НСК.net

НедвижимостьНовостройкиСтроительствоПрограммы поддержкиНалоги

Добавить объявление
войти Личный кабинет   

Статьи  |  Обзор недвижимости

Таких ставок на первичное жилье не было даже до кризиса

Можно стать инвестором квартиры в новостройке под неожиданно низкий процент
Активность на рынке недвижимости в ближайщие несколько месяцев сместится в сторону новостроек


Сигналы о проблемах глобального, макроэкономического характера горожане ощущают на своем личном, субъективном опыте, наблюдая ценники в магазинах и читая новостные ленты о новых сокращениях и закрытиях предприятий. Однако, для тех, кто не сильно пострадал в этот кризис, текущий момент предлагает неплохие возможности: можно стать инвестором квартиры в новостройке под неожиданно низкий процент.


Льготная госипотека под 12%

Таких ипотечных ставок на новостройки не было даже до кризиса. Всегда считалось, что строящиеся объекты отличаются повышенным риском (дома-то пока нет), поэтому процент на период строительства устанавливался на 2-3 пункта выше ипотеки на готовое жилье. В спокойные времена рядовой считалась ипотечная ставка на строящееся жилье около 14% годовых.

Антикризисные мероприятия по поддержке строительного сектора привели к необычной ситуации: ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем до кризиса. Есть ипотечные кредиты под 11,5% и даже 8,93% годовых на время строительства. Еще не отменены программы от застройщиков по компенсации платежей для ипотечных заемщиков, которые могут дополнительно уменьшить выплаты по кредиту до конца строительства. Да и сами застройщики в марте 2015 года пытаются сдерживать цены из-за опасения потерять покупателей. Сочетание этих факторов сулит инвесторам довольно выгодные предложения.


Чистая Слобода, Застройщик КПД Газстрой


«Чистая Слобода», КПД Газстрой


Как получить ипотеку по льготной ставке


Программа государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Субсидии получает банк, для заемщика процентная ставка составляет 12% и фиксируется на весь срок ипотеки, который не должен превышать 30 лет.
С помощью госипотеки можно купить только новостройку, непосредственно у застройщика, по ДДУ (договору долевого участия) или договору купли-продажи, если новостройка уже сдана в эксплуатацию.

Первоначальный взнос по госипотеке – 20% от стоимости новостройки, но банки могут повышать требования по минимально возможному первоначальному взносу, в зависимости от степени готовности объекта.

Для регионов сумма кредита не должна превышать 3 млн рублей. С учетом минимально возможного первоначального взноса, льготная ипотека распространяется на квартиры стоимостью до 3750 тыс. рублей, при этом, претендуя на максимальную сумму, надо иметь как минимум 750 тысяч для первоначального взноса. Таким образом, 3-комнатные и часть 2-комнатных квартир в большинстве новосибирских новостроек оказываются неликвидны в рамках госипотеки, а доля заемщиков, обладающих более существенным первоначальным взносом, не настолько велика.


ЖК Матрешкин Двор, Застройщик Вира-Строй


ЖК «Матрешкин Двор», Вира-Строй


Каждый застройщик имеет свой "почерк", свои особенности строительства, оставляющие вековые следы в скрижалях города. Характер застройщика находит отражение и в традициях распределения предложения по количеству и площади квартир, исходя из которой формируется стоимость объекта недвижимости. У некоторых застройщиков под действие госпрограммы попадет большая часть квартир в новостройке. А проектам класса "комфорт" и выше, из-за ограничения по стоимости, мало что будет предложить ипотечному покупателю с первоначальным взносом менее 40-50%.


Средняя площадь квартир от застройщиков-лидеров по объему сданного жилья в 2014 году

ЗастройщикСредняя площадь квартир, кв.мКоличество квартир, сдано всего
СП ООО Сибакадемстрой57.132 066
Концерн Сибирь29.922 989
Энергомонтаж64.341 071
Вира-Строй49.711 257
Краснообск.Монтажспецстрой46.211 059
Роснефтегазстрой-Академинвест82.61542
ДСК КПД-Газстрой52.60768
СК Вилюйская, АКД Мета, НИСК Метаприбор60.96578
Строительный трест № 4369.53500
Дирекция стройки61.24512

