Карта сайта    Новосибирск

Застройщики Новостройки Все жилые дома Поиск недвижимости Реклама Разместить объявление Личный кабинет

 

Стрижи Застройщик Стройинвестпроект Концерн Сибирь ГК Кварсис СЛК, Дивногорский Новомарусино Новосибирск СтройМастер Поиск квартир в Новосибирске Жилые дома в Новосибирске Новостройки Новосибирска Застройщики и Подрядчики Рейтинг агентств  недвижимости

Микрорайон
«Стрижи»
ул.Кубовая

Квартиры и офисы
К.Маркса (Бердск)
пос.Краснообск

На Фадеева
На Петухова
Радуга Сибири

ЖК на Русской
ЖК Д.Бедного
С.Шамшиных,20

Дивногорский
микрорайон
Ленинский р-н

Микрорайон
Новомарусино
ул.Большая

ЖК Тимирязевский
ЖК Молодежный
от застройщика

Поиск
квартир
Новосибирск

Жилые
дома в
Новосибирске

Новостройки
мониторинг
строительства

Застройщики
Подрядчики
Новосибирска

Рейтинг
агентств
недвижимости

 Жилищные программы  |  Все жилые дома  |  Новостройки Новосибирска  |  Стройки по срокам сдачи  |  Застройщики  |  Поиск недвижимости  |  Добавить объявление  |  Личный кабинет

Статьи  |  Азбука недвижимости

Застройщик обанкротился. Что получат дольщики: квартиры, деньги, суды?

www.metrinfo.ru

 

Строительная компания (как, впрочем, и любая другая в рыночной экономике) может обанкротиться. В общественном сознании по отношению к подобной перспективе существует два мнения. Первое можно назвать «паническим»: все ужасно, внесенные деньги сгорят и т.п. Второе «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.

 

Как оно на самом деле, что делать покупателям, столкнувшимся с перспективой или уже с фактом банкротства застройщика? С этими вопросами разбирался корреспондент журнала Metrinfo.ru.


Первые звоночки. Готовьте бумагу и ручку


События – даже самые крупные и громкие – редко начинаются «с барабанным боем». Вероятнее иной сценарий: сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжелую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного. Как тут вести себя покупателю?

 

Прежде всего, конечно, попытаться разобраться в происходящем. Вопрос исключительно в том, как это сделать – узнать подлинное положение вещей?

 

«Необходимо обратиться с официальным запросом к застройщику на предмет выяснения причин задержки строительства и провести консультацию со своими юристами», - рекомендует Василий Шарапов, зам. руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век».

В целом соглашаясь с таким мнением, автор не может не отметить, что всевозможные пресс-службы и отделы по связям с общественностью для того и существуют, чтобы ковать у граждан светлый образ родной конторы. Так что вне зависимости от того, как идут дела на самом деле, вы наверняка получите ответ, гласящий, что «сегодня мы как никогда, а завтра гораздо еще».

 

Александр Ручкин, юрист-эксперт «Юридического центра недвижимости и налогов», дает еще пару весьма полезных рекомендаций. Во-первых, объединиться с другими дольщиками: в этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести свое общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу – в отличие от устных слов – можно использовать в качестве доказательств в суде.


Банкротство: ни квартиры, ни денег?


Слово «банкротство» уже столько раз использовалось в этой статье, что было бы просто странным, если бы не рассказали вкратце о том, что написано в профильном законе – «О несостоятельности (банкротстве)» (№127-ФЗ от 26.10.2002). Прежде всего, напоминает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании «Est-a-Tet», закон начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей на сумму от 100 тыс. руб. в течение более трех месяцев. Правом обращаться с заявлением о банкротстве имеют как органы управления самой компании, так и ее кредиторы, в том числе налоговые органы.

 

Основными этапами в ходе банкротства являются, продолжает Юлия Гераськина, являются следующие:

1. Санация (меры восстановления платежеспособности должника).

2. Наблюдение.

3. Финансовое оздоровление.

4. Внешнее управление.

5. Конкурсное производство.

 

На любой из перечисленных стадий, вплоть до принятия судом решения о признании должника банкротом и исключении записи об организации-должнике из реестра юридических лиц, может быть заключено мировое соглашение. Его условия могут быть совершенно различными, исходя из того компромисса, которого достигли заинтересованные лица: и рассрочка/отсрочка погашения долгов, и частичное прощение долга, и новация долгового обязательства в иное обязательство.

 

Также обратим внимание на ст. 134 рассматриваемого закона – «Очередность удовлетворения требований кредиторов». В п.4 данной статьи говорится, что:

 

- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда;

 

- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;


- в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

 

Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведенной выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир – это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.

