Комиссию от застройщиков по льготной ипотеке требуют уже 5 банков, еще несколько – в раздумьях

13.01.24

Противостояние между застройщиками и банками набирает обороты. Оно возникло из-за того, что бюджет РФ сократил субсидии по льготной ипотеке. Банки получали от властей разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой и 2,5% сверху, с конца прошлого года — 1,5%. Сокращение размера возмещения по госпрограммам сделало маржинальность продукта близкой к нулевой.

Банки стали требовать субсидирования по льготной ипотеке от застройщиков: чтобы покупатель получил льготную ставку, застройщик должен уплатить комиссионные от 7,5% до 11,5% от суммы кредита. Сумма должна быть выплачена единовременно, сразу в момент выдачи кредита заемщику.

Инициировал эту практику Сбербанк, предложение поддержали ВТБ, Альфа, Открытие, Газпромбанк. Совкомбанк ввел условие субсидирования от застройщика при кредитовании с первоначальным взносом менее 50%. Газпромбанк требование о субсидировании ставки застройщиком не выставил, но поставил на паузу выдачу льготных кредитов, оставив возможность только для зарплатных клиентов. Уралсиб приостановил действие двух основных программ льготной ипотеки еще с 23 декабря прошлого года и «планирует договориться с застройщиками о комиссии за оформление льготной ипотеки для покупателей новостроек».

Ряд крупных компаний-застройщиков демонстративно отказывается от предложения банков в части субсидирования по программам льготной ипотеки, прокомментировал ситуацию президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Эта позиция компаний напрямую связана с существующей экономикой строительства, поясняет он.

«С октября 2023 года объем сделок на рынке новостроек по всей стране имеет негативную тенденцию. <…> Увеличение цены приведет к еще большему снижению спроса на первичном рынке и, как следствие, к снижению объемов строительства», — говорит Глушков. «Снижение рентабельности на 6-7 процентов на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков», — уверен президент Национального объединения строителей.

Текущую ситуацию аналитики называют уникальной: такая открытая конфронтация между девелоперами и кредитными организациями, занимающими основную долю рынка ипотеки, сложилась впервые. По мнению представителей строительного рынка, банковские комиссии для застройщиков могут вызвать интерес антимонопольных органов. Так, Федеральная антимонопольная служба заявила, что уже получила жалобы от ряда застройщиков на действия банков.

Практически ни один застройщик не готов взять дополнительные расходы по комиссии на себя, уточняет Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев. «Согласованная с теми же банками финансовая модель проектного финансирования не подразумевает потерю 7–10% от стоимости квартиры», — замечает эксперт. Поэтому комиссию будут встраивать в цены, что приведет к росту стоимости недвижимости.

Эксперт рассчитывает, что в ближайшие две-четыре недели произойдет «переоценка ситуации, которая позволит увидеть компромиссное решение». «В противном случае нас может ждать обвал продаж на первичном рынке»,— предупреждает он.