Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

СЛК, Дивногорский Застройщик Стройинвестпроект ГК КварсисКонцерн Сибирь Новомарусино Новосибирск СтройМастер Стрижи Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет

Статьи  |  Азбука недвижимости

Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Юрист, выступающий на стороне покупателя квартиры, (или сам покупатель) должен провести экспертизу документов: удостовериться в подлинности  и правильности оформления правоустанавливающих документов, убедиться в наличии у продавца прав на продажу квартиры, а также в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект. Проверка на юридическую чистоту, таким образом,  относится не только к квартире, но и к планируемой сделке в целом, она  выявляет возможные риски при приобретении конкретного объекта недвижимости, которые могут стать основанием для оспаривания законности сделки купли-продажи.

 

 

1) Проверяем личность продавца

 

Если собственником квартиры является человек преклонного возраста, гражданин, состоящий на учете в психоневрологическом диспансере, или алкогольно-зависимая личность, то продавец может быть признан судом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным в момент сделки понимать значение своих действий, а сделка - недействительной (ничтожной). В подобных ситуациях необходимо заручиться справкой из  психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности собственника недвижимости, такую справку нельзя получить по доверенности, ее выдают только самому гражданину.

 

Документом, удостоверяющим личность, может являться паспорт гражданина РФ, загранпаспорт,  удостоверение личности военнослужащего, военный билет, свидетельство о рождении ребенка, паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство.


На что обратить внимание:


- документ не должен быть просрочен, фотография не должна быть устаревшей (например, фотография в паспорте подлежит замене по достижении 20 и 45 лет);

- номера страниц следуют по порядку, печати и штампы хорошо видны;

- отсутствуют исправления и не предусмотренные законодательством записи (в паспорте допускаются отметки о регистрации, отметки о браке, сведения о детях, отметки о воинской обязанности, информация о ранее выданных паспортах, группе крови и резус-факторе  -  все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. См.также Как проверить действительность паспорта);

- если в паспорте есть штамп о заключении брака, необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру - имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, следовательно, потребуется согласие супруга(и) на совершение сделки.

Исключение: квартира получена в процессе приватизации, при этом второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.

 

2) Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости

 

Следует убедиться, что продавец является собственником предлагаемой недвижимости или обладает соответствующими полномочиями на основании действующей нотариальной доверенности от собственника. Доверенность  предъявляется только в подлиннике, необходимо тщательно проверить ее действительность и полномочия нотариуса (такую информацию можно получить в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе). Следует учесть, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент (или его уже может не быть в живых), тогда сделка будет совершена по недействительному документу, поэтому нужно сделать запрос подтверждения нотариусу, выдавшему доверенность.

 

Документом, подтверждающим право собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельство может быть выдано на основании договора купли-продажи, мены, дарения, передачи квартиры в собственность (приватизации), свидетельства о праве на наследство (по закону или по завещанию) и т.п. Мало убедиться в правильном оформлении всех документов на квартиру, важно еще подвергнуть их  тщательному анализу на подлинность: при помощи современной техники в подделке любого документа или печати нет ничего невозможного.

 

На что обратить внимание:

 

Если квартира была приобретена по возмездному договору (например, купли-продажи), в договоре должен быть четко отражен факт получения продавцом денег за квартиру. Если такая формулировка отсутствует, необходимо дополнительное подтверждение исполнения покупателем обязательств по договору (расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры с соответствующей формулировкой).

 

Квартира получена по наследству - возможны ситуации, когда объявляется наследник, не имевший возможности узнать об открытии наследства, кроме того, среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому (подробнее в статье Наследование по завещанию и по закону).

 

Если квартира была получена по договору дарения, особенно если этот договор был заключен не между близкими родственниками, следует очень внимательно отнестись к установлению причин этого подарка. Если имела место продажа квартиры, оформленная с помощью договора дарения, то сделка является притворной и недействительной (подробнее в статье Дарение недвижимости: правовые последствия и нюансы)

 

Квартира была приобретена на основании договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В этом случае обязательным документом является свидетельство о смерти бывшего владельца, поскольку продать квартиру собственник может и при его жизни, но за бывшим владельцем сохраняется право пользования жильем.