«А поскольку по российской «традиции» к моменту банкротства все активы компании «выводятся», то по закону горе-инвесторы могут рассчитывать в лучшем случае на где-то 1/300 доли в «незавершенном строительством объекте», - разъясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». «Ситуация, когда дольщики не получат ни квартиры, ни денег, а застройщик признан банкротом и прекратил свое существование, вполне может произойти», -  подливает масла в огонь Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). Правда, «обнадеживает» он, это может случиться и без банкротства…

 

214-й: помогает, но не гарантирует


Уже несколько лет действует закон «Об участии в долевом строительстве…» (№214-ФЗ от 30.12.2004). Давно уже стали общим местом слова о том, что договоры, заключенные в соответствии с ним, лучше защищают права дольщиков. А поможет ли данный закон в описываемой нами ситуации? Да, отвечает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»), определенные возможности тут появляются.

 

Так, согласно ст. 13 этого ФЗ, земельный участок, на котором ведется строительство, и возводимое на нем здание считается находящимся в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.

 

Но есть еще одна возможность. Согласно все тому же 214-ФЗ, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это – уже денежные обязательства, и долг по ним уже дает право на включение в число кредиторов. «Схема кажется достаточно сложной, но лучше действовать так, чем не получить ничего», подводит итог Александр Ручкин.

 

В любом случае, договоры, оформленные по различным «обходным» схемам – т.е. таким, которые специально придумывались застройщиками для того, чтобы не попасть под действие закона «Об участии в долевом строительстве…» - защищают покупателей еще хуже.

Ждать достройки или вытаскивать деньги?


Вообще, у влипших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьезные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно – другой компанией и через несколько лет), либо попытаться «вытащить» деньги», - рекомендует Григорий Алтухов («Лидер»).

Если выбран второй вариант – то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщиком «по-хорошему». Если не получится – то в суд, правда и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны – есть и прецеденты, когда деньги возвращались.

Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала – организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т.п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.

«Фактически – без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это обязательно надо учитывать», - резюмирует эксперт.

 

Вот приедет барин…


На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта». Что в такой ситуации светит покупателям – тем, кто заплатил за квартиры компании А? Ответы наших экспертов сводились к тому, что законом этот вопрос не проработан, поэтому решение в каждом случае принимается индивидуальное.

 

«Известны случаи, когда администрация муниципального образования создавала рабочую группу чтобы собрать сведения о подписанных договорах между недобросовестным застройщиком и покупателями и об исполнении покупателями денежных обязательств, - говорит Юлия Гераськина («Est-a-Tet»). – Номенклатура была передана новому застройщику в целях исключения двойных продаж».

 

«Смысл достройки дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать уже начатый проект, и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры, - считает Александр Ручкин («Юрцентр недвижимости и налогов»). – Вариантов решения может быть много. К примеру, в каждой новостройке есть часть, которая предназначается муниципалитету, и муниципалитет может, наверное, ею поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.

 

Иллюстрацией может служить ситуация с компанией «Социальная Инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах – Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже «достройкой» занялось государство.


Добиваясь общественного резонанса


А чтобы привлечь к проблеме внимание государства, есть один эффективный способ. Устраивать всевозможные митинги, демонстрации, писать письма в «Единую Россию» и администрацию президента, перекрывать дороги, наконец.

 

Тема скользкая, поскольку явно граничит с нарушениями закона (те же митинги, если они не санкционированы, и тем более перекрытые шоссе), поэтому все, кто соглашался поговорить об этом, просили об анонимности. Общий итог такой: предприятие рискованное, можно и от ОМОНа по голове получить, и даже в тюрьму отправиться. С другой стороны, эффективно. Вот те же жители Пикалево (там, правда, вопрос был в другом) свою проблему решили…


Резюме от журнала Metrinfo.ru


Является ли банкротство застройщика «ужасным ужасом», или это «пустяки, дело житейское»? Однозначного ответа на этот вопрос нет – прежде всего, потому, что законом процесс еще во многом не отлажен, и решение принимается «в ручном режиме». Но пока, похоже, очень многое зависит от государства, как в случае с «Социальной инициативой». В пользу этого соображения говорят и примеры из практики Александра Ручкина («Юрцентр недвижимости и налогов»). В двух случаях из четырех решение взяли на себя взяли местные власти, в одном сам дольщик решил отказаться от борьбы. А еще один вопрос (в г. Железнодорожный) находится в стадии решения.

 

 

 

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:


Застройщики Новосибирска


Поддержка гражданам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков (помощь обманутым дольщикам)


Новостройки Новосибирска (мониторинг строительства)


Недвижимость Новосибирска: госгарантии застройщикам


Перечень новостроек, аккредитованных в банках Новосибирска


Как проверить добросовестность застройщика

 

Закон № 214 в кризис защитит?

