НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Статьи  |  Обзор недвижимости

Новая реальность

Конец года стал крушением рубля и обозначил туманные перспективы ипотеки. Повышение ипотечных ставок в прошлый кризис спровоцировало спад спроса на жилье в России почти на 64%.


Российскую экономику штормило с самого начала 2014 года. Зачистка банковского сектора, Олимпиада, Крым и Украина, усугубляющиеся раз от раза западно-санкционные меры давления, девальвация рубля, повышение ключевой ставки - все эти факторы в течение года оказывали свое влияние на рынок недвижимости.

Нестабильность и панические настроения помогли строительному рынку: компании, которые прошлыми заслугами смогли убедить новосибирцев в своей надежности, пережили в 2014 году несколько периодов по-настоящему ажиотажного спроса. За последнюю декаду года на волне возросшего интереса наиболее востребованные новосибирские застройщики успели трижды повысить на 1-2 тысячи рублей стоимость квадратного метра, сформировав тем самым приличные денежные запасы на дальнейшее строительство.

Конец года стал крушением рубля и обозначил туманные перспективы ипотеки. В 2015 году мы окончательно проснулись в новой реальности. Затянется ли этот период на пару лет, как считает наш президент, или окажутся правы международные эксперты, полагающие, что об улучшении не может быть и речи до 2019 года - никто не знает. Жить с этим нам придется сейчас.



Влияние ипотечных ставок на строительный рынок недвижимости


Как влияют процентные ставки на желание россиян взять ипотеку


Во второй половине декабря ЦБ России повысил ключевую ставку* с 10,5 до 17% - соответственно, был запущен процесс повышения ставок по ипотечным кредитам.

К концу 2014 года не все банки успели сформулировать новые условия выдачи ипотеки. Часть кредитных организаций установила заградительные ставки – т.е. кредитный продукт, вроде как, и существует, но брать кредит по таким ставкам мало кто захочет. Так, Банк Жилищного финансирования предлагает ипотечные программы на готовое жилье от 22,49% годовых, СвязьБанк планирует выдавать ипотеку под 25-29,5% годовых, ЮникредитБанк – под 21-21,50%. Некоторые банки приостановили выдачу ипотеки на один-два месяца, пока экономическая ситуация не станет понятнее, либо вовсе отказались от жилищного кредитования.

Новые ставки по ипотеке еще не приобрели своих окончательных очертаний, но на примере прошлого кризисного периода мы можем анализировать, как ведет себя рынок недвижимости при существенном увеличении ипотечных ставок.


Средневзвешенная процентная ставка по жилищным кредитам в 2008-2014гг. в России


Ставки по ипотеке в России в 2008-2014


Максимальную среднюю ставку Центральный банк зафиксировал в июле-августе 2009 года, в эти два месяца ставка по ипотеке поднялась до 14,9%. Были, конечно, предложения и по 28% годовых** (Альфа-банк, программа "Готовое жилье", первоначальный взнос 40%, срок кредитования до 25 лет, май 2009 года) и по 29.5% (СМП-Банк, программа "СМП Стандарт рублевый", первоначальный взнос 30%, срок кредитования 11-15 лет, май 2009 года), но речь идет о средневзвешенной ставке, сложившейся на ипотечном рынке в тот период.

Как же отразилось повышение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования в кризис 2009 года? Результат, что называется, не замедлил сказаться: ипотечная ставка около 15% в острую фазу кризиса спровоцировала спад спроса на жилье в России почти на 64%.


Количество предоставленных кредитов в рублях на покупку жилья в России, единиц


Сколько ипотечных кредитов выдано в России в 2008-2014


К слову сказать, официальная зарплата в кризисный период не понижалась ни в целом по стране, ни в Новосибирской области. Другой вопрос - желающих взять ипотеку в кризис становится гораздо меньше, и речь не только о повышении ипотечных ставок, размера первоначального взноса и ужесточении требований к заемщикам. Спад в экономике вызывает сокращение дохода, увеличивается количество людей, трудящихся в условиях неполного рабочего дня, и безработных – все это, конечно, не способствует росту жилищного кредитования.


Ипотека в 2008-2014 годах в Новосибирске


Оперативная информация Росреестра по Новосибирской области за 11 месяцев 2014 года свидетельствует о небывалом количестве ипотечных сделок за все время существования органов регистрации имущественных прав.

Данные Центрального банка РФ о ситуации с жилищными кредитами в Новосибирской области публикуются с небольшим отставанием, поэтому, как и в случае с таблицей по России, нашу область мы будем анализировать с помощью официального источника, по состоянию на 1 ноября 2014 года.

Любопытно сравнить, как кризис отразился на объемах выдачи ипотеки в Новосибирской области, и отличается ли наша ситуация от российской статистики.


Количество предоставленных рублевых жилищных кредитов в Новосибирской области, шт.

Сколько ипотечных кредитов выдано в Новосибирской области в 2008-2014


Как видим, в Новосибирской области спад в 2009-2010 годах не был таким длительным и глубоким, можно сказать, что наши показатели отличаются от общих для страны ипотечных тенденций.

Загадка оптимистического настроя Новосибирской области по выходу из прошлого кризиса объясняется просто: с января 2009 по конец 2010 года в нашем регионе действовала первая Губернаторская программа, по которой всем желающим компенсировалось до 300 тыс.руб. первоначального взноса и предоставлялась ежемесячная субсидия из расчета 8% от суммы оформленного кредита на новостройку.

А с сентября 2011 года молодые семьи Новосибирска и области получили возможность воспользоваться второй программой губернаторской поддержки – субсидией в 300 000 рублей при покупке новостройки.

Особенно активно эта помощь раздавалась в 2011-2012 годах, а к 2013 году ужесточение условий выдачи субсидии и ограничение новостроек по стоимости квадратного метра и срокам сдачи практически нивелировали влияние программы на рынок недвижимости. Это "проседание" в ипотечных сделках, наблюдаемое в Новосибирской области в 2013 году и не характерное для российского рынка в целом, вероятно, и есть истинный результат, очищенный от влияния стимулирующих жилищных программ.

Сможет ли строительный сектор при текущем повышении ипотечных ставок устоять без программ поддержки? В условиях дефицитного местного бюджета – это вопрос без ответа. Будут ли разработаны федеральные меры поддержки - тоже не ясно. Откуда найдутся резервы на их массовую реализацию? Остается надежда, что ситуация с повышенной ключевой ставкой не задержится надолго, тогда и ипотечные ставки будут скорректированы вслед за ее понижением – на то оно и время новогоднее, чтобы верить, что все будет хорошо.


* С 16 декабря 2014 года Центральный Банк предоставляет банкам кредиты, обеспеченные нерыночными активами или поручительствами, на срок до 549 дней по плавающей процентной ставке, установленной на уровне ключевой ставки Банка России, увеличенной на 1,75 процентных пункта. Для справки: на начало 2014 года значение ключевой ставки составляло 5,50%.
** Статистика сайта N-S-K.net по мониторингу ипотечных программ с 2009 года.


© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.




Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта