престижности. «Хрущевки» - девятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.

 

Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные домадо сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.

 

90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже. Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.

 

Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии  - это коэффициенты, напрямую влияющие на стоимость.

 

В заключение скажем о том, как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию санитарно-технического состояния квартиры. Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт – ваших трудов не оценят. А вот косметический ремонт не  помешает. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.

 

Источник www.realtypress.ru

 

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:


Что означает «срочный выкуп квартир»

 

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

 

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

 

Кто платит за услуги - Продавец или Покупатель?

 

Титульное страхование квартиры




Отделка под ключ

Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Для агентств недвижимости

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Станция «Недвижимость» – конечная

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

«Монополия» на рынке недвижимости

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами - так устроен рынок недвижимости

архив статей


 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Online-камеры на стройках
  13. Аналитика недвижимости
  14. Консультации специалистов
  15. Статьи о недвижимости

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Стереотипы о крайних этажах уходят в прошлое

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят - действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Информационно-справочный портал www.n-s-k.net предлагает независимый сервис по поиску недвижимости в г.Новосибирске и НСО. Любой пользователь может разместить бесплатно до 20 объявлений в месяц - мы стремимся показать полную картину рынка, которая не ограничивается вариантами наиболее платежеспособных агентств. Поиск недвижимости позволяет найти объявления от частных лиц, квартиры от Застройщиков и Подрядчиков, варианты от АН. Мониторинг строительства жилой недвижимости фиксирует фактическое состояние дел на объекте строительства каждый квартал.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net