 

Проблемы новоселов. Как бороться?

 

Цены на недвижимость Новосибирска




Отделка под ключ

Отделка под ключ: как выглядит, выгодно ли, кто продает в Новосибирске?

Новостройки в Новосибирске
  1. Дзержинский район
  2. Железнодорожный район
  3. Заельцовский район
  4. Калининский район
  5. Кировский район
  6. Ленинский район
  7. Октябрьский район
  8. Первомайский район
  9. Центральный район
  10. Советский район

  11. Краснообск

  12. Кольцово

Для агентств недвижимости

Статьи о новостройках

Что можно узнать из проектной декларации

Как определить надежность застройщика и сделать прогноз своевременной сдачи жилого дома? Начните с проектной декларации

Сколько должен строиться жилой дом

Максимальные (предельные) сроки строительства многоквартирных жилых домов в России

Кого признают обманутым дольщиком

Восемь критериев, по которым дольщиков можно будет причислить к категории пострадавших от действий недобросовестных застройщиков

Хрупкий мир ЖСК

Законы о защите дольщиков не распространяются на членов жилищно-строительных кооперативов

Жилье эконом-класса

Признаки жилья эконом-класса, критерии отнесения недвижимости к данной категории

Реклама новостроек: просто добавь воды

Портрет средне-статистической новостройки в Новосибирске: стандартные фразы, стереотипные формулировки

Станция «Недвижимость» – конечная

Заработать на перепродаже жилья или сдаче квартир в аренду? Таких инвесторов становится слишком много, желаемых результатов можно не дождаться

«Монополия» на рынке недвижимости

Жилье выбывает с рынка, только если его приобретает конечный покупатель. Иначе она рано или поздно поступит на рынок вновь, конкурируя с другими квартирами - так устроен рынок недвижимости

архив статей


 Полезная информация
  1. Год постройки, процент износа
  2. Поиск домов по дате постройки
  3. Цены на недвижимость
  4. Справочник жилых комплексов
  5. Районы Новосибирска
  6. Обзор недвижимости
  7. Подсчитаем: факты и выводы
  8. Новосибирск в фотографиях
  9. Интервью c экспертами
  10. Азбука недвижимости
  11. Уголок инвестора
  12. Online-камеры на стройках
  13. Аналитика недвижимости
  14. Консультации специалистов
  15. Статьи о недвижимости

Готовые новостройки

Жилые комплексы

Статьи о недвижимости

Патент на аренду недвижимости

При сдаче внаем объектов недвижимости можно заплатить налоги на основе патента

Как заработать на недвижимости: продать или сдавать в аренду?

Что выгоднее: сдавать жилье внаем или продать квартиру и положить деньги на банковский вклад - посчитаем

Как ускорить продажу квартиры

Советы, помогающие сделать эффективным объявление в интернете

Как не нарушить закон о рекламе

Перечень нарушений рекламного законодательства, встречающихся при продаже недвижимости

Стереотипы о крайних этажах уходят в прошлое

Жилье на крайних этажах покупатели не слишком любят - действительно ли этот стереотип советских времен до сих пор владеет современными умами? Эксперты рассказали, как со временем меняются предпочтения покупателей

архив статей

наверх

Яндекс.Метрика

Самое популярное на сайте

Новостройки Новосибирска


Мониторинг строительства новостроек

Новостройки по срокам сдачи

Справочник жилых комплексов

Застройщики в Новосибирске


Продажа квартир от Застройщиков

Список застройщиков Новосибирска

Акции и скидки от застройщиков

Вся недвижимость


Справка о годе постройки дома, проценте износа

Поиск по базе квартир

Цены на недвижимость

Аналитика


Обзор недвижимости

Азбука недвижимости

Подсчитаем: факты и выводы

Недвижимость и налоги


Льготы при покупке жилья

Налог при продаже недвижимости

Налоги при сдаче жилья в аренду

Жилищные программы


Жилищные программы в Новосибирске

Жилье для российской семьи

Субсидии на строительство дома

Информационно-справочный портал www.n-s-k.net предлагает независимый сервис по поиску недвижимости в г.Новосибирске и НСО. Любой пользователь может разместить бесплатно до 20 объявлений в месяц - мы стремимся показать полную картину рынка, которая не ограничивается вариантами наиболее платежеспособных агентств. Поиск недвижимости позволяет найти объявления от частных лиц, квартиры от Застройщиков и Подрядчиков, варианты от АН. Мониторинг строительства жилой недвижимости фиксирует фактическое состояние дел на объекте строительства каждый квартал.

Телефон рекламного отдела: (383) 375-02-81, электронная почта:Написать письмо 

Новосибирск в Internet: НСК.netСоглашение об использовании сайта© НСК.net