Программа рассчитана на 1 год (но сама ставка фиксируется на весь срок). За этот срок застройщики не успеют увеличить долю 1-комнатных квартир и студий, хотя отдельные изменения планировочных решений, конечно, возможны. Будем надеяться, что ситуация в экономике наладится, и нам не придется наблюдать архитектурную деградацию в угоду льготной ипотеке. Хотя правительство и не исключает продление субсидирования ипотечной ставки на более длительный срок.
Круг новостроек-счастливчиков, соответствующих новым условиям, в окончательном варианте еще не определен, банки принимают заявки на ипотеку, формируют и актуализируют списки аккредитованных объектов.


Что остальным?


Сложна судьба строек, которые не будут аккредитованы банками, выдающими льготную ипотеку. Застройщикам с подпорченной репутацией и объектам на начальной стадии предстоит пережить голодный год или попытаться ударно подготовить объект до готовности, необходимой для аккредитации в банке. Для жилищно-строительных кооперативов практически ничего не меняется - они и раньше не особо надеялись на ипотечных покупателей.

Новостройки от инвестора существенно проигрывают в конкурентной борьбе за покупателя. Льготная ипотека на них не распространяется, поэтому продать такие квартиры можно, предложив цену ниже застройщика. Получив свою порцию доходности за счет роста стоимости квадратного метра, владельцы новостроек больше готовы к снижению цены, нежели сам застройщик, лишь бы окончательная стоимость оставалась выше изначально вложенных средств. До конца действия программы госипотеки демпинговые предложения инвесторов, которым нужны деньги, вряд ли примут характер массового явления – слишком маленький срок, но такие случаи будут встречаться все чаще.


Судьба вторички туманна


Регулируя спрос, строительная организация может предоставить рассрочку, и в расчете на объемы продаж сделать скидку. Собственник вторичной недвижимости не готов на существенные уступки, да и сумма, запрашиваемая за жилье, обычно увязана с последующими потребностями. А если нет возможности приобрести жилье на вырученные деньги, то такая продажа будет отложена. В ожидании человека с деньгами, замыкающего конец обменной цепочки, может пройти много времени. Когда ставки по вкладам выше ставок по ипотеке, велик соблазн, имея всю сумму для покупки, взять ипотеку на новостройку под 12% (плюс воспользоваться выгодным предложением от застройщика), а свои деньги положить под больший процент на пару лет. Пока дом строится, подрастет и цена квартиры.

Ипотека на вторичку слишком дорога. Доходность от аренды вторичного жилья по сравнению с его стоимостью не выдерживает никакой критики, рынок вторичного жилья ждет стагнация. Активность на рынке недвижимости сместится в сторону новостроек, во всяком случае, пока не будет выбрана вся сумма, предназначенная на эти цели.


* * *


По расчетам АИЖК, если не поддержать ипотеку, то кредитование жилья сократится в 8,5 раз: с 1,7 трлн рублей – в 2014 году, до 200 млрд руб – в 2015-м. Но и с поддержкой о возвращении к прежним объемам кредитования речь не идет, льготная ипотека только смягчит падение, выдача ипотеки сократится вдвое.


© Текст, иллюстрации, фото: www.n-s-k.net. При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.




Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке и другие вопросы покупателей

Чистая продажа – это не хорошо проверенные документы, а квартиру в задатке иногда можно и купить. Что на самом деле обозначают те или иные профессиональные фразы в объявлениях о продаже жилья.




Сколько должен строиться дом?

Замедление экономического роста в стране накладывает свой отпечаток на перспективы первичного рынка. Как определить, укладывается ли компания в заявленные сроки? Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России.



Как ускорить продажу квартиры

Замедление рынка недвижимости – реальность сегодняшнего дня. Что же делать продавцу квартиры, если звонков мало? К сожалению, зарубежные рекомендации не всегда срабатывают в нашей российской действительности. Несколько практичных советов, помогающих собственнику продать недвижимость.



Как не нарушить закон о рекламе

Размещая объявление в интернете или печатных средствах массовой информации, агентство недвижимости или частное лицо распространяет рекламу. Какие правила рекламирования недвижимости нужно соблюдать? Типичные ошибки, которые приводят к нарушению российского рекламного законодательства.