 

Квартира перешла в собственность в результате приватизации – если в приватизации квартиры не участвовал несовершеннолетний, прописанный в тот момент в квартире, или ребенка выписали в течение года до приватизации квартиры – могут быть предъявлены претензии по поводу ущемления прав ребенка.


Если среди собственников продаваемой квартиры есть несовершеннолетние дети, то до сделки купли-продажи продавец должен получить разрешение органов опеки и попечительства, получение такого разрешения возможно только в том случае, если в результате сделки не ущемляются имущественные интересы несовершеннолетних.

 

 

3) Проверяем отсутствие лиц, которые могут предъявить свои права на данный объект недвижимости

 

Для проверки юридической чистоты квартиры потребуется выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и выписка из домовой книги.
Из  расширенной выписки из ЕГРП можно узнать историю всех сделок, совершенных в отношении конкретной квартиры. Получить такую информацию по объекту недвижимости имеет право любое физическое или юридическое лицо, подавшее соответствующее заявление в УФРС и уплатившее регистрационный сбор. В свою очередь, собственник недвижимости может получить информацию о том, кто запрашивал сведения о принадлежащем ему имуществе – все запросы сохраняются.
В выписке из домовой книги (за получением обращаться в паспортный стол) будут указаны все лица, проживающие и проживавшие в данной квартире. К тому же из этой справки можно узнать о наличии или отсутствии ареста на квартиру. Следует заметить, что в большинстве инстанций для получения сведений о квартире требуется присутствие продавца.

Что должно насторожить:

 

- квартира поменяла несколько хозяев в течение короткого промежутка времени - необходимо тщательно проверить причины перепродаж;

- в истории квартиры присутствуют граждане, снятые с регистрации в одном месте, но не зарегистрированные в другом;  

- если жилец был временно выписан из квартиры (служба в армии, работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы), то он сохраняет право на приватизацию и/или проживание и может его истребовать;

- жилплощадь продают или продавали ранее по доверенности: самостоятельно проверить подлинность этого документа довольно трудно, при совершении подобных сделок существенно возрастает возможность мошенничества и подлога документов.

Есть еще много других нюансов, учесть которые неспециалисту очень сложно... Если юрист усматривает в истории переходов права на недвижимость риск для покупателя, то, как правило, рекомендует отказаться от приобретения такой недвижимости. Однако даже самая тщательная проверка юридической чистоты квартиры позволяет максимально снизить риски, но не исключить их полностью, от полной или частичной потери прав собственности может уберечь только титульное страхование.

© Текст: www.n-s-k.net При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:


Что означает «срочный выкуп квартир»

 

Наследование по завещанию и по закону

 

Изучаем правила рынка: аванс или задаток

 

Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

 

Кто платит за услуги - Продавец или Покупатель?

 

Налог при продаже недвижимости (инструкция)




Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Форум недвижимости

Для агентств недвижимости

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Станция «Недвижимость» – конечная

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

«Монополия» на рынке недвижимости

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами - так устроен рынок недвижимости

архив статей


Баннер Конгресс по недвижимости

 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Online-камеры на стройках
  13. Аналитика недвижимости
  14. Консультации специалистов
  15. Статьи о недвижимости

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Стереотипы о крайних этажах уходят в прошлое

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят - действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Информационно-справочный портал www.n-s-k.net предлагает независимый сервис по поиску недвижимости в г.Новосибирске и НСО. Любой пользователь может разместить бесплатно до 20 объявлений в месяц - мы стремимся показать полную картину рынка, которая не ограничивается вариантами наиболее платежеспособных агентств. Поиск недвижимости позволяет найти объявления от частных лиц, квартиры от Застройщиков и Подрядчиков, варианты от АН. Мониторинг строительства жилой недвижимости фиксирует фактическое состояние дел на объекте строительства каждый квартал.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net