Надо ли заключать эксклюзивный договор на продажу квартиры

Нужно ли заключать эксклюзивный договор, чтобы продать свое жилье, и действительно ли он помогает быстрее продать квартиру, как уверяют специалисты АН?
- Перечень услуг, которые агентство недвижимости обязуется оказать в рамках экслюзивного обслуживания
- Что такое "мягкий эксклюзив", практикуемый некоторыми агентствами недвижимости
- Продажа без эксклюзивного договора - в чем разница?


Что означает «срочный выкуп квартир»

Срочный выкуп квартир, как правило, практикуется крупными агентствами недвижимости, при этом покупаемая квартира обычно оформляется не на прямого покупателя, а на сотрудника компании.
- Некоторые агентства маскируют под объявлением о срочном выкупе квартир обычный сбор вариантов от частных лиц для пополнения собственной базы
- Обращаясь за услугой срочного выкупа квартир к случайным посредникам, собственник недвижимости рискует попасть к мошенникам.


Проверка юридической чистоты квартиры

Обязательный этап покупки недвижимости - проверка ее юридической чистоты. Что именно нужно проверять и на что обратить внимание:
- Проверяем личность продавца
- Проверяем наличие у продавца права на продажу данного объекта недвижимости
- Убедимся в отсутствии лиц, которые могут предъявить свои права на объект недвижимости.


Налоги при сдаче жилья в аренду

Сдачи жилья в аренду – это история не только про деньги и проблемы с арендаторами. С дохода нужно еще платить налог. Четыре способа сдавать квартиру "по-честному" и что ждет собственника, не желающего делиться с государством частью дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду.



Реклама новостроек: просто добавь воды


Реклама строительных объектов обрастает штампами - стандартными фразами, встречающимися в большинстве рекламных объявлений и статей о новостройках. Рекламное пространство заполонили "уникальные" объекты, "продуманные до мелочей" планировки и "эксклюзивные ландшафтные дизайны" - подборка наиболее популярных шаблонных фраз, используемых в формулировках.



Классы жилья: типовое, комфорт, бизнес - в чем разница?

Застройщики часто завышают класс новостройки в маркетинговых целях – чтобы продать подороже. Поэтому и появляются «комфорт-лайт», «комфорт-плюс», «бизнес-минус» и прочие размытые классы.



Новостройки, сданные в 2010-2021 годах в Новосибирске

Недавно сданные новостройки или жилые дома, построенные несколько лет назад, особенно востребованы покупателями. Здание, введенное в эксплуатацию, еще долгое время называют новостройкой: свежие коммуникации, современные материалы, чистые подъезды, облагороженные придомовые территории. За пару лет дом успешно преодолевает период усадки, большинство соседей успевают сделать ремонт, поэтому основные проблемы, с которыми сталкиваются, новоселы, уже позади - можно смело покупать новую квартиру. Справочный перечень недавних строек для покупателей готового жилья в новых домах.



Жилые комплексы в Новосибирске

Жилым комплексом в нашем городе может называться и микрорайон из 30-50 домов, и группа объектов из 3-5 домов, и только один жилой дом. Почему так получилось и как это правильно использовать. Что, где строят или построили, сколько домов в составе, подробные данные о комплексах, ценах, сроках сдачи домов и фотографиями со стройки, есть ли в домах ЖК просторные квартиры или площади отличаются крайним минимализмом - на большинство важных вопросов, актуальных жилых комплексов, мы постарались найти ответы.



Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Ошибочно полагать, что довести до ума полуфабрикат из голых стен и окон, можно быстро и недорого, а еще лучше своими руками и «бесплатно». Отделка от застройщика часто обходится дешевле, чем самостоятельный ремонт. Так ли уж плох ремонт от застройщика? Посмотрим, что предлагает новосибирский рынок новостроек, сдающихся под ключ.





Налоги при сдаче жилья в аренду

Четыре способа сдавать квартиру "по-честному"

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости:
 продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - подсчитаем

Что такое чистая продажа, зачем пишут, что квартира в задатке, и другие вопросы покупателей

Что на самом деле обозначают те или иные термины в объявлениях

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

наверх



О проектеКарта сайтаОбратная связь, контактыСоглашение об использовании сайта